पहली बार होमबॉयर्स के लिए फाइनेंसिंग बेसिक्स

पहली बार होमबॉयर्स के लिए उपलब्ध वित्तपोषण विकल्पों का असंख्य भारी लग सकता है। लेकिन संपत्ति वित्तपोषण की मूल बातें अनुसंधान के लिए समय लेने से आप समय और धन की एक महत्वपूर्ण राशि बचा सकते हैं। बाजार को समझना जहां संपत्ति स्थित है और क्या यह उधारदाताओं को प्रोत्साहन प्रदान करता है, का मतलब हो सकता है कि आपके लिए वित्तीय भत्तों को जोड़ा जाए। यह सुनिश्चित करने के लिए अपने वित्त पर एक नज़र डालें कि आपको बंधक मिल रहा है जो आपकी आवश्यकताओं के लिए सबसे उपयुक्त है।

चाबी छीन लेना

• पहला घर खरीदना रोमांचक हो सकता है - साथ ही तंत्रिका-खुर और भ्रमित करना भी।
• एक बंधक प्राप्त करना आपके पहले घर को खरीदने में एक महत्वपूर्ण कदम होगा, और सबसे उपयुक्त एक को चुनने के लिए कई कारक हैं।
• आपको यह तय करना होगा कि एक निश्चित या फ्लोटिंग दर के लिए चुनाव करना है, अपने बंधक का भुगतान करने के लिए वर्षों की संख्या और आपके डाउनपेमेंट का आकार।
• उधारदाताओं को आपकी साख और आय, संपत्ति और क्रेडिट इतिहास के आधार पर चुकाने की आपकी क्षमता का भी मूल्यांकन करना होगा।
• आपकी परिस्थितियों के आधार पर, आप एफएचए या वीए ऋण के माध्यम से अधिक अनुकूल शर्तों के लिए पात्र हो सकते हैं।

ऋण प्रकार

पारंपरिक ऋण

पारंपरिक ऋण बंधक हैं जिनका बीमा या गारंटी संघीय सरकार द्वारा नहीं की जाती है। वे आम तौर पर फिक्स्ड रेट बंधक हैं। यद्यपि बड़े भुगतान के लिए उनकी सख्त आवश्यकताएं, उच्च क्रेडिट स्कोर, ऋण अनुपात के लिए कम आय, और निजी बंधक बीमा की आवश्यकता के लिए उन्हें अर्हता प्राप्त करने के लिए सबसे कठिन बंधक प्रकार बनाते हैं, पारंपरिक बंधक आमतौर पर गारंटीकृत बंधक की तुलना में कम महंगे होते हैं।

पारंपरिक ऋणों को या तो अनुरूप ऋण या गैर-अनुरूप ऋण के रूप में परिभाषित किया जाता है। सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों (GSEs) फैनी मॅई या फ्रेडी मैक द्वारा निर्धारित ऋण सीमा जैसे दिशानिर्देशों का अनुपालन करते हुए ऋण का पालन होता है क्योंकि उधारदाता इन ऋणों को पैकेज करते हैं और द्वितीयक बाजार में उन पर प्रतिभूतियां बेचते हैं। एक पारंपरिक बंधक के लिए 2018 ऋण सीमा $ 453, 100 है, लेकिन नामित उच्च लागत वाले क्षेत्रों के लिए राशि अधिक है।

इस राशि से ऊपर के ऋण को जंबो ऋण कहा जाता है और आमतौर पर ब्याज दर थोड़ी अधिक होती है क्योंकि ये ऋण द्वितीयक बाजार के लिए कम आकर्षक होते हैं। गैर-अनुरूप ऋणों के लिए, ऋण देने वाली संस्था, जो आमतौर पर एक पोर्टफोलियो ऋणदाता है, अपने स्वयं के दिशानिर्देश निर्धारित करती है।

एफएचए ऋण

फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए), अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग का हिस्सा है, जो विभिन्न बंधक ऋण कार्यक्रम प्रदान करता है। एफएचए ऋण में भुगतान आवश्यकताएं कम होती हैं और पारंपरिक ऋण की तुलना में अर्हता प्राप्त करना आसान होता है। एफएचए ऋण पहली बार होमबॉय करने वालों के लिए उत्कृष्ट हैं, क्योंकि कम अग्रिम ऋण लागत और कम कड़े क्रेडिट आवश्यकताओं के अलावा, आप 3.5% के रूप में कम भुगतान कर सकते हैं। एफएचए ऋण वैधानिक सीमा से अधिक नहीं हो सकते।

