बंधक धोखाधड़ी: इसे समझना और इससे बचना

विभिन्न उद्योगों में नैतिक उल्लंघन और आपराधिक गतिविधियों ने पिछले कुछ दशकों में हमारी अर्थव्यवस्था को प्रभावित किया है, विशेष रूप से बैंकिंग, वित्तीय और आवास क्षेत्रों में। आइए बंधक धोखाधड़ी के आसपास के जटिल नैतिक और आपराधिक मुद्दों की जांच करें।

बंधक धोखाधड़ी क्या है?

अपने सरलतम रूप में धोखाधड़ी जानबूझकर गलत बयानी और धोखेबाजी है: सूचना, तथ्य और आंकड़ों को गलत तरीके से प्रस्तुत करके एक पक्ष दूसरे को धोखा देता है। तो, बंधक धोखाधड़ी सिर्फ शिकारी उधार देने की प्रथा नहीं है जो कुछ उधारकर्ताओं को लक्षित करती है।

आवास या बंधक धोखाधड़ी उन व्यक्तियों द्वारा की जा सकती है जो प्राथमिक संपत्ति के रूप में संपत्ति का अधिग्रहण करने का इरादा रखते हैं या उन निवेशकों के समूहों द्वारा जो किराये की संपत्तियों के माध्यम से धोखाधड़ी करते हैं या घरों को फ़्लिप करते समय मूल्यांकन धोखाधड़ी करते हैं।

फेडरल ब्यूरो ऑफ इन्वेस्टिगेशन (एफबीआई) के अनुसार, यह किसी भी तरह का "भौतिक गलतफहमी, गलत बयानी, या संपत्ति से संबंधित चूक या संभावित बंधक है जो एक ऋण पर धन, खरीद या बीमा करने के लिए किसी अंडरराइटर या ऋणदाता द्वारा निर्भर है।" इस काम की परिभाषा के साथ, हम देखते हैं कि बंधक धोखाधड़ी व्यक्तिगत उधारकर्ताओं और उद्योग के पेशेवरों दोनों द्वारा की जा सकती है। और इसमें शामिल रकम अधिक हैं। उदाहरण के लिए, सैक्रामेंटो, कैलिफ़ोर्निया में, 2019 की शुरुआत में $ 10 मिलियन के बंधक घोटाले में सात लोगों को दोषी ठहराया गया था।

आवास और रियल एस्टेट उद्योगों और वित्तीय संस्थानों के लिए निहितार्थ को समझने के लिए, बस 2008 के सबप्राइम बंधक संकट पर सुर्खियों और साहित्य को देखें। अधिकांश सट्टा उधार जो बंधक धोखाधड़ी पर आधारित था।

क्यों बंधक धोखाधड़ी धोखाधड़ी?

उधारकर्ताओं और पेशेवरों को कई कारणों से बंधक धोखाधड़ी करने के लिए प्रेरित किया जाता है। हम दो प्राथमिक प्रकारों को परिभाषित करके अधिकांश कारणों का वर्णन कर सकते हैं- आवास के लिए धोखाधड़ी और लाभ के लिए धोखाधड़ी। आवास के लिए धोखाधड़ी उधारकर्ताओं द्वारा की जाती है, जो अक्सर ऋण अधिकारियों या अन्य कर्मियों की सहायता से, रोजगार और आय, ऋण और ऋण, या संपत्ति के मूल्य और स्थिति के बारे में गलत विवरण प्रस्तुत करते हैं या अचल संपत्ति के स्वामित्व को प्राप्त करने या बनाए रखने के लक्ष्य के साथ होते हैं। लाभ के लिए धोखाधड़ी उद्योग के पेशेवरों द्वारा की जाती है, जो अपने व्यक्तिगत या अपने ग्राहकों के रोजगार और आय, ऋण, और ऋण, या संपत्ति के मूल्य और स्थिति के बारे में प्रासंगिक विवरणों को गलत तरीके से प्रस्तुत करते हैं, या लोन लेन-देन पर लाभ को अधिकतम करने के उद्देश्य से करते हैं।

यहां यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि लाभ के लिए धोखाधड़ी बिल्डर, रियल एस्टेट सेल्स एजेंट, ऋण अधिकारी, बंधक दलाल, क्रेडिट / ऋण परामर्शदाता, रियल एस्टेट मूल्यांकक, संपत्ति निरीक्षक, बीमा एजेंट सहित ऋण लेनदेन श्रृंखला में किसी भी पेशेवर द्वारा की जा सकती है।, शीर्षक कंपनी, वकील और एस्क्रो एजेंट। उद्योग के पेशेवरों को भी एक नेटवर्क के रूप में, अंडरराइटर्स, उधारदाताओं और उधारकर्ताओं को धोखा देने, और अधिकतम शुल्क और सभी बंधक-संबंधित सेवाओं पर लाभ साझा करने के लिए एक नेटवर्क के रूप में काम कर सकते हैं। इन कार्यों को अतिरिक्त बिक्री कमीशन प्राप्त करने की इच्छा से प्रेरित किया जाता है या बस एक निवेश की स्थिति में वृद्धि होती है।

