रियल एस्टेट की कीमतों के बारे में सच्चाई

रियल एस्टेट के आम आदमी का सिद्धांत कुछ इस तरह है: तीर्थयात्री पहुंचे। उन्होंने भूमि का उपयोग शुरू कर दिया। अधिक यूरोपीय आए। भूमि की मांग इतनी अधिक थी कि मूल निवासी अमेरिकियों को नए-नवेले बसने वालों के लिए जगह बनाने के लिए धकेल दिया गया। अधिक भूमि का निर्माण नहीं किया जा सकता है, इसलिए मांग और कीमतें हमेशा बढ़ेंगी, जिससे रियल एस्टेट एक महान निवेश होगा।

दुर्भाग्य से, सूत्र इतना सरल नहीं है। यहां हम अचल संपत्ति की कीमतों और लंबे समय से आयोजित सिद्धांत पर एक नज़र डालते हैं कि वे अनिश्चित काल तक बढ़ेंगे।

चाबी छीन लेना

• घर की कीमतें पिछली बार 2004 में एक स्वस्थ दर से बढ़ीं, इससे पहले कि रियल एस्टेट बाजार में गिरावट आई।
• तब से, मजबूत मांग और कम आपूर्ति के कारण देश के कुछ क्षेत्रों में घरेलू मूल्यों में वृद्धि हुई है, हालांकि अधिकांश भाग अभी भी अपने पूर्व-संकट के स्तर तक नहीं पहुंचे हैं।
• संभावित होमबॉयर्स को राष्ट्रीय रुझानों पर ध्यान केंद्रित नहीं करना चाहिए क्योंकि राज्यों और यहां तक ​​कि पड़ोसी शहरों के बीच कीमतें भिन्न होती हैं।
• कम बंधक दरों का घर की कीमतों पर अप्रत्यक्ष प्रभाव पड़ता है, क्योंकि क्रेडिट सस्ता होने पर उपभोक्ता अधिक कर्ज लेने को तैयार रहते हैं।

ऐतिहासिक मूल्य

हाउसिंग बबल के अच्छी तरह से प्रचारित होने से पहले और परिणामस्वरूप रियल एस्टेट दुर्घटना जो 2007 में बयाना में शुरू हुई थी, नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (एनएआर) के ऐतिहासिक आवास मूल्य डेटा अंतहीन बढ़ती कीमतों के सिद्धांत का समर्थन करते थे। नीचे दिया गया चार्ट 1968 से 2004 तक के मध्ययुगीन घर की कीमतों को ट्रैक करता है, 36 साल की अवधि के दौरान एक भी गिरावट के बिना, औसत वार्षिक वृद्धि 6.4% दिखाती है।

चित्र 1: 1968 से 2004 तक मध्यम घर की कीमतें

स्रोत: नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स

डेटा क्या नहीं दिखाता है

दुर्भाग्य से, घर के मालिकों के लिए, 2004 में बाजार में उतार-चढ़ाव से पहले स्वस्थ विकास संख्या का अंतिम वर्ष था। 2006 तक, NAR डेटा में सिर्फ 1% की वृद्धि हुई। उसके बाद, बाजारों ने अभूतपूर्व गिरावट का अनुभव किया।

2007 में कीमतें राष्ट्रीय स्तर पर गिरने लगीं। वे 2008 में और फिर 2009 में फिर से गिर गए। 2010 के मध्य तक, आवास की कीमतें एक स्थिर बाजार में 2004 के स्तर तक गिर गईं। स्टैंडर्ड एंड पूअर्स के आंकड़ों के मुताबिक, दशकों से ऐसा लग रहा था कि बढ़ते मुनाफे के लिए वन-वे टिकट कुछ ही सालों में 30% से ज्यादा घट गया है।

अधिक मांग और देश के कई हिस्सों में बाजार में आपूर्ति में गिरावट के कारण कीमतें बढ़ गई हैं, लेकिन बहुत सारे क्षेत्र अभी भी उन स्तरों तक नहीं पहुंचे हैं जो संकट की घड़ी से पहले थे। इस तथ्य को जोड़ें कि ऋण देने के मानक अधिक सख्त हो गए हैं, और यह लोगों को बाजार से बाहर कर रहा है।

