ब्याज दरें हाउसिंग मार्केट को कैसे प्रभावित करती हैं

बंधक ऋण दो प्राथमिक रूपों में आते हैं - निश्चित दर और समायोज्य दर - कुछ संकर संयोजनों और प्रत्येक के कई डेरिवेटिव के साथ। ब्याज दरों की भावी समझ और ब्याज दरों के भविष्य के पाठ्यक्रम को निर्धारित करने वाले आर्थिक प्रभावों से आपको वित्तीय रूप से ध्वनि बंधक निर्णय लेने में मदद मिल सकती है। इस तरह के फैसलों में एक निश्चित दर बंधक या समायोज्य दर बंधक (एआरएम) के बीच चयन करना या यह तय करना शामिल है कि एक समायोज्य दर बंधक से बाहर पुनर्वित्त करना है या नहीं।

बंधक उत्पादन लाइन

बंधक उद्योग के तीन प्राथमिक भाग या व्यवसाय हैं: बंधक प्रवर्तक, एग्रीगेटर और निवेशक।

बंधक प्रवर्तक ऋणदाता है। ऋणदाता कई तरह के रूप में आते हैं, क्रेडिट यूनियनों और बैंकों से लेकर दलालों को बंधक बनाना। बंधक प्रवर्तक उपभोक्ताओं को ऋण देते हैं। वे कर्ज बेचते हैं। वे ब्याज दरों, शुल्क और सेवा स्तर के आधार पर एक दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा करते हैं जो वे पेश करते हैं। ब्याज दर और शुल्क वे अपने लाभ मार्जिन का निर्धारण करते हैं। अधिकांश बंधक प्रवर्तक "पोर्टफोलियो" ऋण नहीं लेते हैं (जिसका अर्थ है कि वे ऋण परिसंपत्ति को बरकरार नहीं रखते हैं)। इसके बजाय, वे बंधक को द्वितीयक बंधक बाजार में बेचते हैं। ब्याज दर जो वे उपभोक्ताओं से वसूलते हैं, वे उनके लाभ मार्जिन और उस मूल्य से निर्धारित होते हैं जिस पर वे बंधक को द्वितीयक बंधक बाजार में बेच सकते हैं।

एग्रीगेटर अन्य संस्थानों से नए मूल बंधक खरीदता है। वे द्वितीयक बंधक बाजार का हिस्सा हैं। अधिकांश एग्रीगेटर बंधक प्रवर्तक भी हैं। एग्रीगेटर्स ने बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) के निर्माण के लिए एक साथ कई समान बंधक बनाए हैं - एक प्रक्रिया जिसे प्रतिभूतिकरण के रूप में जाना जाता है। एक बंधक-समर्थित सुरक्षा एक बंधन है जो बंधक के अंतर्निहित पूल द्वारा समर्थित है। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ निवेशकों को बेची जाती हैं। जिस कीमत पर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को निवेशकों को बेचा जा सकता है, वह मूल्य निर्धारित करता है कि एग्रीगेटर अन्य उधारदाताओं से नए मूल बंधक के लिए भुगतान करेंगे और ब्याज दर जो वे अपने स्वयं के बंधक उत्पत्ति के लिए उपभोक्ताओं को देते हैं।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में कई निवेशक हैं: पेंशन फंड, म्यूचुअल फंड, बैंक, हेज फंड, विदेशी सरकारें, बीमा कंपनियां और फ्रेडी मैक और फैनी मॅई (सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम)। जैसा कि निवेशक रिटर्न को अधिकतम करने की कोशिश करते हैं, वे अक्सर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों और कॉर्पोरेट बॉन्ड जैसे अन्य निश्चित-आय निवेशों के बीच सापेक्ष मूल्य विश्लेषण चलाते हैं। सभी वित्तीय प्रतिभूतियों के साथ, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए निवेशक की मांग उस मूल्य को निर्धारित करती है जो वे इन प्रतिभूतियों के लिए भुगतान करेंगे।

निवेशक बंधक दरों पर प्रभाव

बड़ी हद तक, बंधक-समर्थित सुरक्षा निवेशक उपभोक्ताओं को दी जाने वाली गिरवी दरों का निर्धारण करते हैं। जैसा कि ऊपर बताया गया है, बंधक उत्पादन लाइन एक निवेशक द्वारा खरीदी गई बंधक-समर्थित सुरक्षा के रूप में समाप्त होती है। मुक्त बाजार बाजार को निर्धारित करता है कि कीमतें निवेशकों को बंधक समर्थित प्रतिभूतियों के लिए भुगतान करेंगी। जब आप अपना घर खरीदते हैं तो ब्याज दरों को निर्धारित करने के लिए ये कीमतें बंधक उद्योग के माध्यम से वापस आती हैं।