आम बंधक धोखाधड़ी योजनाएं और घोटाले

सबसे आम निवेशक बंधक धोखाधड़ी योजनाएं विभिन्न प्रकार की संपत्ति flipping, अधिभोग धोखाधड़ी, और पुआल खरीदार घोटाला हैं। संपत्ति की फ़्लिपिंग आम तौर पर अवैध नहीं होती है जब किसी घर को खरीदने, उसे रखने / तय करने और फिर उसे लाभ के लिए पुनर्व्यवस्थित करने से संबद्ध किया जाता है। दूसरी ओर, जब एक संपत्ति बाजार से नीचे खरीदी जाती है और तुरंत एक भ्रष्ट मूल्यांकक की मदद से लाभ में बेची जाती है जो "सत्यापित" करता है कि संपत्ति का मूल्य वास्तव में प्रारंभिक खरीद राशि से दोगुना है, बंधक धोखाधड़ी का संकेत दिया गया है।

चाबी छीन लेना

• सामान्य व्यक्तिगत बंधक धोखाधड़ी घोटाले पहचान की चोरी और आय / संपत्ति धोखाधड़ी हैं, जबकि उद्योग के पेशेवर सिस्टम को धोखा देने के लिए मूल्यांकन धोखाधड़ी और वायु ऋण का उपयोग कर सकते हैं।
• शिकारी ऋण देने की गतिविधियाँ, फौजदारी बचाव, और बंधक कटौती घोटाले सभी ने 2007 में ग्रेट मंदी में योगदान दिया।
• बंधक धोखाधड़ी अमेरिका में एक समस्या बनी हुई है। CoreLogic के आंकड़ों के अनुसार, जैसा कि अक्टूबर 2018 में CNBC द्वारा रिपोर्ट किया गया है, "प्रत्येक 109 बंधक अनुप्रयोगों में से एक में धोखाधड़ी के संकेत होने का अनुमान है।"
• ऐसे पेशेवर संगठन हैं जो एफबीआई के साथ-साथ बंधक धोखाधड़ी की निगरानी और जांच करते हैं।

एक ही दिन के करीब संपत्ति फ़्लिपिंग स्कीम के मामले में, शीर्षक और मूल्यांकन की श्रृंखला अक्सर कपटपूर्ण होती है और इसमें तीन पक्ष शामिल होते हैं- विक्रेता, फ्लिपर और अनसपिकेटिंग एंड खरीदार। विक्रेता फ्लिपर के साथ बाजार मूल्य से नीचे की संपत्ति खरीदने के लिए एक अनुबंध करता है। फ्लिपर एक नकली शीर्षक बीमा प्रतिबद्धता के साथ अंतिम खरीदार प्रदान करता है, मालिक के रूप में फ्लिपर दिखा रहा है (हालांकि यह मामला नहीं है) और एक मूल्यांकन किया जाता है फुलाया हुआ मूल्य पर फ्लिपर और अंत खरीदार पर सहमत हुए हैं।

ऑक्युपेंसी फ्रॉड निवेशकों द्वारा इस्तेमाल की जाने वाली एक योजना है, जो उच्च ऋण-दर-मूल्य अनुपात और खरीद पर कम आउट-ऑफ-पॉकेट लागतों को कम बंधक दरों के अलावा, के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए उपयोग की जाती है। ऑक्युपेंसी फ्रॉड तब होता है जब कोई उधारकर्ता यह दावा करता है कि घर को मालिक के कब्जे में तब अनुकूल बैंक का दर्जा प्राप्त होगा जब संपत्ति वास्तव में खाली रहेगी। पुआल खरीदार किसी अन्य खरीदार के लिए संपत्ति प्राप्त करने के लिए किसी व्यक्ति को उसकी पहचान, क्रेडिट स्कोर और आय का उपयोग करने की अनुमति देता है या उपयोग करता है, जो बंधक के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकता (या सर्वोत्तम दरों के लिए अर्हता प्राप्त करता है)। स्ट्रॉ खरीदारों का उपयोग अक्सर निवेशकों द्वारा, या तो स्वेच्छा से या अनजाने में, अन्य रूपों और धोखाधड़ी की कई परतों को कवर करने के लिए किया जाता है।

