कैसे एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) का आकलन करने के लिए

एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) के मूल्य का अनुमान लगाने के इच्छुक निवेशक यह पाएंगे कि पारंपरिक मेट्रिक्स जैसे आय-प्रति-शेयर (ईपीएस) और मूल्य-से-कमाई (पी / ई) लागू नहीं होते हैं। इस लेख में, हम REIT के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए एक अधिक विश्वसनीय विधि पर चर्चा करेंगे।

संचालन से धन की जाँच (FFO)

एक काल्पनिक आवासीय आरईआईटी एक्सवाईजेड आवासीय (एक्सवाईजेड) से एक सारांश आय विवरण को देखकर शुरू करते हैं।

2017 से 2018 तक, XYZ आवासीय की शुद्ध आय, या "निचला रेखा, " लगभग 30% (+ $ 122, 534 से $ 543, 847) बढ़ी। हालांकि, इन शुद्ध आय संख्या में मूल्यह्रास व्यय शामिल हैं, जो महत्वपूर्ण लाइन आइटम हैं। अधिकांश व्यवसायों के लिए, मूल्यह्रास एक स्वीकार्य गैर-नकद शुल्क है जो पूर्व अवधि में किए गए निवेश की लागत को आवंटित करता है। लेकिन अचल संपत्ति अधिकांश निश्चित-संयंत्र या उपकरण निवेश से अलग है क्योंकि संपत्ति अक्सर मूल्य खो देती है और अक्सर सराहना करती है। शुद्ध आय, मूल्यह्रास द्वारा कम किया गया एक उपाय है, इसलिए, प्रदर्शन का एक अवर गेज। नतीजतन, यह ऑपरेशन (एफएफओ) से धन द्वारा आरईआईटी को जज करने के लिए समझ में आता है, जो मूल्यह्रास को बाहर करता है। (आरईआईटी निवेश पर पृष्ठभूमि पढ़ने के लिए, आरईआईटी वे देखें।)

कंपनियों को एफएफओ को समेटने की आवश्यकता होती है, जो कि शुद्ध आय के साथ-साथ फुटनोट्स में बताई जाती है। सामान्य गणना में शुद्ध आय में मूल्यह्रास को शामिल करना और मूल्यह्रास संपत्ति की बिक्री पर लाभ को घटाना शामिल है। हम इन लाभों को घटाते हैं, यह मानते हुए कि वे आवर्ती नहीं हैं और इसलिए REIT की स्थायी लाभांश-भुगतान क्षमता में योगदान नहीं करते हैं। 2017 और 2018 में एफएफओ को शुद्ध आय (स्पष्टता के लिए हटाए गए मामूली सामान के साथ) का सामंजस्य इस प्रकार रखा गया है:

यह स्पष्ट है कि, मूल्यह्रास को वापस जोड़ने के बाद और संपत्ति लाभ घटाया जाता है, संचालन से धन (एफएफओ) 2017 में लगभग 838, 390 डॉलर और 2018 में लगभग $ 758, 000 के बराबर होता है।

एफएफओ को सूचित किया जाना चाहिए, लेकिन इसमें एक कमजोरी शामिल है: यह संपत्तियों के मौजूदा पोर्टफोलियो को बनाए रखने के लिए आवश्यक पूंजीगत व्यय के लिए कटौती नहीं करता है। शेयरधारकों की रियल एस्टेट होल्डिंग्स को बनाए रखना चाहिए, उदाहरण के लिए अपार्टमेंट्स को चित्रित करना, इसलिए एफएफओ सभी खर्चों और खर्चों के बाद शेष वास्तविक नकदी प्रवाह नहीं है।

