फिक्स्ड-रेट बनाम एडजस्टेबल-रेट बंधक: क्या अंतर है?

फिक्स्ड-रेट बंधक और समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) दो प्राथमिक बंधक प्रकार हैं। जबकि बाज़ार इन दो श्रेणियों के भीतर कई किस्में प्रदान करता है, पहला कदम जब एक बंधक के लिए खरीदारी यह निर्धारित करती है कि दो मुख्य ऋण प्रकारों में से कौन आपकी आवश्यकताओं के लिए सबसे अच्छा है।

चाबी छीन लेना

• फिक्स्ड-रेट बंधक ब्याज की एक निर्धारित दर वसूल करता है जो ऋण के पूरे जीवन में नहीं बदलता है।
• एक समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) पर प्रारंभिक ब्याज दर एक तुलनीय निश्चित दर ऋण पर बाजार दर से नीचे निर्धारित की जाती है, और फिर समय के रूप में दर बढ़ जाती है (या संभवतः कम)।
• एआरएम आमतौर पर फिक्स्ड-रेट बंधक से अधिक जटिल होते हैं।

निश्चित दर बंधक

फिक्स्ड-रेट बंधक ब्याज की एक निर्धारित दर वसूल करता है जो ऋण के पूरे जीवन में नहीं बदलता है। यद्यपि प्रत्येक माह भुगतान की जाने वाली मूलधन और ब्याज की राशि भुगतान से भुगतान में भिन्न होती है, लेकिन कुल भुगतान वही रहता है, जो घर मालिकों के लिए बजट बनाना आसान बनाता है।

नीचे दिया गया आंशिक परिशोधन शेड्यूल उस तरीके को प्रदर्शित करता है जिसमें राशि मूलधन की ओर लगाई जाती है और ब्याज बंधक के जीवन पर बदल जाता है। इस उदाहरण में, बंधक अवधि 30 वर्ष है, मूल $ 100, 000 है, और ब्याज दर 6% है।

जैसा कि आप देख सकते हैं, एक बंधक के प्रारंभिक वर्षों के दौरान किए गए भुगतान में मुख्य रूप से ब्याज भुगतान शामिल है।

फिक्स्ड-रेट लोन का मुख्य लाभ यह है कि ब्याज दरों में वृद्धि होने पर उधारकर्ता को मासिक बंधक भुगतान में अचानक और संभावित रूप से महत्वपूर्ण वृद्धि होती है। फिक्स्ड-रेट बंधक को समझना आसान है और ऋणदाता से ऋणदाता तक कम भिन्नता है। फिक्स्ड-रेट बंधक के लिए नकारात्मक पक्ष यह है कि जब ब्याज दरें अधिक होती हैं, तो ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करना अधिक कठिन होता है क्योंकि भुगतान कम किफायती होते हैं।

यद्यपि ब्याज की दर निश्चित है, आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली ब्याज की कुल राशि बंधक अवधि पर निर्भर करती है। पारंपरिक ऋण देने वाली संस्थाएं विभिन्न प्रकार के शर्तों के लिए निश्चित दर बंधक प्रदान करती हैं, जिनमें से सबसे आम 30, 20 और 15 साल हैं।

30 साल का बंधक सबसे लोकप्रिय विकल्प है क्योंकि यह सबसे कम मासिक भुगतान प्रदान करता है। हालांकि, उस कम भुगतान के लिए व्यापार बंद काफी अधिक समग्र लागत है, क्योंकि शब्द में अतिरिक्त दशक, या अधिक, मुख्य रूप से ब्याज का भुगतान करने के लिए समर्पित है। छोटी अवधि के बंधक के लिए मासिक भुगतान अधिक है ताकि मूलधन को कम समय सीमा में चुकाया जा सके। इसके अलावा, अल्पकालिक बंधक एक कम ब्याज दर प्रदान करते हैं, जो प्रत्येक बंधक भुगतान के साथ बड़ी राशि चुकाने की अनुमति देता है। इस प्रकार, छोटी अवधि के बंधक की लागत काफी कम है। (अधिक जानकारी के लिए, बंधक भुगतान संरचना को समझना ।)

बंधक: फिक्स्ड दर बनाम समायोज्य दर

समायोज्य दर बंधक

एक समायोज्य दर बंधक के लिए ब्याज दर एक चर है। एआरएम पर प्रारंभिक ब्याज दर एक तुलनीय फिक्स्ड दर ऋण पर बाजार दर से नीचे निर्धारित की जाती है, और फिर समय बीतने के साथ दर बढ़ जाती है। यदि एआरएम को लंबे समय तक रखा जाता है, तो ब्याज दर फिक्स्ड-रेट ऋण के लिए जा रही दर को पार कर जाएगी।

