आउट-ऑफ-स्टेट संपत्ति में निवेश करना

संपत्ति खरीदना और स्वामित्व शायद ही कभी आसान या सरल होता है। जब विचाराधीन संपत्ति दूर के स्थान पर होती है, तो चुनौतियां कई गुना बढ़ जाती हैं। फिर भी, यदि आप ऐसे क्षेत्र में रहते हैं, जहां अचल संपत्ति महंगी है, तो बाहर के राज्य की संपत्ति में निवेश करना आकर्षक लग सकता है। यदि आप पहले से ही अपनी संपत्ति रखते हैं और आप अपनी होल्डिंग में विविधता लाना चाहते हैं तो यह आकर्षक भी लग सकता है। या आप सिर्फ एक छुट्टी घर के मालिक हो सकते हैं। लेकिन इससे पहले कि आप कोई प्रस्ताव दें, इन मुद्दों पर ध्यान से विचार करें।

आउट-ऑफ-स्टेट संपत्ति में निवेश करना

खरीदने के कारण

एक कारक जो लोगों को घर से दूर संपत्ति खरीदने पर विचार करने के लिए प्रेरित करता है वह यह है कि संपत्ति दूसरे राज्य में अधिक सस्ती हो सकती है। शायद आप सैन फ्रांसिस्को या न्यूयॉर्क शहर जैसे क्षेत्र में रहते हैं, जहां संपत्ति की लागत आसमान छूती है। यदि आप बस एक ऐसी जगह नहीं खरीद सकते हैं जहाँ आप रहते हैं या यदि ऐसा करने से आपको अपने अधिकांश धन को अचल संपत्ति में निवेश करने की आवश्यकता होगी (जो आप नहीं करेंगे), तो आप उन अन्य शहरों को देखना चाहते हैं जहां बाजार के मूल तत्व हैं ध्वनि है, लेकिन संपत्ति की लागत काफी कम है।

जो लोग उदास क्षेत्रों में रहते हैं, लेकिन काम या व्यक्तिगत कारणों से आगे बढ़ना नहीं चाहते हैं, वे अपने गृहनगर में किराए पर रह सकते हैं और रियल एस्टेट में निवेश कर सकते हैं जहां अर्थव्यवस्था मजबूत होती है। उदाहरण के लिए, यदि आप 2008 के सबप्राइम मेल्टडाउन के दौरान सबसे अधिक फौजदारी दर वाले शहर लास वेगास में रहते थे, तो आप एक ऐसे बाजार में संपत्ति खरीदना चाहते थे, जहाँ माध्य की बिक्री की कीमतें अपेक्षाकृत स्थिर रहीं, जैसे चार्लोट, उत्तरी कैरोलिना।

शायद लोग मुख्य संपत्ति को राज्य के बाहर निवेश करने का फैसला करते हैं, यह है कि निवेश पर लाभ (आरओआई) घर पर होने से बेहतर हो सकता है। खरीद मूल्य, प्रशंसा दर, बंधक व्यय (यदि कोई हो), करों, आवास नियमों, किराये बाजार की स्थिति और अधिक सभी कारक हैं जो किसी अन्य राज्य में अधिक अनुकूल हो सकते हैं और संपत्ति के संभावित आरओआई में योगदान करेंगे।

विचार करने की चुनौती

जब आप आउट-ऑफ-स्टेट का निवेश करते हैं, तो आपको आउट-ऑफ-स्टेट रियल एस्टेट मार्केट और अपनी स्थानीय आर्थिक स्थितियों के साथ, शहर के स्तर और पड़ोस के स्तर, दोनों के साथ अपने परिचित की कमी को दूर करना होगा। आपके पास एक दूर के बाजार का एक ही अंतरंग, दिन-प्रतिदिन का ज्ञान नहीं होगा कि आपके पास बाजार है जहां आप रहते हैं। आपके पास सबसे अच्छे पड़ोस की सबसे गहरी समझ नहीं है - या सबसे खराब। आपको मुंह के शब्द, अनुसंधान, आंत की वृत्ति और आपके द्वारा किराए पर लिए जाने वाले किसी भी पेशेवर की राय पर निर्भर रहना होगा।

