फ़्लिपिंग बनाम रेंटल इनकम प्रॉपर्टीज़: क्या अंतर है?

यह सवाल कि फ़्लिपिंग या खरीदना और होल्ड करना सबसे अच्छा रियल एस्टेट निवेश रणनीति है, जिसका एक भी सही उत्तर नहीं है। बल्कि, एक से अधिक एक विधि को चुनने का निर्णय एक स्पष्ट रणनीतिक योजना का हिस्सा होना चाहिए जो निवेशक के समग्र निवेश लक्ष्यों पर विचार करता है। विचार में मौजूदा बाजार द्वारा प्रस्तुत अवसर भी शामिल होंगे।

अचल संपत्ति में निवेश क्यों?

आवासीय अचल संपत्ति का स्वामित्व निम्नलिखित कई कारणों से खुदरा निवेशकों से लगातार बढ़ती ब्याज प्राप्त कर रहा है:

• रियल एस्टेट स्टॉक और बॉन्ड की तुलना में अधिक अनुमानित रिटर्न प्रदान करता है।
• रियल एस्टेट एक मुद्रास्फीति की हेज प्रदान करता है क्योंकि किराये की दरें और निवेश नकदी प्रवाह आमतौर पर कम से कम मुद्रास्फीति की दर से बढ़ता है।
• रियल एस्टेट ऐसे समय में पूंजी के लिए एक उत्कृष्ट स्थान प्रदान करता है जब निवेशक स्टॉक और बॉन्ड मार्केट में संभावनाओं के बारे में अनिश्चित होते हैं या जब निवेशक इक्विटी, डेट इंस्ट्रूमेंट्स और अन्य परिसंपत्तियों में दीर्घकालिक रिटर्न की उम्मीद करते हैं, तो वे अपर्याप्त होते हैं।
• एक अचल संपत्ति निवेश में बनाई गई इक्विटी अन्य निवेश के अवसरों के वित्तपोषण के लिए एक उत्कृष्ट आधार प्रदान करती है। निवेश करने के लिए पूंजी प्राप्त करने के लिए उधार लेने के बजाय (यानी, मार्जिन पर स्टॉक खरीदना), निवेशक अन्य परियोजनाओं को वित्त करने के लिए अपनी इक्विटी के खिलाफ उधार ले सकते हैं। एक अचल संपत्ति निवेश के खिलाफ उधार लेने में रिश्तेदार आसानी, बंधक ब्याज की कटौती के साथ संयुक्त, इस विकल्प को उन निवेशकों के लिए अन्य अवसरों के वित्तपोषण के लिए एक कम खर्चीली विधि बनाता है जो अतिरिक्त वित्तीय जोखिम उठाने में सहज हैं।
• मालिकों के लिए नकदी प्रवाह प्रदान करने के अलावा, आवासीय अचल संपत्ति का उपयोग घर के रूप में या किसी अन्य उद्देश्य के लिए भी किया जा सकता है (जाहिर है, एक ही समय में नहीं)।

बाजार के कारकों का प्रभाव

फ्लिप या होल्ड निर्णय के निहितार्थ को रेखांकित करने के लिए, किसी को प्रत्येक रणनीति के अंतर्निहित मुद्दों को समझना चाहिए। स्टॉक और बॉन्ड की तुलना में, रियल एस्टेट एक अपेक्षाकृत अक्षम बाजार है, जिसमें कम लेनदेन की मात्रा और संपत्ति और बाजार डेटा की विशेषता होती है जो अक्सर बहुत पारदर्शी नहीं होती है। अचल संपत्ति के अवसर खोजने की कठिनाई, बाजार की विशिष्टता के साथ संयोजन में, अचल संपत्ति के लेनदेन को स्टॉक और बांड ट्रेडों की तुलना में निष्पादित करने के लिए और अधिक कठिन और महंगा है।

प्लस साइड पर, रियल एस्टेट मूल्यों में उतार-चढ़ाव धीरे-धीरे होता है। आवासीय अचल संपत्ति का मूल्यांकन मूल्यांकन पद्धति द्वारा किया जाता है, न कि निरंतर व्यापार से, जिसके परिणामस्वरूप निवेश रिटर्न मिलता है जो स्टॉक और बांड रिटर्न की तुलना में अधिक अनुमानित और कम अस्थिर होता है। क्योंकि अचल संपत्ति की मांग दीर्घकालिक आर्थिक रुझानों से प्रभावित होती है, जैसे कि स्थानीय आबादी, नौकरियों और सामान्य अर्थव्यवस्था में वृद्धि, अचल संपत्ति ने उच्च और निम्न मूल्यों और लेनदेन संस्करणों की अवधि बढ़ाई है।

