जमीन में निवेश कैसे करें

क्या रोजर्स ने एक बार सिफारिश की थी कि लोगों को इसकी कमी के कारण जमीन खरीदनी चाहिए। इसे ध्यान में रखते हुए, निवेशकों को खुद की भूमि की व्यावहारिकता और भूमि आधारित व्यवसाय उद्यम चलाने की समझ होनी चाहिए। उन्हें निवेश उत्पादों जैसे कि एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) और एक्सचेंज-ट्रेडेड नोट्स (ईटीएन) के माध्यम से उपलब्ध विशिष्ट प्रकार के भूमि-संबंधित निवेश विकल्पों के बारे में पता होना चाहिए।

भूमि निवेश के प्रकार

स्वतंत्र रूप से अमीर लोग व्यक्तिगत उपयोग, मनोरंजन के लिए जमीन खरीद सकते हैं - और हां, निवेश। दुर्भाग्य से, ज्यादातर लोग इस श्रेणी में नहीं आते हैं। यह सवाल है: क्या भूमि-स्वामित्व के अवसर और व्यापार उद्यम छोटे निवेशकों के लिए निवेश पर एक स्वीकार्य वापसी पैदा करने में सक्षम हैं, जबकि अभी भी उन्हें भूमि स्वामित्व से जुड़े जोश और विशेषताओं का पता लगा रहे हैं? इस प्रश्न का उत्तर देने के लिए, आपको संभावित भूमि निवेश की 10 सामान्य श्रेणियों का मूल्यांकन करने में सक्षम होना चाहिए:

• आवासीय विकास भूमि
• वाणिज्यिक विकास भूमि
• रो फसल भूमि
• पशुधन बढ़ाने वाली भूमि
• टिंबरलैंड
• खनिज उत्पादन भूमि
• सब्जी का खेत
• अंगूर के बागों
• बगीचे
• मनोरंजनात्मक भूमि

आवासीय और वाणिज्यिक भूमि निवेश

आवासीय और वाणिज्यिक भूमि विकास निवेश में एक व्यावहारिक प्रवेश मार्ग प्रदान करता है, क्योंकि वस्तुतः असीमित संख्या में भूमि विकास के अवसरों को एक निवेशक की पूंजी और समय की कमी को पूरा करने के लिए संरचित किया जा सकता है। अधिकांश छोटे निवेशकों के लिए, रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) ईटीएफ एक आदर्श विकल्प है क्योंकि उन्हें प्रत्यक्ष प्रबंधन की आवश्यकता नहीं होती है, वे मोटे तौर पर संपत्ति प्रकार से विविध होते हैं, वे भौगोलिक रूप से विविध होते हैं, उन्हें वास्तविक समय के आधार पर खरीदा या बेचा जा सकता है।, और वे बहुत सस्ती हैं। कुछ रियल एस्टेट के एक प्रकार के विशेषज्ञ हैं, लेकिन अन्य, जैसे कि वानगार्ड आरईआईटी ईटीएफ (वीएनक्यू), औद्योगिक, कार्यालय, खुदरा, स्वास्थ्य देखभाल, सार्वजनिक भंडारण और आवासीय संपत्ति के विकास के लिए विविध जोखिम प्रदान करते हैं।

दुर्भाग्य से, इन प्रकार के निवेशों से भूमि मालिक को भूमि का उपयोग करने की क्षमता को नकारना पड़ता है। इसलिए, आवासीय और वाणिज्यिक भूमि विकास लोगों के लिए संभव विकल्प नहीं हैं जो वास्तव में भूमि के स्वामित्व की भावना का अनुभव करना चाहते हैं।