संपत्ति के स्वामित्व और संपत्ति करों के संबंध में सभी कानूनों और नियमों को समझना, जहां आप नहीं रहते हैं, एक और बड़ी चुनौती है। यहां तक ​​कि अगर आप स्थानीय कोड और अध्यादेशों की हर पंक्ति को पढ़ते हैं, तो यह कागज पर क्या कहता है और वास्तविकता में क्या होता है, हमेशा मेल नहीं खाता। स्थानीय मूर्तियों की सही समझ हासिल करने के लिए क्षेत्र में संपत्ति के मालिकों के साथ बात करना महत्वपूर्ण है।

आपको अपनी निवेश योजना को सफल बनाने के लिए क्षेत्र में अच्छे संपर्कों की आवश्यकता होगी, लेकिन दूर के शहर के साथ व्यवहार करते समय, आप रियल एस्टेट एजेंटों, संपत्ति प्रबंधकों और अप्रेंटिस जैसे गुणवत्ता वाले पेशेवरों को खोजने में खरोंच से शुरू कर सकते हैं - जो लोग होंगे आपकी सफलता या असफलता की कुंजी।

राज्य के बाहर खरीदना

कई आउट-ऑफ-स्टेट निवेशकों की सफलता का रहस्य एक उत्कृष्ट संपत्ति प्रबंधन कंपनी को खोजने और किराए पर लेना है। आपको उन्हें रिक्तियों को भरने, किराया इकट्ठा करने, मरम्मत करने और आपात स्थितियों को संभालने में मदद करने के लिए उनकी आवश्यकता होगी। यदि आप इस क्षेत्र में रहते थे, तो आप संपत्ति का प्रबंधन स्वयं करना चुन सकते हैं, लेकिन यदि आप बहुत दूर रहते हैं, तो व्यावसायिक संपत्ति प्रबंधन एक अतिरिक्त व्यय है जिसे आपको अपने निवेश को सुरक्षित रखने के लिए लेना चाहिए। जैसा कि अनुभवी बिल्डर और प्रॉपर्टी मैनेजर रस्टी मीडोर सलाह देते हैं, "कोई फर्क नहीं पड़ता कि कोई रियल एस्टेट सौदा आपको कितना अच्छा लगता है, यह केवल उतना ही अच्छा है जितना कि इसकी अच्छी तरह से प्रबंधित होने की क्षमता है।"

ध्यान रखें कि आपके पेरोल पर एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी के साथ भी, आपको यह सुनिश्चित करने के लिए अपनी संपत्ति के लिए कभी-कभी विज़िट करने की आवश्यकता होगी कि प्रबंधक और किरायेदार आपको जो बताते हैं, वह वास्तविकता से मेल खाता है। यह एक अतिरिक्त समय और धन लागत है जिस पर विचार किया जाना चाहिए।

इसके अलावा, जब किराये की संपत्ति खरीदते हैं, विशेष रूप से किराये की संपत्ति आउट-ऑफ-स्टेट, तो आपको उच्च मकान मालिकों की बीमा दरों, उच्च बंधक ब्याज दरों और उच्च डाउनपेमेंट आवश्यकताओं का सामना करने की संभावना होती है क्योंकि ऋणदाता आपको मालिक-मालिक की तुलना में जोखिम भरा उधारकर्ता मानेंगे। । आप किराये की संपत्ति के मालिक होने और एक से अधिक राज्यों में आय अर्जित करके अपनी कर स्थिति को जटिल करेंगे। आपको कर प्राधिकारियों की अच्छी पकड़ में रखने के लिए एक आयकर पेशेवर को नियुक्त करने की आवश्यकता हो सकती है।

इन सभी कारकों पर विचार करते समय, आप पा सकते हैं कि एक मालिक-रहने वाला या घर में निवेश संपत्ति खरीदना एक बहुत सरल और कम महत्वपूर्ण प्रस्ताव है।

इससे पहले कि आप राज्य से बाहर खरीदें

यदि आप अभी भी आउट-ऑफ-स्टेट खरीदने का इरादा रखते हैं, तो इन अतिरिक्त चेतावनियों का ध्यान रखें।