वीए ऋण

दिग्गज मामलों के अमेरिकी विभाग (VA) VA ऋण की गारंटी देता है। वीए स्वयं ऋण नहीं देता है, लेकिन योग्य उधारदाताओं द्वारा किए गए बंधक की गारंटी देता है। ये गारंटीएँ अनुभवी और सेवा लोगों को अनुकूल शर्तों के साथ होम लोन प्राप्त करने की अनुमति देती हैं, आमतौर पर बिना डाउन पेमेंट के। ज्यादातर मामलों में, वीए ऋण पारंपरिक ऋण की तुलना में अर्हता प्राप्त करने के लिए आसान होते हैं। ऋणदाता आम तौर पर पारंपरिक वीए ऋण के लिए अधिकतम वीए ऋण को सीमित करते हैं। ऋण के लिए आवेदन करने से पहले, VA से पात्रता का अनुरोध करें। यदि आप स्वीकार किए जाते हैं, तो वीए पात्रता का एक प्रमाण पत्र जारी करेगा जिसका उपयोग आप ऋण के लिए आवेदन करने के लिए कर सकते हैं।

इन आम ऋण प्रकारों और कार्यक्रमों के अलावा, कुछ क्षेत्रों में निवेश या घर के कामकाज को बढ़ाने के लिए राज्य और स्थानीय सरकारों और एजेंसियों द्वारा प्रायोजित कार्यक्रमों की जांच करें।

इक्विटी और आय आवश्यकताएँ

उधारकर्ता की साख के आधार पर होम बंधक ऋण मूल्य निर्धारण दो तरह से ऋणदाता द्वारा निर्धारित किया जाता है। तीन प्रमुख क्रेडिट ब्यूरो से आपके FICO स्कोर की जांच करने के अलावा, ऋणदाता ऋण की कीमत निर्धारित करने के लिए ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV) और ऋण-सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) की गणना करेंगे।

LTV वास्तविक या निहित इक्विटी की राशि है जो कि जमानत के तहत उधार में उपलब्ध है। घर की खरीद के लिए, LTV का निर्धारण घर के खरीद मूल्य द्वारा ऋण राशि को विभाजित करके किया जाता है। उधारदाताओं का मानना ​​है कि आप जितना अधिक पैसा जोखिम में डाल रहे हैं (डाउन पेमेंट के रूप में), उतनी ही कम आप ऋण पर डिफ़ॉल्ट होने की संभावना रखते हैं। LTV जितना अधिक होगा, डिफ़ॉल्ट का जोखिम उतना अधिक होगा, इसलिए उधारदाता अधिक शुल्क लेंगे।

LTV यह भी निर्धारित करता है कि क्या आपको निजी बंधक बीमा (PMI) खरीदने की आवश्यकता होगी। पीएमआई ऋण जोखिम के एक हिस्से को बंधक बीमाकर्ता को हस्तांतरित करके ऋणदाता को डिफ़ॉल्ट रूप से प्रेरित करता है। अधिकांश उधारदाताओं को 80% से अधिक एलटीवी के साथ किसी भी ऋण के लिए पीएमआई की आवश्यकता होती है, जिसका अर्थ है कि कोई भी ऋण जहां आप घर में 20% से कम इक्विटी रखते हैं। बीमित राशि और बंधक कार्यक्रम को बंधक बीमा की लागत और यह कैसे एकत्र किया जाता है, यह निर्धारित करेगा।

अधिकांश बंधक बीमा प्रीमियम को कर और संपत्ति बीमा एस्क्रौ के साथ मासिक रूप से एकत्र किया जाता है। एक बार LTV 78% के बराबर या उससे कम होने पर, PMI को स्वचालित रूप से समाप्त कर दिया जाता है। एक बार घर को 20% इक्विटी देने के लिए मूल्य में पर्याप्त सराहना की गई है और एक निर्धारित अवधि बीत गई है, जैसे कि दो साल के लिए, आप पीएमआई रद्द कर सकते हैं। कुछ उधारदाताओं, जैसे कि एफएचए, एकमुश्त के रूप में बंधक बीमा का आकलन करेंगे और इसे ऋण राशि में कैपिटल करेंगे।