एआरएम की एक निश्चित अवधि होती है, जिसके दौरान प्रारंभिक ब्याज दर स्थिर रहती है, जिसके बाद ब्याज दर पूर्व-व्यवस्थित आवृत्ति पर समायोजित हो जाती है। निश्चित दर अवधि काफी भिन्न हो सकती है - कहीं भी एक महीने से 10 साल तक; कम समायोजन अवधि में आमतौर पर कम प्रारंभिक ब्याज दर होती है। प्रारंभिक अवधि के बाद, ऋण रीसेट करता है, जिसका अर्थ है कि वर्तमान बाजार दरों के आधार पर एक नई ब्याज दर है। यह अगले रीसेट तक दर है, जो अगले वर्ष हो सकता है।

एआरएम शब्दावली

एआरएम निश्चित दर वाले ऋणों की तुलना में अधिक जटिल हैं, इसलिए पेशेवरों और विपक्षों की खोज के लिए कुछ बुनियादी शब्दावली की समझ की आवश्यकता होती है। यहाँ कुछ अवधारणाओं को उधारकर्ताओं को एआरएम चुनने से पहले जानना चाहिए:

• समायोजन आवृत्ति: यह ब्याज दर समायोजन (जैसे मासिक, वार्षिक, आदि) के बीच समय की मात्रा को संदर्भित करता है।
• समायोजन सूचकांक: ब्याज दर समायोजन एक बेंचमार्क से बंधा हुआ है। कभी-कभी यह एक प्रकार की संपत्ति पर ब्याज दर होती है, जैसे कि जमा या ट्रेजरी बिल के प्रमाण पत्र। यह एक विशिष्ट सूचकांक भी हो सकता है, जैसे कॉस्ट ऑफ फंड्स इंडेक्स या लंदन इंटरबैंक ऑफर रेट (LIBOR)।
• मार्जिन: जब आप अपने ऋण पर हस्ताक्षर करते हैं, तो आप एक दर का भुगतान करने के लिए सहमत होते हैं जो समायोजन सूचकांक की तुलना में एक निश्चित प्रतिशत अधिक होता है। उदाहरण के लिए, आपकी समायोज्य दर एक-वर्षीय टी-बिल प्लस 2% की दर हो सकती है। उस अतिरिक्त 2% को मार्जिन कहा जाता है।
• कैप्स: यह उस सीमा को संदर्भित करता है जिस राशि पर ब्याज दर प्रत्येक समायोजन अवधि को बढ़ा सकती है। कुछ एआरएम कुल मासिक भुगतान पर भी कैप प्रदान करते हैं। ये ऋण, ऋणात्मक परिशोधन ऋण के रूप में भी जाने जाते हैं, भुगतान कम रखते हैं; हालाँकि, ये भुगतान देय ब्याज के केवल एक हिस्से को कवर कर सकते हैं। अवैतनिक ब्याज मूलधन का हिस्सा बन जाता है। बंधक का भुगतान करने के वर्षों के बाद, आपका मूल बकाया राशि आपके द्वारा शुरू में उधार ली गई राशि से अधिक हो सकती है।
• सीलिंग: यह उच्चतम है कि ऋण के जीवन के दौरान समायोज्य ब्याज दर बनने की अनुमति है।

एआरएम का सबसे बड़ा लाभ यह है कि यह एक निश्चित दर बंधक की तुलना में काफी सस्ता है, कम से कम पहले तीन, पांच या सात साल के लिए। एआरएम भी आकर्षक हैं क्योंकि उनके कम प्रारंभिक भुगतान अक्सर उधारकर्ता को बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने में सक्षम बनाते हैं और गिरती-ब्याज दर के माहौल में, उधारकर्ता को बंधक पुनर्वित्त की आवश्यकता के बिना कम ब्याज दरों (और कम भुगतान) का आनंद लेने की अनुमति देते हैं। ।

एक उधारकर्ता जो एआरएम चुनता है वह सात साल तक कई सौ डॉलर प्रति माह बचा सकता है, जिसके बाद उसकी लागत बढ़ने की संभावना है। नई दर बाजार दरों के आधार पर होगी, न कि शुरुआती बाजार की दर के आधार पर। यदि आप बहुत भाग्यशाली हैं, तो यह रेट रीसेट के समय बाजार की दरों के आधार पर कम हो सकता है।