अनदेखी न खरीदें; संपत्ति वह नहीं हो सकती जो आप सोचते हैं कि यह है। किसी संपत्ति पर ऑनलाइन जानकारी आउट-ऑफ-डेट हो सकती है और एक स्थानीय रियल एस्टेट एजेंट या संपत्ति का मालिक जो आपके सर्वोत्तम हितों की तलाश में नहीं है, वह बिक्री बंद करने के लिए आपसे झूठ बोल सकता है। यदि आप अनजाने में एक उपद्रव संपत्ति के मालिक बन जाते हैं जो स्वास्थ्य और / या सुरक्षा कानूनों का उल्लंघन करता है, तो आप कई कोड उल्लंघन के लिए खुद को हुक पर पा सकते हैं जो ठीक होने में समय लेने वाली और महंगी होगी। यदि कोई संपत्ति लंबे समय से खाली है, तो यह रखरखाव के मुद्दों को विकसित कर सकती है जो इस तरह की अव्यवस्था का कारण बनती है कि शहर इसे एक सुरक्षा खतरा मानता है और इसे बुलडोज़ करता है। तुम भी विध्वंस बिल के लिए हुक पर हवा कर सकते हैं।

कुछ संपत्ति निवेशकों ने बिस्तर के कीड़े, दीमक, गुलाब, चूहे या अन्य कीटों को अपना पतन माना है। इन मामलों की जांच के लिए एक इन-प्रॉपर्टी की यात्रा और एक पेशेवर निरीक्षण के बिना, आप एक ऐसी संपत्ति के मालिक बन सकते हैं जो जल्दबाजी में नहीं है। रेंटल प्रोटेक्शन एजेंसी के स्कॉट पैक्सटन ने सलाह दी कि बेड बग शिकायतें आम हो गई हैं और इस समस्या से छुटकारा पाना बहुत महंगा हो सकता है।

अनुपस्थित जमींदारों के लिए गुणवत्ता वाले किरायेदारों को ढूंढना अतिरिक्त महत्वपूर्ण है। आप अपने किरायेदारों के व्यवहार या संपत्ति के उनके उपचार पर कड़ी नज़र रखने के लिए नहीं होंगे, और न ही आप उन पर भुगतान करने के लिए दबाव बनाने के लिए होंगे यदि किराया देय है। एक शीर्ष पायदान संपत्ति प्रबंधन कंपनी को काम पर रखने के अलावा, आप ऐसे किरायेदारों को रखना चाहते हैं जो आपको या आपकी प्रबंधन कंपनी को कोई सिरदर्द नहीं देंगे।

इसके अतिरिक्त, स्थान पर एक व्यक्ति की यात्रा करने से आप उन पेशेवरों से बेहतर परिचित हो सकते हैं जो आपको घर खरीदने की प्रक्रिया जैसे कि आपके वकील, रियल एस्टेट एजेंट और ऋणदाता से सहायता करेंगे। जब आप जा रहे हों, तो विभिन्न उधारदाताओं के साथ मिलने के लिए कुछ समय निकालें और स्थानीय स्तर पर उपलब्ध विभिन्न बंधक प्रकारों और ब्याज दरों पर शोध करें। यह एक बंधक के लिए पूर्व-अनुमोदित होने के लिए भी फायदेमंद है, क्योंकि यह उस समय को बंद कर देगा जब आप अपने सपनों के राज्य के घर से बाहर निकल जाएंगे।

अंत में, यदि आपके पास कभी भी संपत्ति नहीं है, तो अपनी पहली संपत्ति को खरीदना राज्य के लिए अतिरिक्त जोखिम भरा है। संपत्ति के स्वामित्व पर आप कितनी भी किताबें पढ़ लें, वास्तविक जीवन के अनुभव का कोई विकल्प नहीं है। संपत्ति के स्वामित्व में किसी भी अनुभव के बिना और पहले दिन और दिन के समय में संपत्ति में रहने से आने वाले पहले ज्ञान के बिना, आप महत्वपूर्ण रखरखाव विचारों को याद कर सकते हैं।