सबसे आम व्यक्तिगत बंधक धोखाधड़ी घोटाले पहचान की चोरी और आय / संपत्ति धोखाधड़ी हैं। पहचान की चोरी तब होती है जब वास्तविक खरीदार धोखाधड़ी, अनजान और अनजान पीड़ित की जानकारी का उपयोग करके वित्तपोषण प्राप्त करता है, जिसमें सामाजिक सुरक्षा नंबर, जन्म तिथि और पते शामिल हैं। बंधक उद्देश्यों के लिए पहचान की चोरी में चोरी किए गए वेतन स्टब्स, बैंक रिकॉर्ड, टैक्स रिटर्न, W2s, और गलत रोजगार सत्यापन पत्र शामिल हो सकते हैं। यहां तक ​​कि संपत्ति के स्वामित्व के रिकॉर्ड को गलत ठहराया जा सकता है, और उधारकर्ता एक संपत्ति पर एक धोखाधड़ी बंधक प्राप्त कर सकते हैं, जो न तो उनके पास है और न ही कब्जे में है।

एयर लोन बनाम मूल्यांकन धोखाधड़ी

सबसे आम उद्योग पेशेवर बंधक धोखाधड़ी घोटाले एयर लोन और मूल्यांकन धोखाधड़ी हैं। एयर लोन एक ऋणीय संपत्ति पर या बिना किसी उधारकर्ता के लिए प्राप्त किया गया ऋण है। पेशेवरों का एक समूह अक्सर एक नकली उधारकर्ता, शीर्षक की एक नकली श्रृंखला बनाने और एक शीर्षक और संपत्ति बीमा बाइंडर प्राप्त करने के लिए एक साथ काम करेगा। इसके अतिरिक्त, धोखाधड़ी श्रृंखला में नकली रोजगार सत्यापन, घर के पते और उधारकर्ता टेलीफोन नंबर बनाने के लिए फोन बैंक और मेलबॉक्स शामिल हो सकते हैं। वायु ऋण घोटाला केवल अपराधियों के हाथों में नकदी डालता है, और कोई संपत्ति कभी भी खरीदी या बेची नहीं जाती है।

मूल्यांकन धोखाधड़ी में अक्सर एक रियल एस्टेट एजेंट, बिल्डर, मूल्यांकनकर्ता और ऋण अधिकारी शामिल होते हैं जो अपने कमीशन को बढ़ाने के लिए खरीद मूल्य और ऋण राशि को अधिकतम करने के लिए एक साथ काम करते हैं। दूसरी ओर, भ्रष्ट मूल्यांकनकर्ता अक्सर यह सुनिश्चित करने के लिए एक संपत्ति का मूल्यांकन करेंगे कि एक साथी निवेशक संपत्ति खरीदने में सक्षम होगा।

शिकारी उधार गतिविधियों, फौजदारी बचाव और बंधक कमी घोटाले के कुछ रूप पूर्वोक्त बंधक धोखाधड़ी प्रथाओं पर बहुत अधिक निर्भर करते हैं। प्रथागत उधार में आम तौर पर ऋणदाताओं की आय के आंकड़ों को गलत तरीके से शामिल करना शामिल है जो अतिरिक्त ऋण को ग्रहण करने की उनकी क्षमता को गलत तरीके से दर्शाते हैं। इस तरह की गतिविधियों ने ग्रेट मंदी के लिए भारी योगदान दिया।

बंधक धोखाधड़ी का मुकाबला

बंधक धोखाधड़ी को कम करने के लिए डिज़ाइन किए गए स्थानीय, राज्य या संघीय स्तर पर कानून की कोई कमी नहीं है। राज्यों ने हाल ही में ऋण अधिकारी लाइसेंस और सतत शिक्षा की आवश्यकता को लेकर एक बड़ा कदम उठाया है। इसके अतिरिक्त, रियल एस्टेट, शीर्षक और बीमा एजेंसियों को सरकारी एजेंसियों द्वारा लाइसेंस और निगरानी दी जाती है। अनुपालन की निगरानी के लिए कई राज्यों को बंधक-उधार देने वाली कंपनियों की गतिविधियों और लेनदेन की आवधिक ऑडिटिंग की आवश्यकता होती है।

मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशंस और नेशनल एसोसिएशन ऑफ मॉर्गेज ब्रोकर्स जैसे पेशेवर संगठनों के पास एक आचार संहिता और सर्वोत्तम प्रथाएं हैं जो सहकर्मी की निगरानी में हैं। एफबीआई की आर्थिक अपराध इकाई II बंधक उद्योग में शिकायतों और संदिग्ध गतिविधियों पर भी नजर रखती है।

तल - रेखा

अच्छी खबर यह है कि हम बंधक धोखाधड़ी को कम करके बाजारों में सुधार कर सकते हैं। व्यक्तियों को उधार लेने और गृहस्वामी अनुभव के लिए यथार्थवादी अपेक्षाएँ निर्धारित करनी चाहिए। निवेशकों को लाभ के लिए यथार्थवादी लक्ष्य निर्धारित करने चाहिए। उद्योग के पेशेवरों को उच्च व्यक्तिगत मानकों का पालन करना चाहिए और सहकर्मी संगठन की जवाबदेही प्रस्तुत करनी चाहिए। सरकारों को सक्रिय जांच के साथ कानून को अधिक समान बनाने और कानून को लागू करने की आवश्यकता है।