लंबे समय तक ऊपर की ओर प्रवृत्ति में अचल संपत्ति बाजारों में वृद्धि की मांग और अवधि की विशेषता होती है, जहां निवेशक "सूरज को चमकते हैं, " जबकि नीचे के बाजार सीमित ट्रेडों को दिखाते हैं, निवेशकों को कागज का नुकसान होता है जब तक कि बाजार पुनर्जीवित नहीं होता है और वे एक बार फिर महसूस कर सकते हैं लाभ।

समग्र निवेश रणनीतियों पर अचल संपत्ति निवेश की अपेक्षाकृत उच्च लागत का प्रदर्शन करने के लिए, इक्विटी में $ 200, 000 के निवेश और संपत्ति में समान निवेश के बीच अंतर की तुलना करें। एक बड़ी इक्विटी एक्सपोजर लेते समय, एक निवेशक निवेश के एक हिस्से को तुरंत लाभ के लिए बेच सकता है और शेष राशि को डॉलर-लागत के औसत पर रोक सकता है, जबकि वे भविष्य के संभावित लाभ की प्रतीक्षा करते हैं, या उस उद्योग या कंपनी में दीर्घकालिक स्थिति लेते हैं। । संपत्ति में $ 200, 000 की स्थिति एक एकल-परिवार के घर से लेकर कुछ छोटी संपत्तियों तक हो सकती है।

रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) जैसे रियल एस्टेट निवेश को छोड़कर, आवासीय संपत्ति के साथ एक समस्या यह है कि यह आसानी से उप-विभाजित नहीं है। अन्य प्रकार के निवेशों के साथ, जैसे स्टॉक, यदि कोई निवेशक किसी निश्चित जोखिम के साथ असहज है, तो वह डेरिवेटिव के साथ या निवेश के एक हिस्से को बेचकर एक्सपोज़र को "बंद" कर सकता है। अचल संपत्ति के साथ, यदि किसी निवेशक के पास एकमात्र स्वामित्व है, तो जोखिम को कम करने का एकमात्र व्यावहारिक तरीका संपत्ति में भागीदारी के हितों को बेचना है, जिससे नियंत्रण, कानूनी और प्रबंधन के मुद्दे पैदा हो सकते हैं।

पेशेवरों और flipping के विपक्ष

संपत्ति के निवेश को फ़्लिप करने का सबसे स्पष्ट लाभ तुरंत लाभ प्राप्त करने की क्षमता है और कम से कम समय के लिए पूंजी को बांधे रखना है। इसके अलावा, शेयर बाजार के विपरीत, जो एक दिन के बीच में बदल सकता है, रियल एस्टेट बाजारों में अधिक आसानी से भविष्यवाणी की जाती है और विस्तारित अवधि का उत्पादन कर सकते हैं जो निवेशकों को फ़्लिपिंग गुणों के लिए क्षतिपूर्ति करते हैं। इस अर्थ में, फ़्लिपिंग गुणों को एक सुरक्षित निवेश रणनीति माना जा सकता है क्योंकि इसका उद्देश्य कम से कम समय के लिए पूंजी को जोखिम में रखना है और क्योंकि इसमें प्रबंधन का अभाव है और अचल संपत्ति रखने में निहित जोखिमों को पट्टे पर देता है।

अचल संपत्ति निवेश के लिए दो प्रमुख प्रकार की संपत्तियों का उपयोग खरीद / बिक्री के दृष्टिकोण में किया जा सकता है। पहला घर या अपार्टमेंट है जो वर्तमान बाजार मूल्य से नीचे खरीदा जा सकता है क्योंकि वे वित्तीय संकट में हैं। दूसरा है फिक्सर-अपर, संरचनात्मक, डिजाइन मुद्दों या स्थिति के मुद्दों के साथ एक संपत्ति, जिसे मूल्य बनाने के लिए दूर किया जा सकता है।

व्यथित संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करने वाले निवेशक उन घर-मालिकों की पहचान करके ऐसा करते हैं जो अब अपने गुणों का प्रबंधन या रखरखाव नहीं कर सकते हैं या उन संपत्तियों को ढूंढ सकते हैं जो अतिरंजित हैं और डिफ़ॉल्ट रूप से जाने का खतरा है। जो लोग फिक्सर पसंद करते हैं, वे दूसरी ओर एक संपत्ति को फिर से तैयार या बढ़ाएंगे, ताकि यह घर के मालिकों के लिए बेहतर काम करे या अपार्टमेंट के किरायेदारों के लिए अधिक कुशल हो।