पंक्ति फसल भूमि और पशुधन संचालन के लिए भूमि

पंक्ति-फसल की खेती के लिए या पशुधन ऑपरेशन चलाने के लिए खरीदी गई भूमि, घर के मालिक के रूप में भूमि का आनंद लेने की क्षमता के साथ-साथ आय पैदा करने के दृष्टिकोण से प्रभावित करती है। हालांकि, छोटे निवेशकों के लिए समस्याएं हैं जो इस प्रकार के उद्यमों को संचालित करने के लिए जमीन खरीदते हैं। पहला, पंक्ति-फसल संचालन या पशुओं के संचालन के लिए आवश्यक पैमाना आर्थिक रूप से व्यवहार्य होने के लिए बहुत बड़ा होना चाहिए। बदले में, अधिकांश लोगों को जो खर्च हो सकता है, उससे परे एक महत्वपूर्ण अग्रिम पूंजी परिव्यय की आवश्यकता होती है। इसके अलावा, इस प्रकार के कृषि कार्यों को चलाने के लिए संबंधित निश्चित लागत बहुत अधिक है।

यह बदले में, इसका मतलब है कि इस तरह के संचालन के लिए वित्तीय लाभ और व्यापार जोखिम बहुत अधिक है। परिणामस्वरूप, इस प्रकार के व्यवसाय उपक्रमों को आर्थिक रूप से सफल बनाने के लिए भूस्वामी पर एक महत्वपूर्ण मात्रा में तनाव डाला जाता है। कई मामलों में, तनाव का स्तर उन लाभों से अधिक है जो लोग भूस्वामी के रूप में रहते हैं। इसे ध्यान में रखते हुए, यह कहना उचित होगा कि अधिकांश छोटे निवेशकों को इस प्रकार के बड़े पैमाने पर कृषि कार्यों को करने से बचना चाहिए, क्योंकि इस तरह की गतिविधि के जोखिम और कठिनाइयों के किसी भी लाभ से अधिक होगा।

हालांकि एक पारंपरिक पंक्ति-फसल या पशुधन खेती के संचालन के लिए संभवतः अधिकांश छोटे निवेशकों के लिए संभव नहीं है, कई कृषि निवेश विकल्प पारंपरिक खेती के उद्यमों के लिए स्वीकार्य निवेश जोखिम प्रदान करते हैं। उदाहरण के लिए, यूनाइटेड स्टेट एग्रीकल्चर इंडेक्स फंड (USAG) एक एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड है जो सोयाबीन, मक्का, गेहूं, कपास, चीनी, कॉफी, सोयाबीन तेल, जीवित मवेशी, फीडर मवेशी, कोको, लीन हॉग, कैनसस सिटी को एक्सपोज़र प्रदान करता है। गेहूं, कैनोला तेल और सोयाबीन भोजन। इसलिए, इस उत्पाद में निवेश करने से, छोटे निवेशकों का पारंपरिक कृषि कार्यों के लिए व्यापक निवेश होगा। यह, बदले में, निवेशक द्वारा पारंपरिक खेती प्रथाओं के साथ-साथ समय पर निवेश पर एक आकर्षक रिटर्न उत्पन्न करने में मदद करने के लिए उपयोग किया जा सकता है।

छोटे निवेशक विशिष्ट प्रकार के पारंपरिक कृषि कार्यों में निवेश करने के लिए विभिन्न प्रकार के एक्सचेंज-ट्रेडेड नोट्स (ETN) का उपयोग कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, बार्कलेज़ आईपैथ प्योर बीटा एग्रीकल्चर ईटीएन (डीआईआरटी) मृदा, गेहूं, सोयाबीन, चीनी, कपास और कॉफ़ी जैसी नरम वस्तुओं के लिए निवेश जोखिम प्रदान करता है, और बार्कलेज iPath शुद्ध बीटा पशुधन ETN (LKK) मवेशियों के लिए निवेश जोखिम प्रदान करता है और हॉग।

ईटीएफ और ईटीएन को भूमि के रूप में उपयोग करने और कृषि से संबंधित निवेश विकल्पों के संदर्भ में, निवेशकों को यह समझने की आवश्यकता है कि इनमें से कई प्रकार के उत्पाद बाजार में निवेश उत्पन्न करने के लिए वायदा अनुबंध जैसे व्युत्पन्न उपकरणों का उपयोग करते हैं। नतीजतन, निवेशकों को अपने संभावित जोखिमों और पुरस्कारों को पूरी तरह से समझने के लिए इन प्रकार के निवेशों पर पूरी तरह से परिश्रम करने की आवश्यकता है। फिर भी, ईटीएफ और ईटीएन का उपयोग पारंपरिक बड़े पैमाने पर खेती के कार्यों में संलग्न होने के लिए सबसे अच्छा अवसर पैदा करने की संभावना है।