अंगूठे के नियम के रूप में, पीएमआई से बचने की कोशिश करें क्योंकि यह एक ऐसी लागत है जिससे आपको कोई लाभ नहीं है। पीएमआई के लिए भुगतान करने से बचने के तरीके हैं। घर खरीदते समय संपत्ति के मूल्य का 80% से अधिक उधार नहीं लेना है; अन्य घर इक्विटी वित्तपोषण या 20% से अधिक नीचे रखने के लिए एक दूसरे बंधक का उपयोग करने के लिए है। सबसे आम कार्यक्रम को 80-10-10 बंधक कहा जाता है। 80 पहले बंधक के एलटीवी के लिए खड़ा है, पहला 10 दूसरे बंधक के एलटीवी के लिए है, और तीसरा 10 आपके घर में मौजूद इक्विटी का प्रतिनिधित्व करता है।

यद्यपि दूसरे बंधक पर दर पहले की तुलना में मिश्रित आधार पर दर से अधिक होगी, यह 90% LTV ऋण की दर से बहुत अधिक नहीं होनी चाहिए। एक 80-10-10 बंधक पीएमआई के लिए भुगतान करने की तुलना में कम महंगा हो सकता है और आपको दूसरे बंधक के भुगतान में तेजी लाने और ऋण के उस हिस्से को जल्दी से समाप्त करने की अनुमति देता है ताकि आप अपने घर का जल्दी भुगतान कर सकें।

ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) बंधक का भुगतान करने की आपकी क्षमता निर्धारित करता है। ऋणदाता आपकी मासिक शुद्ध आय को बंधक लागतों से विभाजित करते हैं ताकि आप बंधक पर डिफ़ॉल्ट होने की संभावना का आकलन कर सकें। अधिकांश उधारदाताओं को एक से अधिक डीएससीआर की आवश्यकता होगी। यह अनुपात जितना अधिक होगा, उतनी अधिक संभावना होगी कि आप उधार लेने की लागत को कवर करने में सक्षम होंगे और ऋणदाता को कम जोखिम होगा। डीएससीआर जितना अधिक होगा, उतनी ही संभावना होगी कि एक ऋणदाता ऋण दर पर बातचीत करेगा, क्योंकि कम दर पर भी ऋणदाता को बेहतर जोखिम-समायोजित रिटर्न प्राप्त होता है।

इस कारण से, बंधक ऋणदाता के साथ बातचीत करते समय आप किसी भी प्रकार की अर्हक आय को शामिल कर सकते हैं। कभी-कभी एक अतिरिक्त अंशकालिक नौकरी या अन्य आय-उत्पादक व्यवसाय ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने या योग्य नहीं होने या सर्वोत्तम संभव दर प्राप्त करने के बीच अंतर कर सकते हैं।

फिक्स्ड बनाम फ्लोटिंग रेट बंधक

एक और विचार है कि क्या एक निश्चित दर या अस्थायी दर बंधक प्राप्त करना है। एक निश्चित दर बंधक में, ऋण की पूरी अवधि के लिए दर नहीं बदलती है। फिक्स्ड-रेट ऋण प्राप्त करने का स्पष्ट लाभ यह है कि आप जानते हैं कि मासिक ऋण की लागत पूरी ऋण अवधि के लिए क्या होगी। एक फ्लोटिंग-रेट बंधक, जैसे कि ब्याज-मात्र बंधक या एडजस्ट-रेट मॉर्टगेज (ARM), को पहली बार होमबॉयर्स या ऐसे लोगों की सहायता के लिए डिज़ाइन किया गया है, जो अपनी आय की अपेक्षा करते हैं कि ऋण अवधि में पर्याप्त वृद्धि हो।