इस रणनीति का उपयोग करते हुए, एक फिक्सर का खरीदार उच्च पूंजी निवेश रिटर्न बनाने के लिए कम आधार पर संपत्ति खरीदने के विपरीत मूल्यों को बढ़ाने के लिए निवेश की गई पूंजी पर भरोसा कर रहा है। बेशक, फ़्लिपिंग गुणों के दौरान इन दोनों रणनीतियों को संयोजित करना भी संभव है, और कई निवेशक बस यही करते हैं।

हालाँकि, फ़्लिपिंग गुण लागत और कर के मुद्दे बना सकते हैं जो किसी को दीर्घकालिक निवेश के साथ सामना नहीं करते हैं। फ़्लिपिंग में शामिल खर्च बहुत सारे पैसे की मांग कर सकते हैं, जिससे कैश फ्लो की समस्या हो सकती है। क्योंकि लेन-देन की लागतें खरीद और बिक्री दोनों पर बहुत अधिक हैं, वे मुनाफे को काफी प्रभावित कर सकते हैं। संपत्तियों में त्वरित बदलाव (और सफल फ्लिपिंग सौदों में गति सब कुछ है) आय में ऐसे झूलों का निर्माण कर सकती है जो कर के बिलों को बढ़ावा दे सकते हैं - खासकर अगर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर नियमों का लाभ लेने के लिए चीजें बहुत तेजी से आगे बढ़ती हैं।

इसके अलावा, इन अवसरों को खोजना एक लंबी, लगातार समय पर कठिन हो सकता है। अधिकांश निवेशकों के लिए, फ़्लिपिंग संपत्तियों को दीर्घकालिक निवेश योजना की तुलना में एक सामरिक रणनीति का अधिक माना जाना चाहिए।

पेशेवरों और होल्डिंग की विपक्ष

यह एक सर्वविदित तथ्य है कि अचल संपत्ति खरीदने और रखने के लिए महान धन एकत्र करने का एक नुस्खा है। अमेरिका और विदेशों में अधिकांश "पुराना पैसा" भूमि के स्वामित्व के माध्यम से जमा हुआ था। कीमतों में कमी के बावजूद, भूमि मूल्यों ने लंबे समय में लगभग हमेशा पलटाव किया है क्योंकि भूमि की सीमित आपूर्ति है।

हालांकि, लंबे समय तक अचल संपत्ति का स्वामित्व प्रबंधन और कानूनी मुद्दों के साथ होता है, जिसके साथ शेयरों और बांडों में निवेशकों को कभी भी संघर्ष नहीं करना पड़ता है। रियल एस्टेट स्वामित्व एक प्रबंधन-गहन प्रयास है जो कई निवेशकों के कौशल सेट के बाहर है।

इक्विटी निवेशकों के पास एक विशेष बाजार, एक विशेष कंपनी और अपनी व्यावसायिक रणनीतियों को निष्पादित करने की प्रबंधन की क्षमता का विश्लेषण करने का कौशल होना चाहिए। एक दीर्घकालिक अचल संपत्ति निवेशक को समान कौशल की आवश्यकता होती है, लेकिन उसके गुणों के लिए उन व्यापारिक रणनीतियों को बनाने और लागू करने की अतिरिक्त जिम्मेदारी होती है।

कई निवेशक, विशेष रूप से पहली बार किराए पर लेने वाले संपत्ति के मालिक, एक जमींदार होने के साथ आने वाली जिम्मेदारियों से निपटने के लिए बीमार तैयार या बीमार हैं। संपत्ति के रखरखाव और रखरखाव के साथ-साथ गुणवत्ता वाले किरायेदारों को खोजने और उनकी जरूरतों को पूरा करने की प्रक्रिया एक तनावपूर्ण और समय-गहन उपक्रम हो सकती है, लेकिन किसी के निवेश से चल रहे नकदी प्रवाह को सुनिश्चित करने के लिए सफल संपत्ति प्रबंधन आवश्यक है।