राज्य के बाहर के विकल्प

अगर आपको नहीं लगता कि आप ऐसी संपत्ति खरीदना चाहते हैं जहां आप किसी भी कारण से रहते हैं, तो अलग-अलग अचल संपत्ति बाजारों में आने के अन्य तरीके हैं जो सीधे राज्य के बाहर निवेश करने की तुलना में बहुत सरल हैं। एक विकल्प एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) है। आरईआईटी या आरईआईटी ईटीएफ में निवेश करना स्टॉक में निवेश करने के समान है और आप एक रिस्क / रिटर्न प्रोफाइल के साथ आरईआईटी का चयन कर सकते हैं जो आपके लिए उपयुक्त है। और ऐसे ही जब आप एक शेयर के मालिक हैं और आप उस कंपनी को चलाने के बारे में निर्णय लेने के लिए ज़िम्मेदार नहीं हैं, जब आप एक REIT के स्वयं के शेयर रखते हैं, तो आपके पास कोई भी सिरदर्द नहीं होगा जो वास्तव में एक संपत्ति के मालिक हैं।

आप संपत्ति खरीदने पर एक दूसरी नज़र भी रख सकते हैं जहाँ आप रहते हैं - भले ही आप उसमें रहना न चाहें। हो सकता है कि आप सैन फ्रांसिस्को में किराए पर रहे हों क्योंकि आप केवल उसी जगह पर रहने के इच्छुक नहीं हैं जिसे आप खरीद सकते हैं, 250 वर्ग फुट का कॉन्डो। लेकिन क्या आप उस कोंडो को किराये की संपत्ति के रूप में रखने के लिए तैयार होंगे? यह आपके घर के पास एक जगह खरीदने और खुद के लिए आसान होने की संभावना है। यह अधिक महंगा या कम लाभदायक हो सकता है, लेकिन आपको कम परेशानी के लिए अतिरिक्त लागत या कम आरओआई मिल सकता है।

इसे कार्यशील कैसे करें

यदि आप आउट-ऑफ-स्टेट खरीदने जा रहे हैं, तो उस क्षेत्र में खरीदें जिससे आप परिचित हैं - शायद जहां आप कॉलेज गए थे या जहां आप बड़े हुए थे। क्षेत्र का कुछ भी ज्ञान नहीं है, तो बेहतर है। एक बोनस के रूप में, यदि आप एक ऐसे क्षेत्र में खरीदते हैं, जो आप आमतौर पर किसी भी तरह से यात्रा करते हैं, तो आपकी अवकाश यात्रा कम से कम आंशिक रूप से कर कटौती योग्य हो सकती है क्योंकि आप अपनी संपत्ति की जांच करने के लिए उन यात्राओं के लिए एक व्यापारिक घटक जोड़ रहे होंगे।

उस क्षेत्र में कुछ समानताएं वाले क्षेत्र में खरीदें, जहां आप रहते हैं, जैसे कि जलवायु, जनसांख्यिकी या संपत्ति की आयु ताकि आप कुछ विचार कर सकें कि आप किसके साथ काम कर रहे हैं। यदि आप अपने पूरे जीवन में कैलिफोर्निया के 1960 के दशक में रहते हैं, तो बोस्टन में 120 साल पुरानी संपत्ति न खरीदें।

उच्च जोखिम वाली संपत्ति न खरीदें। एक मुख्य रूप से मालिक के कब्जे वाले इलाके में किरायेदारों को आकर्षित करने के लिए खरीदें, जो कि एक कम आर्थिक जोखिम है, निवेश घर की बिक्री कंपनी इन्वेस्टर नेशन के संस्थापक साझेदार रयान एल। हेनरिक कहते हैं। एक उच्च-गुणवत्ता वाली संपत्ति में "आमतौर पर कम रखरखाव और रखरखाव होता है। ये गुण अधिक तेज़ी से किराए पर लेते हैं, क्योंकि उनके पास आमतौर पर आधुनिक लेआउट और बेडरूम और बाथरूम की पर्याप्त संख्या होती है, " वह नोट करते हैं।

अंत में, जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, यह आपकी मदद करने के लिए और कभी-कभी अपनी संपत्ति का स्वयं दौरा करने के लिए पेशेवरों का एक बड़ा नेटवर्क बनाने के लिए महत्वपूर्ण है।

तल - रेखा

राज्य के बाहर संपत्ति में निवेश एक उच्च जोखिम प्रस्ताव और एक प्रमुख प्रतिबद्धता है। ऐसा करने से पहले, सुनिश्चित करें कि आप वास्तव में समझते हैं कि आप क्या कर रहे हैं और आप सभी संबंधित चुनौतियों को पूरा करने के लिए तैयार हैं।