पेशेवर विश्लेषक, इसलिए, REIT के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए "ऑपरेशन से समायोजित धन" (AFFO) नामक एक उपाय का उपयोग करते हैं। हालांकि एफएफओ आमतौर पर उपयोग किया जाता है, पेशेवर दो कारणों से एएफएफओ पर ध्यान केंद्रित करते हैं। पहला, यह शेयरधारकों को उपलब्ध अवशिष्ट नकदी प्रवाह का अधिक सटीक माप है और इसलिए मूल्य के आकलन के लिए एक बेहतर "आधार संख्या" है। दूसरा, यह वास्तविक अवशिष्ट नकदी प्रवाह है और लाभांश का भुगतान करने के लिए आरईआईटी की भविष्य की क्षमता का बेहतर भविष्यवक्ता है।

एएफएफओ की एक समान परिभाषा नहीं है लेकिन अधिकांश गणना पूंजीगत व्यय को घटाती है, जैसा कि ऊपर बताया गया है। XYZ आवासीय के मामले में, वर्ष 2018 के लिए AFFO प्राप्त करने के लिए FFO से लगभग $ 182, 000 घटाया गया है। यह संख्या आमतौर पर REIT के नकदी प्रवाह विवरण पर पाई जा सकती है। इसका उपयोग मौजूदा संपत्तियों को बनाए रखने के लिए आवश्यक नकदी के अनुमान के रूप में किया जाता है, हालांकि विशिष्ट गुणों पर करीबी नज़र अधिक सटीक जानकारी उत्पन्न कर सकती है।

आय-प्रति-शेयर ईपीएस और पी / ई जैसे पारंपरिक मैट्रिक्स एक आरईआईटी के मूल्य का अनुमान लगाने में विश्वसनीय नहीं हैं।

FFO और / या AFFO में विकास की जाँच करना

जब हम FFO और AFFO को एक या दोनों मेट्रिक्स में अपेक्षित वृद्धि की तलाश में रखते हैं, तो हम REIT के मूल्य का अधिक सटीकता के साथ अनुमान लगा सकते हैं। इसके लिए आरईआईटी और इसके क्षेत्र की अंतर्निहित संभावनाओं पर सावधानीपूर्वक ध्यान देने की आवश्यकता है। आरईआईटी की विकास संभावनाओं का मूल्यांकन करने की बारीकियां इस लेख के दायरे से परे हैं, लेकिन यहां कुछ स्रोतों पर विचार किया गया है:

• किराए की संभावना बढ़ जाती है
• अधिभोग दर में सुधार / रखरखाव की संभावना
• अपस्केल गुणों को अपग्रेड करने की योजना (एक लोकप्रिय और सफल रणनीति है कम गुणवत्ता वाले गुणों को प्राप्त करना और उन्हें गुणवत्ता वाले किरायेदारों को आकर्षित करने के लिए उन्नत करना; बेहतर किरायेदारों को उच्च अधिभोग दर (कम बेदखली) और उच्च किराए पर ले जाना)
• बाहरी विकास की संभावनाएं (कई REITs अधिग्रहण के माध्यम से FFO विकास को बढ़ावा देते हैं, लेकिन यह आसान है क्योंकि ऐसा किया गया है क्योंकि REIT को अपने अधिकांश मुनाफे को वितरित करना चाहिए और आम तौर पर एक बड़ा नकद जमा नहीं होता है; हालांकि, कई REITs अपने पोर्टफोलियो को सफलतापूर्वक प्रीपरफॉर्म कर रहे हैं, जो अंडरपरफॉर्मिंग गुणों को बेच रहे हैं। वित्तविहीन संपत्तियों के अधिग्रहण का वित्त)

एफएफओ / एएफएफओ के लिए एक से अधिक आवेदन करना

आरईआईटी का कुल रिटर्न दो स्रोतों से आता है: लाभांश का भुगतान और मूल्य प्रशंसा। अपेक्षित मूल्य प्रशंसा को दो और घटकों में विभाजित किया जा सकता है: FFO / AFFO में वृद्धि और मूल्य-से-FFO या मूल्य-से-AFFO में विस्तार