एआरएम, हालांकि, कुछ महत्वपूर्ण डाउनसाइड्स कर सकता है। एआरएम के साथ, आपका मासिक भुगतान ऋण के जीवन में बार-बार बदल सकता है। और यदि आप एक बड़े ऋण पर लेते हैं, तो आप ब्याज दरों में वृद्धि होने पर परेशानी में पड़ सकते हैं: कुछ एआरएम संरचित होते हैं ताकि ब्याज दरें कुछ वर्षों में लगभग दोगुनी हो सकें। (अधिक के लिए, समायोज्य दर बंधक देखें : क्या होता है जब ब्याज दरें ऊपर जाती हैं )।

वास्तव में, समायोज्य दर बंधक 2008 के सबप्राइम बंधक मंदी के बाद कई वित्तीय योजनाकारों के पक्ष से बाहर हो गए, जो कि फोरक्लोजर और कम बिक्री के युग की शुरुआत हुई। जब उनके एआरएम समायोजित हो जाते हैं, और उनके भुगतान आसमान छू जाते हैं, तो उधारकर्ताओं को स्टिकर झटके का सामना करना पड़ता है। सौभाग्य से, तब से सरकारी नियमों और कानून को एक आवास बुलबुले को वैश्विक वित्तीय संकट में बदलने वाले निरीक्षण को बढ़ाने के लिए स्थापित किया गया है। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (सीएफपीबी) उपभोक्ता को नुकसान पहुंचाने वाली शिकारी बंधक प्रथाओं को रोक रहा है। उधारकर्ता उधारकर्ताओं को उधार दे रहे हैं, जिनके ऋण चुकाने की संभावना है।

एआरएम निश्चित दर बंधक से काफी सस्ते हैं।

आपके लिए कौन सा ऋण सही है?

एक बंधक चुनते समय, आपको व्यक्तिगत कारकों की एक विस्तृत श्रृंखला पर विचार करने और उन्हें एक बदलते बाजार की आर्थिक वास्तविकताओं के साथ संतुलित करने की आवश्यकता होती है। व्यक्तियों के व्यक्तिगत वित्त अक्सर अग्रिम और गिरावट, ब्याज दरों में वृद्धि और गिरावट का अनुभव करते हैं, और अर्थव्यवस्था की ताकत वैक्स और वेन्स। इन कारकों के संदर्भ में अपना ऋण चयन करने के लिए, निम्नलिखित प्रश्नों पर विचार करें:

• आज आप कितना बड़ा बंधक भुगतान कर सकते हैं?
• यदि ब्याज दरें बढ़ती हैं तो क्या आप अभी भी एआरएम का खर्च उठा सकते हैं?
• आप संपत्ति पर कब तक रहने का इरादा रखते हैं?
• ब्याज दरें किस दिशा में बढ़ रही हैं, और क्या आप उस प्रवृत्ति को जारी रखने का अनुमान लगाते हैं?

यदि आप एक एआरएम पर विचार कर रहे हैं, तो आपको सबसे खराब स्थिति को निर्धारित करने के लिए संख्याओं को चलाना चाहिए। यदि आप अभी भी इसे वहन कर सकते हैं यदि भविष्य में बंधक अधिकतम कैप पर रहता है, तो एक एआरएम आपको हर महीने पैसे बचाएगा। आदर्श रूप से, आपको प्रत्येक महीने अतिरिक्त मूल भुगतान करने के लिए एक निश्चित दर बंधक की तुलना में बचत का उपयोग करना चाहिए, ताकि रीसेट होने पर कुल ऋण छोटा हो, आगे की लागत कम हो।

यदि ब्याज दरें अधिक हैं और गिरने की उम्मीद है, तो एआरएम यह सुनिश्चित करेगा कि आपको ड्रॉप का लाभ उठाना है, क्योंकि आप एक विशेष दर में बंद नहीं हैं। यदि ब्याज दरें चढ़ रही हैं या स्थिर हैं, तो अनुमानित भुगतान आपके लिए महत्वपूर्ण है, एक निश्चित दर बंधक जाने का रास्ता हो सकता है।

एआरएम के लिए उम्मीदवार

लघु अवधि के गृहस्वामी

एआरएम एक उत्कृष्ट पसंद हो सकता है अगर निकट अवधि में कम भुगतान आपकी प्राथमिक आवश्यकता है, या यदि आप दरों में वृद्धि के लिए संपत्ति में लंबे समय तक रहने की योजना नहीं बनाते हैं। जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, एक एआरएम की निश्चित-दर अवधि अलग-अलग होती है, आमतौर पर एक वर्ष से सात वर्ष तक होती है, यही वजह है कि एआरएम उन लोगों के लिए समझ में नहीं आता है जो अपने घर को इससे अधिक के लिए रखने की योजना बनाते हैं। हालाँकि, अगर आप जानते हैं कि आप एक छोटी अवधि के भीतर कदम रखने जा रहे हैं, या आप आने वाले दशकों के लिए घर पर पकड़ बनाने की योजना नहीं बनाते हैं, तो एक एआरएम बहुत मायने रखने वाला है।