इससे पहले कि संख्या गलत तरीके से जाने लगे, बिक्री मूल्य रुझान के आंकड़ों ने एक अधूरी तस्वीर प्रदान की। नेशनल एसोसिएशन ऑफ होम बिल्डर्स ने बताया कि अमेरिका में घर का औसत आकार 1950 में 983 वर्ग फीट, 1970 में 1, 500 वर्ग फीट और 2004 में 2, 349 वर्ग फीट था। यह प्रवृत्ति 2000 के दशक की पहली छमाही में जारी रही, जिसके बाद यह शुरू हुआ कुछ हद तक गिरावट।

घरों के आकार के बड़े होने और निर्माण सामग्री की लागत में मुद्रास्फीति को जोड़ने के साथ, यह केवल तर्कसंगत है कि घर की कीमतें बढ़ेंगी। लेकिन तब क्या होता है जब मुद्रास्फीति को तस्वीर से बाहर कर दिया जाता है "> महामंदी, द्वितीय विश्व युद्ध, 1970 और 1980 के दशक, सभी में महत्वपूर्ण मूल्य गिरावट की अवधि देखी गई। अन्य बिंदुओं पर नियमित रूप से कम गिरावट आई है।

संख्या और रुझान

यहां तक ​​कि राष्ट्रीय प्रवृत्ति संख्या केवल तस्वीर का हिस्सा बताती है। भौगोलिक क्षेत्रों के बीच आवास मूल्य रुझान व्यापक रूप से भिन्न हो सकते हैं। कैलिफ़ोर्निया में एक उछाल डेट्रायट में एक हलचल का सामना कर सकता है। एक ही शहर के भीतर भी, संख्या व्यापक रूप से भिन्न हो सकती है। नए विकास या जेंट्रीफिकेशन का अनुभव करने वाले क्षेत्र महत्वपूर्ण मूल्य प्रशंसा दिखा सकते हैं जबकि शहर भर के क्षेत्र गिरावट में हो सकते हैं।

जब राष्ट्रीय और क्षेत्रीय आंकड़ों को देखते हैं, तो अपने स्थानीय क्षेत्र में बाजार की वास्तविकता का ध्यान रखें। यदि आपका शहर, राज्य या पड़ोस गिरावट में है, तो राष्ट्रीय स्तर पर बढ़ती कीमतें आपकी मदद नहीं कर सकती हैं।

राष्ट्रीय रुझान आपको पूरी तस्वीर नहीं दे सकते हैं, क्योंकि अचल संपत्ति के मूल्य और कीमतें राज्यों और पड़ोसी शहरों के बीच भिन्न होती हैं।

असलियत

अचल संपत्ति को निवेश के रूप में देखने पर विचार करने के लिए एक और महत्वपूर्ण बिंदु यह है कि जब तक आप इसे नहीं बेचते हैं, तब तक यह भुगतान नहीं करेगा। एक व्यावहारिक दृष्टिकोण से, भले ही आपका प्राथमिक निवास मूल्य आपके द्वारा खरीदे जाने के बाद से दोगुना हो, लेकिन इसका मतलब शायद यह है कि आपके अचल संपत्ति करों में वृद्धि हुई है। आपके द्वारा अनुभव किए गए सभी लाभ केवल कागज पर एक लाभ है जब तक आप संपत्ति नहीं बेचते हैं।

यदि आप बेचना चाहते हैं और उसी क्षेत्र में एक और घर खरीदने की उम्मीद करते हैं, तो याद रखें कि अन्य घरों की कीमतें भी बढ़ी हैं। वास्तव में अपनी बिक्री से लाभ बुक करने के लिए, आपको उसी क्षेत्र में छोटे घर में जाने की आवश्यकता होगी, या क्षेत्र से बाहर जाने और रहने के लिए कम महंगी जगह ढूंढने की आवश्यकता होगी।

हालांकि, इसके खिलाफ ऋण लेने से आपके घर में इक्विटी को टैप करना संभव है, अपने घर को एक स्वचालित टेलर मशीन (एटीएम) के रूप में उपयोग करना अतीत में एक मूर्खतापूर्ण रणनीति रही है। न केवल आपके द्वारा किए गए ब्याज का भुगतान आपके लाभ में होता है, बल्कि ऋण भुगतान आपकी वित्तीय स्थिरता से दूर हो जाता है। यदि अचल संपत्ति की कीमतों में गिरावट आती है, तो आप अपने आप को घर की तुलना में ऋण पर बकाया होने के कारण बेकार स्थिति में पा सकते हैं।