निश्चित ब्याज दर बंधक

एक निश्चित दर बंधक पर ब्याज दर बंधक के जीवन के लिए तय की जाती है। हालांकि, औसतन 30 साल की निर्धारित दर गिरवी रखने वालों की उम्र कम होती है, क्योंकि ग्राहक उनके गिरवी रखने या उन्हें पुनर्वित्त करने के लिए आते हैं। अंगूठे का नियम यह था कि घर के मालिक अपने घरों में औसतन सात साल रहे। हालांकि, नेशनल एसोसिएशन ऑफ होम बिल्डर्स ने जनवरी 2018 में बताया कि यह अब बदलकर 12 से 13 साल हो गया है।

यूएस-ट्रेजरी बॉन्ड की कीमतों के साथ बंधक-समर्थित सुरक्षा मूल्य अत्यधिक सहसंबद्ध हैं। इसका मतलब है कि 30-वर्षीय बंधक द्वारा समर्थित बंधक-समर्थित सुरक्षा की कीमत अमेरिकी ट्रेजरी के पांच-वर्षीय नोट या यूएस ट्रेजरी के 10-वर्षीय बांड की कीमत के साथ आगे बढ़ेगी, जिसे अवधि के रूप में जाना जाता है। व्यवहार में, 30-वर्ष के बंधक की अवधि पांच-वर्षीय नोट के करीब है, लेकिन बाजार बेंचमार्क के रूप में 10-वर्षीय बांड का उपयोग करता है। इसका अर्थ यह भी है कि उपभोक्ताओं को दी जाने वाली 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक पर ब्याज दर को यूएस ट्रेजरी के 10-वर्षीय बॉन्ड की उपज के साथ ऊपर या नीचे जाना चाहिए। एक बांड की उपज इसकी कूपन दर और कीमत का एक कार्य है।

आर्थिक उम्मीदें अमेरिकी ट्रेजरी बांड की कीमत और उपज का निर्धारण करती हैं। एक बांड का सबसे बड़ा दुश्मन मुद्रास्फीति है, जो भविष्य के बांड भुगतानों के मूल्य को मिटा देता है - दोनों कूपन भुगतान और मूलधन का पुनर्भुगतान। इसलिए, जब मुद्रास्फीति अधिक होती है या बढ़ने की उम्मीद होती है, तो बांड की कीमतें गिर जाती हैं, जिसका अर्थ है कि उनकी पैदावार में वृद्धि होती है - एक बांड की कीमत और इसकी उपज के बीच एक विपरीत संबंध होता है।

फेड की भूमिका

फेडरल रिजर्व मुद्रास्फीति की उम्मीदों में एक बड़ी भूमिका निभाता है। इसका कारण यह है कि फेडरल रिजर्व अल्पकालिक ब्याज दरों के प्रशासन के माध्यम से मुद्रास्फीति को कितनी अच्छी तरह से नियंत्रित कर रहा है, इसके बारे में बॉन्ड बाजार की धारणा लंबी अवधि की ब्याज दरों को निर्धारित करती है, जैसे कि यूएस ट्रेजरी की 10 साल की बांड की उपज। दूसरे शब्दों में, फेडरल रिजर्व वर्तमान अल्पकालिक ब्याज दरों को निर्धारित करता है, जिसे बाजार अमेरिकी ट्रेजरी 10 साल के बांड पर उपज जैसे दीर्घकालिक ब्याज दरों को निर्धारित करने की व्याख्या करता है।

याद रखें, यूएस ट्रेजरी के 10-वर्षीय बॉन्ड की उपज के साथ 30-वर्षीय बंधक पर ब्याज दरें अत्यधिक सहसंबद्ध हैं। यदि आप पूर्वानुमान लगाने की कोशिश कर रहे हैं कि भविष्य में 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक ब्याज दरें क्या करेंगी, तो यूएस ट्रेजरी 10-वर्षीय बॉन्ड (या पांच-वर्षीय नोट) पर उपज देखें और समझें कि बाजार क्या है फेडरल रिजर्व मौद्रिक नीति के बारे में कहना।

