सकल आय गुणक
एक सकल आय गुणक (जीआईएम) एक निवेश संपत्ति के मूल्य का एक मोटा उपाय है जो संपत्ति की बिक्री मूल्य को उसकी सकल वार्षिक किराये की आय से विभाजित करके प्राप्त किया जाता है। जीआईएम का उपयोग वाणिज्यिक वास्तविक सम्पदा, जैसे कि शॉपिंग सेंटर और अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स के मूल्य निर्धारण में किया जाता है, लेकिन इसमें सीमित है कि यह उपयोगिताओं, करों, रखरखाव और रिक्तियों जैसे कारकों की लागत पर विचार नहीं करता है। अन्य, वाणिज्यिक संपत्तियों को महत्व देने के लिए आमतौर पर उपयोग किए जाने वाले अधिक विस्तृत तरीकों में पूंजीकरण दर (कैप रेट) और रियायती नकदी प्रवाह विधि शामिल हैं।
सकल आय गुणक व्याख्या
सकल आय गुणक का उपयोग मोटे तौर पर यह निर्धारित करने के लिए किया जा सकता है कि किसी संपत्ति का मूल्य पूछना एक अच्छा सौदा है या नहीं। संपत्ति की सकल वार्षिक आय द्वारा जीआईएम गुणा करने से संपत्ति का मूल्य प्राप्त होता है, या इसके लिए क्या बेचना चाहिए।
सकल आय गुणक गणना का उदाहरण
उदाहरण के लिए, समीक्षा के तहत एक संपत्ति में $ 50, 000 की प्रभावी सकल आय है। एक तुलनीय बिक्री $ 56, 000 की प्रभावी आय और $ 392, 000 के विक्रय मूल्य के साथ उपलब्ध है (वास्तव में, हम विश्लेषण में सुधार करने के लिए तुलनीय की एक संख्या की तलाश करेंगे)।
हमारा GIM $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7 होगा।
अंत में, यह तुलनीय (या "COMP" जैसा कि इसे अक्सर व्यवहार में कहा जाता है) 7 गुना (7x) इसके प्रभावी सकल के लिए बेचा जाता है। इस गुणक का उपयोग करते हुए, हम देखते हैं कि इस संपत्ति का पूंजी मूल्य $ 350, 000 है। जिसके द्वारा पाया जाता है: V = GIM x EGI, 7 x $ 50, 000 = $ 350, 000।
सकल आय गुणक विधि की कमियां
गुणक विधि के खिलाफ एक स्वाभाविक तर्क उत्पन्न होता है क्योंकि यह एक क्रूड वैल्यूएशन तकनीक है। क्योंकि ब्याज दरों में परिवर्तन (जो धन गणना के समय मूल्य में छूट दरों को प्रभावित करता है), स्रोत या राजस्व (गुणवत्ता), और खर्चों पर स्पष्ट रूप से विचार नहीं किया जाता है - सकल आय गुणक शायद ही एक व्यावहारिक मूल्यांकन मॉडल है, लेकिन यह " लिफाफे के पीछे ”प्रारंभिक बिंदु।
अन्य कमियों में शामिल हैं:
- जीआईएम विधि समान वर्गों में गुणों में एकरूपता मानती है। चिकित्सकों को अनुभव से पता चलता है कि समान गुणों के बीच व्यय अनुपात अक्सर ऐसे कारकों के परिणामस्वरूप भिन्न होते हैं जैसे कि स्थगित रखरखाव, संपत्ति की आयु और संपत्ति प्रबंधक की गुणवत्ता।
- जीआईएम सकल आय के आधार पर मूल्य का अनुमान लगाता है न कि शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) पर, जबकि एक संपत्ति मुख्य रूप से अपनी शुद्ध कमाई शक्ति के आधार पर खरीदी जाती है। यह पूरी तरह से संभव है कि दो गुणों में एक ही NOI हो, भले ही उनकी सकल आय में काफी अंतर हो। इस प्रकार, GIM विधि का आसानी से उन लोगों द्वारा दुरुपयोग किया जा सकता है जो इसकी सीमा की सराहना नहीं करते हैं।
- जीआईएम तुलनीय गुणों के शेष आर्थिक जीवन के लिए जिम्मेदार नहीं है। शेष आर्थिक जीवन की उपेक्षा करके, एक व्यवसायी एक नई संपत्ति और एक 50-वर्षीय संपत्ति के बराबर मूल्य प्रदान कर सकता है, यह मानते हुए कि वे समान आय उत्पन्न करते हैं।