दीर्घकालिक अचल संपत्ति के स्वामित्व में निहित जोखिम बहुत अच्छे हैं, लेकिन यदि उन्हें कम कर दिया जाता है, तो निवेशक को उन्हें संभालने के लिए अच्छी तरह से मुआवजा दिया जाता है। इन जोखिमों में से अधिकांश, जिनमें संपत्ति खरीदने और बेचने के लेन-देन के जोखिम शामिल हैं, संपत्ति की भलाई के लिए जोखिम और किरायेदारों को खोजने और सेवा करने के जोखिमों को अनैतिक रूप से जोखिम माना जाता है, या निवेश जोखिम जिन्हें उचित संख्या में दूर किया जा सकता है। निवेश एक अच्छी तरह से तैयार किए गए पोर्टफोलियो में खरीदे जाते हैं। अधिकांश निवेशकों के लिए समस्या यह है कि रियल एस्टेट पूंजी-गहन है। इन जोखिमों को कम करने के लिए पर्याप्त संपत्ति खरीदने के लिए आवश्यक राशि उनके साधनों, या क्षमताओं से बाहर है।

एक रणनीति चुनना

यह तय करने के लिए कि क्या फ़्लिपिंग प्रॉपर्टीज़ या उन्हें लॉन्ग-टर्म होल्ड करना सबसे उपयुक्त रणनीति है, किसी को कुछ महत्वपूर्ण सवालों के जवाब देने की ज़रूरत है। एक निवेशक को यह तय करना होगा कि पूंजी आवंटन एक स्थायी या एक क्षणिक है या नहीं और यह समग्र निवेश रणनीति का मुख्य हिस्सा है या रिटर्न बढ़ाने का साधन है। एक को यह भी निर्धारित करने की आवश्यकता है कि उनके निवेश पोर्टफोलियो के इस हिस्से के लिए क्या जोखिम और वापसी अनुपात उचित है और क्या निवेशक के पास प्रबंधन की जिम्मेदारियों को लेने के लिए उचित सहिष्णुता और कौशल है जो किसी भी प्रकार के निवेश के साथ-साथ चलते हैं।

यदि पूंजी एक विविध पोर्टफोलियो खरीदने के लिए उपलब्ध नहीं है, तो एक संभावित निवेशक को अनिश्चिततापूर्ण जोखिम लेने के लिए तैयार रहना चाहिए, जिसमें व्यक्तिगत संपत्ति जोखिम और संपत्ति की मांग की संभावित कमी शामिल है, चाहे घर के मालिकों या किराएदारों द्वारा। खरीदने और बेचने की रणनीति पर निर्णय लेने के लिए, एक निवेशक को यह भी निर्धारित करना होगा कि उसके पास व्यथित बिक्री संपत्तियों या फिक्सर-अपर को उजागर करने का कौशल है या नहीं। इस लेन-देन की रणनीति में, यह निर्धारित करना महत्वपूर्ण है कि क्या दलाली, वित्तपोषण और समापन शुल्क सहित खरीद और बिक्री दोनों पर लेनदेन की लागत को दूर करने के लिए किसी दिए गए निवेश की अवधि के भीतर पूंजी को पर्याप्त समय दिया जा सकता है।

तल - रेखा

यद्यपि प्रश्न में दो रणनीतियों के बीच चुनाव किसी की विशेष वित्तीय स्थिति और निवेश लक्ष्यों पर निर्भर करता है, दीर्घकालिक होल्डिंग रणनीति आम तौर पर उन लोगों के लिए अधिक उपयुक्त होती है जो अपने समग्र निवेश विभागों के मुख्य भाग के रूप में अचल संपत्ति का उपयोग करते हैं; फ़्लिपिंग गुण तब अधिक उपयुक्त होते हैं जब अचल संपत्ति को एक सहायक या रिटर्न-एन्हांसमेंट रणनीति के रूप में उपयोग किया जाता है।

धन को इकट्ठा करने और अपने अचल संपत्ति निवेश से आय प्राप्त करने के इच्छुक निवेशकों को लंबे समय के लिए अचल संपत्ति रखने पर विचार करना चाहिए, अन्य निवेश के अवसरों के वित्तपोषण के लिए पोर्टफोलियो में निर्मित इक्विटी का उपयोग करके, अंततः एक अपमार्केट में संपत्तियों को बेचने की क्षमता के साथ। फ़्लिपिंग गुण एक ऐसी रणनीति है जो अवधि के लिए सबसे उपयुक्त है जब स्टॉक और बॉन्ड मार्केट में संभावनाएं कम होती हैं, या निवेशकों के लिए अल्पकालिक पूंजीगत लाभ का एहसास होता है जब तक कि वर्तमान बाजार अनुमति देगा।