समायोज्य दर बंधक - एआरएम

एक समायोज्य दर बंधक पर ब्याज दर मासिक, हर छह महीने, सालाना या कम अक्सर, बंधक की शर्तों के आधार पर बदल सकती है। ब्याज दर में एक इंडेक्स वैल्यू और एक मार्जिन होता है। इसे पूरी तरह से अनुक्रमित ब्याज दर के रूप में जाना जाता है। यह आमतौर पर एक प्रतिशत अंक के एक-आठवें दौर तक होता है। सूचकांक मूल्य परिवर्तनीय है, जबकि मार्जिन बंधक के जीवन के लिए तय किया गया है। उदाहरण के लिए, यदि वर्तमान सूचकांक मूल्य 6.83% है और मार्जिन 3% है, तो प्रतिशत बिंदु के निकटतम आठवें भाग पर पूरी तरह से अनुक्रमित ब्याज दर 9.83% होगी। यदि सूचकांक 6.1% तक गिर गया, तो पूरी तरह से अनुक्रमित ब्याज दर 9.1% होगी।

एक समायोज्य दर बंधक पर ब्याज दर एक सूचकांक से बंधा हुआ है। विभिन्न समायोज्य दर बंधक के लिए उपयोग किए जाने वाले कई अलग-अलग बंधक सूचकांक हैं, जिनमें से प्रत्येक का निर्माण या तो सक्रिय रूप से कारोबार की गई वित्तीय सुरक्षा, एक प्रकार का बैंक ऋण या एक प्रकार के बैंक जमा पर ब्याज दरों का उपयोग करके किया गया है। सभी विभिन्न बंधक अनुक्रमित मोटे तौर पर एक दूसरे के साथ सहसंबद्ध हैं। दूसरे शब्दों में, वे उसी दिशा में ऊपर या नीचे जाते हैं, जैसे ही आर्थिक स्थितियाँ बदलती हैं।

अधिकांश बंधक सूचकांक को अल्पकालिक सूचकांक माना जाता है। "अल्पावधि" या "पद" सूचकांक के निर्माण के लिए उपयोग की जाने वाली प्रतिभूतियों, ऋणों या जमाओं की अवधि को संदर्भित करता है। आमतौर पर, किसी भी सुरक्षा, ऋण या जमा पर एक वर्ष या उससे कम की अवधि को अल्पावधि माना जाता है। अधिकांश अल्पकालिक ब्याज दरें, जिनमें बंधक अनुक्रमणिका का निर्माण किया जाता है, को संघीय निधि दर के रूप में ज्ञात ब्याज दर के साथ निकटता से संबंधित है।

पूर्वानुमान बदलना

यदि आप समायोज्य दर बंधक पर ब्याज दर में बदलाव की भविष्यवाणी करने की कोशिश कर रहे हैं, तो उपज वक्र के आकार को देखें। उपज वक्र तीन महीने से 30 वर्ष तक की परिपक्वता के साथ अमेरिकी ट्रेजरी बांड पर पैदावार का प्रतिनिधित्व करता है।

जब वक्र का आकार सपाट या नीचे की ओर झुका हुआ होता है, तो इसका मतलब है कि बाजार फेडरल रिजर्व से उम्मीद करता है कि वह अल्पकालिक ब्याज दरों को स्थिर रखे या उन्हें कम गति दे। जब वक्र का आकार ऊपर की ओर ढलान पर होता है, तो बाजार को उम्मीद है कि फेडरल रिजर्व अल्पकालिक ब्याज दरों को बढ़ा देगा।

किसी भी दिशा में वक्र की स्थिरता इस बात का संकेत है कि बाजार फेडरल रिजर्व से उम्मीद करता है कि वह अल्पकालिक ब्याज दरें बढ़ाएगा या कम करेगा। फेड फंड्स फ्यूचर्स की कीमत भविष्य की अल्पकालिक ब्याज दरों के लिए बाजार की उम्मीदों का संकेत भी है।

तल - रेखा

वर्तमान और भविष्य के निश्चित और समायोज्य दर बंधक दरों को प्रभावित करने वाली एक समझ आपको वित्तीय रूप से ध्वनि बंधक निर्णय लेने में मदद कर सकती है। उदाहरण के लिए, यह एक निश्चित दर बंधक पर एक समायोज्य दर बंधक चुनने के बारे में आपके निर्णय को सूचित कर सकता है और जब आप एक समायोज्य दर बंधक से बाहर पुनर्वित्त करने के लिए समझ में आता है तो आपको यह तय करने में मदद करेगा।

विश्वास मत करो सब कुछ आप टीवी पर सुनते हैं। ब्याज दर आगे बढ़ने से पहले यह हमेशा "आपके समायोज्य दर बंधक के पुनर्वित्त के लिए एक अच्छा समय नहीं है।" ब्याज दरें आगे बढ़ने से बढ़ सकती हैं - या वे गिर सकते हैं। पता करें कि उपज वक्र क्या कह रहा है।

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