गिरवी रखने का भाव

आर्थिक विकास की अवधि के दौरान आम तौर पर बंधक दरों में वृद्धि होती है। जब ऐसा होता है, तो जॉब मार्केट स्वस्थ होता है और लोगों का वेतन भी बढ़ता है। गृहस्वामी के दुर्घटनाग्रस्त होने के बाद से बंधक दर अपेक्षाकृत कम हो गई है, जिससे गृहस्वामी अधिक आकर्षक हो गए हैं। मई 2013 में 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक के लिए ब्याज दर 3.35% थी, और जून 2019 के 3.73% पर अपेक्षाकृत अपरिवर्तित बनी हुई है। फ्रेडी मैक के अनुसार, कम दरों ने प्रॉपर्टी की खरीद के लिए आवेदन किया है, और फर्म को उच्च बिक्री गतिविधि और कम कीमतों से आवास बाजार में सुधार की उम्मीद है। बंधक रिपोर्ट 2019 के अंत तक दरों को 4.4% के आसपास होने की भविष्यवाणी करती है, जिसका अर्थ है कि बढ़ोतरी बढ़ सकती है।

तो यह अचल संपत्ति की कीमतों के लिए कैसे खेलता है? कम बंधक दरों का घर की कीमतों से सीधा संबंध नहीं है, भले ही हमें लगता है कि वे ऐसा करना चाहते हैं। लेकिन उन पर अप्रत्यक्ष प्रभाव पड़ सकता है। जब दरें कम होती हैं, तो उपभोक्ता अधिक इच्छुक होते हैं और अधिक ऋण लेने का जोखिम उठा सकते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि क्रेडिट की लागत - यानी ब्याज - सस्ता है। हालांकि, ब्याज दरें बढ़ाना खरीदारों की कमजोर मांग का कारण बनता है।

क्या रियल एस्टेट एक बुरा निवेश है?

अब तक आप सोच रहे होंगे कि इस उम्मीद में घर खरीदने का कोई मोल नहीं है कि यह समय के साथ मूल्य में बढ़ेगा। हालांकि यह सच है कि आप किसी भी लाभ को देखने की संभावना नहीं रखते हैं जिसे आप खर्च कर सकते हैं यदि आप अपने पूरे जीवन में एक ही घर में रहने की योजना बनाते हैं, यदि आप एक बाहर निकलने की रणनीति के साथ खरीद में जाते हैं, तो एक बेहतर मौका है नकद लाभ।

सबसे पहले, घर खरीदने के लिए अपनी प्रेरणा पर विचार करें। यदि आप इसमें रहना चाहते हैं, तो आपको मुनाफे और नुकसान के बारे में सोचना बंद कर देना चाहिए। यदि आप पैसा बनाने की उम्मीद कर रहे हैं, तो आपको एक निकास रणनीति के साथ लेनदेन दर्ज करने की आवश्यकता है। इसका मतलब यह भी है कि आपके पास अपने दिमाग के पीछे एक विक्रय मूल्य होना चाहिए, सभी संपत्ति की खरीद मूल्य को सबसे आगे रखते हुए।

जब आप अपने मूल्य बिंदु पर पहुंच जाते हैं, तो आप संपत्ति को वैसे ही बेच देते हैं जैसे आप एक स्टॉक की सराहना करते हैं। यह आपकी जीवन शैली पर निर्भर करते हुए, आपके प्राथमिक निवास के लिए व्यावहारिक दृष्टिकोण नहीं हो सकता है, लेकिन यह वास्तव में कई अचल संपत्ति निवेशक करते हैं जब वे संपत्तियों की खरीद करते हैं - उन्हें पुनर्निर्मित करते हैं और बेचते हैं। बस याद रखें कि कीमतें हमेशा ऊपर नहीं जाती हैं।

अतीत में, जापान ने आवास की कीमतों में और भी अधिक गिरावट देखी है। इसका मतलब यह नहीं है कि उन कीमतों को लाभदायक क्षेत्र में वापस उछाल नहीं होगा, लेकिन ध्यान रखें कि कुछ मामलों में बहुत लंबा समय लग सकता है।

तल - रेखा

एक मार्गदर्शक के रूप में इतिहास के साथ, अधिकांश घर-मालिक एक जगह खरीदने के लिए अच्छी तरह से करेंगे जो वे वास्तव में बसने की उम्मीद करते हैं, जल्दी से बंधक का भुगतान करते हैं, सेवानिवृत्ति तक वहां रहते हैं, फिर कम हो जाते हैं और कम महंगे घर में चले जाते हैं। यह एक निश्चित शर्त नहीं है, लेकिन यह रणनीति लाभ कमाने की संभावना को बढ़ाती है।