आइए XYZ के लिए गुणकों को देखें। नोट हम FFO द्वारा विभाजित मूल्य दिखा रहे हैं, जो वास्तव में FFO द्वारा विभाजित बाजार पूंजीकरण है। इस उदाहरण में XYZ का बाजार पूंजीकरण (प्रति शेयर कीमत से गुणा किए गए शेयरों की संख्या) लगभग 8 बिलियन डॉलर है।

हम इन गुणकों की व्याख्या कैसे करते हैं, उद्योग के साथियों की सीधी तुलना करने से अलग ">

भुगतान किए गए लाभांश के अलावा, मूल्य प्रशंसा दो स्रोतों में टूट जाती है: एफएफओ / एएफएफओ में वृद्धि और / या मूल्यांकन मल्टीपल (मूल्य-से-एफएफओ या मूल्य-टू-एएफएफओ अनुपात) में विस्तार। अनुकूल एफएफओ वृद्धि की संभावनाओं के साथ आरईआईटी को देखते हुए हमें दोनों स्रोतों पर एक साथ विचार करना चाहिए, उदाहरण के लिए, यदि एफएफओ 10% बढ़ता है और 10.55x का मल्टीपल बनाए रखा जाता है, तो कीमत 10% बढ़ जाएगी। हालाँकि, यदि एकाधिक 5% से 11x तक फैलता है, तो मूल्य प्रशंसा लगभग 15% (10% FFO वृद्धि + 5% एकाधिक विस्तार) होगी।

एक उपयोगी अभ्यास मूल्य-टू-एएफएफओ मल्टीपल, यानी 1 Price [मूल्य / एएफएफओ] = एएफएफओ / मूल्य का पारस्परिक लेता है। यह XYZ आवासीय के साथ लगभग 7.2% ( $ 575.7 ) 8, 000 ) के बराबर है और इसे "AFFO उपज" कहा जाता है। REIT की कीमत का मूल्यांकन करने के लिए, हम तब AFFO उपज की तुलना कर सकते हैं:

1. बाजार की पूंजीकरण दर, या "टोपी दर, "

2. एफएफओ / एएफएफओ में आरईआईटी की वृद्धि के लिए हमारा अनुमान।

कैप दर एक सामान्य संख्या है जो निवेशकों को बताती है कि वर्तमान में अचल संपत्ति के लिए बाजार कितना भुगतान कर रहा है। उदाहरण के लिए, 8% का तात्पर्य है कि निवेशक आमतौर पर प्रत्येक अचल संपत्ति की संपत्ति का 12.5 गुना ( 1 ) 8% ) शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) का भुगतान कर रहे हैं।

मान लेते हैं कि बाजार की कैप दर लगभग 7% है और एक्सवाईजेड के एफएफओ / एएफएफओ के लिए हमारी वृद्धि की उम्मीद 5% है। 7.2% की अनुमानित AFFO उपज को देखते हुए, हम शायद एक अच्छा निवेश देख रहे हैं क्योंकि बाजार की कैप दर की तुलना में हमारी कीमत उचित है (यह थोड़ा अधिक है, जो बेहतर है)। इसके अलावा, हम जिस विकास की उम्मीद कर रहे हैं, उसे अंततः उच्च लाभांश और कीमत दोनों में बदलना चाहिए। वास्तव में, यदि अन्य सभी निवेशक हमारे मूल्यांकन से सहमत हैं, तो XYZ की कीमत बहुत अधिक होगी क्योंकि इन विकास अपेक्षाओं को शामिल करने के लिए उच्चतर एकाधिक की आवश्यकता होगी।

तल - रेखा

आरईआईटी मूल्यांकन शुद्ध आय के बजाय संचालन (एफएफओ) से धन को देखते समय अधिक स्पष्टता पैदा करता है। भावी निवेशकों को परिचालन (एएफएफओ) से समायोजित फंडों की भी गणना करनी चाहिए, जो रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को बनाए रखने के लिए आवश्यक व्यय में कटौती करता है। AFFO REIT की लाभांश-भुगतान क्षमता और वृद्धि की संभावनाओं को मापने के लिए एक उत्कृष्ट उपकरण प्रदान करता है।