फ़्लोटिंग-रेट ऋण आमतौर पर आपको ऋण के शुरुआती कुछ वर्षों के दौरान कम परिचयात्मक दर प्राप्त करने की अनुमति देते हैं, जिससे आप एक बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं यदि आपने अधिक महंगा फिक्स्ड-रेट ऋण प्राप्त करने की कोशिश की थी। हालांकि फ्लोटिंग-रेट लोन कुछ उधारकर्ताओं के लिए मददगार हो सकता है, लेकिन अगर आपकी आय ब्याज दर में वृद्धि के साथ नहीं बढ़ती है तो वे जोखिम भरे हो सकते हैं। अन्य नकारात्मक पक्ष यह है कि दर में बदलाव अनिश्चित है क्योंकि यह आमतौर पर भविष्य के बाजार दर से जुड़ा होता है।

एआरएम के सबसे आम प्रकार एक, पांच, या सात साल के एआरएम हैं। प्रारंभिक ब्याज दर आमतौर पर समय की अवधि के लिए तय की जाती है और फिर समय-समय पर रीसेट होती है, अक्सर हर महीने। एआरएम रीसेट होने के बाद, यह आमतौर पर प्रचलित अमेरिकी ट्रेजरी दर में कुछ पूर्व निर्धारित स्प्रेड (प्रतिशत) जोड़कर बाजार दर को समायोजित करता है। हालांकि वृद्धि आमतौर पर छाया हुआ है, एक एआरएम समायोजन परिचयात्मक अवधि के दौरान कम दर की पेशकश के लिए ऋणदाता को क्षतिपूर्ति करने के लिए प्रचलित फिक्स्ड रेट बंधक ऋण की तुलना में अधिक महंगा हो सकता है।

ब्याज-केवल ऋण एआरएम का एक प्रकार है जिसमें आप केवल बंधक ब्याज का भुगतान करते हैं और परिचयात्मक अवधि के दौरान मूलधन नहीं देते हैं जब तक कि ऋण एक निश्चित, प्रिंसिपल-भुगतान ऋण के रूप में बदल नहीं जाता है। पहली बार के उधारकर्ताओं के लिए इस तरह के ऋण बहुत फायदेमंद हो सकते हैं क्योंकि केवल ब्याज का भुगतान करने से उधार लेने की मासिक लागत में काफी कमी आती है और यह आपको बहुत बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति देगा। हालाँकि, जब आप प्रारंभिक अवधि के दौरान कोई मूलधन नहीं देते हैं, तो ऋण पर देय शेष राशि तब तक नहीं बदलती है जब तक आप मूलधन चुकाना शुरू नहीं करते।

जोखिम के साथ एक बड़ा ऋण प्राप्त करने का लाभ उठाएं। आमतौर पर ब्याज दरें केवल ब्याज अवधि के दौरान ही चलती हैं और अक्सर बाजार की ब्याज दरों में बदलाव के कारण प्रतिक्रिया में समायोजित हो जाती हैं। इस जोखिम पर भी विचार करें कि उधार की लागतों में संभावित वृद्धि के साथ आपकी डिस्पोजेबल आय में वृद्धि नहीं होगी।

तल - रेखा

यदि आप पहली बार होम मॉर्टगेज की तलाश कर रहे हैं, तो आपको सभी वित्तपोषण विकल्पों के माध्यम से छांटना मुश्किल हो सकता है। यह तय करने के लिए समय लें कि आप वास्तव में कितना घर खरीद सकते हैं और फिर उसके अनुसार वित्त कर सकते हैं। यदि आप एक कम एलटीवी बनाने के लिए पर्याप्त राशि डाल सकते हैं या पर्याप्त आय कर सकते हैं, तो आपके पास उधारदाताओं और सबसे वित्तपोषण विकल्पों के साथ अधिक बातचीत करने की शक्ति होगी। यदि आप सबसे बड़े ऋण के लिए धक्का देते हैं, तो आपको उच्च जोखिम-समायोजित दर और निजी बंधक बीमा की पेशकश की जा सकती है। एक अच्छा बंधक ब्रोकर या बंधक बैंकर आपको सभी विभिन्न कार्यक्रमों और विकल्पों के माध्यम से मदद करने में सक्षम होना चाहिए, लेकिन बंधक ऋण के लिए आपकी प्राथमिकताओं को जानने से बेहतर कुछ भी नहीं होगा। (संबंधित पढ़ने के लिए, "डाउन पेमेंट के लिए बचत: मुझे अपना पैसा कहां रखना चाहिए?" देखें