मान लीजिए कि ब्याज दर का वातावरण का मतलब है कि आप 3.5% की ब्याज दर के साथ पांच साल का एआरएम निकाल सकते हैं। तुलना में एक 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक, आपको 4.25% की ब्याज दर देगा। यदि आप पांच-वर्षीय एआरएम रीसेट से पहले स्थानांतरित करने की योजना बनाते हैं, तो आप ब्याज पर बहुत सारे पैसे बचाने जा रहे हैं। यदि, दूसरी ओर, आप अंततः घर में लंबे समय तक रहने का फैसला करते हैं, खासकर यदि आपके ऋण समायोजित होने पर दरें अधिक होती हैं, तो बंधक तय दर से अधिक ऋण की लागत होगी। यदि, हालांकि, आप एक परिवार को शुरू करने के बाद एक बड़े घर में अपग्रेड करने की दिशा में एक आँख खरीद रहे हैं - या आपको लगता है कि आप काम के लिए स्थानांतरित कर रहे हैं - तो एआरएम आपके लिए सही हो सकता है।

द बम्प-अप-इन-इनकम आयनर

जिन लोगों की आय स्थिर है, लेकिन यह नाटकीय रूप से वृद्धि की उम्मीद नहीं करते हैं, एक निश्चित दर बंधक अधिक समझ में आता है। हालांकि, यदि आप अपनी आय में वृद्धि देखने की उम्मीद करते हैं, तो एआरएम के साथ जाने से आपको लंबी दौड़ से अधिक ब्याज का भुगतान करने से बचाया जा सकता है।

मान लीजिए कि आप अपने पहले घर की तलाश कर रहे हैं और सिर्फ मेडिकल या लॉ स्कूल से स्नातक हैं या एमबीए किया है। संभावना अधिक है कि आप आने वाले वर्षों में अधिक कमाने जा रहे हैं और बढ़े हुए भुगतानों को वहन करने में सक्षम होंगे जब आपका ऋण एक उच्च दर पर समायोजित होता है। उस स्थिति में, एक ARM आपके लिए काम करेगा। एक अन्य परिदृश्य में, यदि आप एक निश्चित उम्र में एक ट्रस्ट से पैसा प्राप्त करना शुरू करने की उम्मीद करते हैं, तो आप एक ही वर्ष में एआरएम प्राप्त कर सकते हैं।

पे-इट-ऑफ प्रकार

एडजस्टेबल-रेट बंधक लेना बहुत ही आकर्षक है, जो कि कर्ज लेने वालों के लिए बहुत ही आकर्षक है, या जिनके पास नई ब्याज दर से पहले लोन चुकाने के लिए कैश होगा, जबकि अमेरिकियों के विशाल बहुमत में शामिल नहीं हैं, ऐसी स्थितियाँ हैं। जिसमें इसे खींचना संभव हो सकता है।

एक उधारकर्ता लें जो एक घर खरीद रहा है और एक ही समय में एक और बेच रहा है। उस व्यक्ति को नया घर खरीदने के लिए मजबूर किया जा सकता है, जबकि पुराना एक अनुबंध में है और परिणामस्वरूप, एक- या दो साल का एआरएम निकाल लेगा। एक बार जब उधारकर्ता के पास बिक्री से आय होती है, तो वह एआरएम को घर की बिक्री से आय के साथ भुगतान करने के लिए घूम सकता है।

एक और स्थिति जिसमें एक एआरएम समझ में आता है, यदि आप प्रत्येक महीने भुगतान को तेज करने के लिए पर्याप्त भुगतान कर सकते हैं तो इसे रीसेट करने से पहले बंद कर दें। इस रणनीति को लागू करना जोखिम भरा हो सकता है क्योंकि जीवन होता है, और जबकि आप अब त्वरित भुगतान करने में सक्षम हो सकते हैं, यदि आप बीमार हो जाते हैं, तो अपनी नौकरी खो देते हैं, या बॉयलर चला जाता है, जो अब एक विकल्प नहीं हो सकता है।

तल - रेखा

आपके द्वारा चुने गए ऋण प्रकार के बावजूद, सावधानीपूर्वक चयन करने से आपको महंगी गलतियों से बचने में मदद मिलेगी। एक बात सुनिश्चित है: एआरएम के साथ मत जाओ क्योंकि कम मासिक भुगतान उस सपने के घर का खर्च उठाने का एकमात्र तरीका है। रीसेट के समय आपको समान दर मिल सकती है, लेकिन यह एक गंभीर जुआ है। इसके बजाय छोटे मूल्य टैग वाले घर की खोज करना अधिक विवेकपूर्ण है।

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