लघु कृषि निवेश के अवसर

छोटे निवेशकों के लिए वास्तव में भूमि के स्वामित्व की अधिक पारंपरिक समझ का आनंद लेना, शायद सबसे अच्छा विकल्प लकड़ी के खेतों, खनिज विकास भूमि, वनस्पति उद्यान, बाग, दाख की बारियां और मनोरंजक भूमि हैं। इस प्रकार के कृषि प्रयास छोटे निवेशकों के लिए अधिक आकर्षक होते हैं: जमीन की खरीद का पैमाना निवेशक की पूंजीगत बाधाओं को पूरा करने के लिए तैयार किया जा सकता है; परिचालन में एक चालू आय स्ट्रीम उत्पन्न करने की क्षमता होती है, और निवेशक इसका उपयोग करते समय भूमि पर रहने का आनंद ले सकते हैं।

उस के साथ, ईटीएफ और ईटीएन के एक मेजबान भी सीधे इन प्रकार के कृषि प्रयासों से बंधे हैं। इसलिए, छोटे निवेशक उनमें निवेश करने पर विचार कर सकते हैं, अगर वे तय करते हैं कि छोटे पैमाने पर खेती के संचालन को चलाने के लिए उनके समय और संसाधनों की बहुत अधिक आवश्यकता होती है।

MSCI ग्लोबल टिम्बर ईटीएफ (CUT) को दुनिया भर में लकड़ी कंपनियों के प्रदर्शन को ट्रैक करने के लिए डिज़ाइन किया गया है, और उन फर्मों में होल्डिंग भी शामिल है जो वन भूमि के मालिक हैं या पट्टे पर हैं और लकड़ी-आधारित उत्पादों के व्यावसायिक उपयोग और बिक्री के लिए लकड़ी की कटाई करते हैं। इसके अलावा, एसपीडीआर एसएंडपी ऑयल एंड गैस एक्सप्लोरेशन एंड प्रोडक्शन ईटीएफ फंड (एक्सओपी) कई निवेश विकल्पों में से एक है जो खनिज भूमि विकास के लिए जोखिम प्रदान करता है।

विचार करने के लिए मुद्दे

एक बार निवेश के रूप में या विकास के लिए कच्ची जमीन खरीदने का निर्णय लेने के बाद, निवेशकों को संपत्ति के विशिष्ट पार्सल के उपयोग से जुड़ी कानूनीताओं के बारे में कई मुद्दों को समझने की जरूरत है। उदाहरण के लिए, भूमि-उपयोग प्रतिबंध उस तरीके को रोक सकता है, जिसमें भूमि का उपयोग स्वामी द्वारा किया जा सकता है, भूमि का उपयोग संपत्ति के एक हिस्से को असंबद्ध पार्टी तक पहुंच प्रदान कर सकता है, और खनिज अधिकारों का उल्लंघन एक असंबंधित पार्टी को अनुदान दे सकता है। वित्तीय लाभ के लिए खनिजों को निकालने और बेचने के लिए प्राधिकरण।

इसके अलावा, रिपीयरियन और लिटेरल राइट्स इस पहुंच को निर्धारित कर सकते हैं कि भूस्वामी को आस-पास के जलमार्गों की आवश्यकता होती है, और भूमि का बहाव तय हो सकता है यदि यह बाढ़ के मैदान में स्थित है, जो उस तरीके को बहुत प्रभावित करेगा जिसमें भूमि का उपयोग किया जा सकता है। सौभाग्य से, संभावित भूमि के खरीदार इन सवालों के जवाब पार्सल ऑफ लैंड के लिए कानूनी विनिर्देश की समीक्षा करके प्राप्त कर सकते हैं, जो कि भूमि के दस्तावेज के रूप में जाना जाता है। इस प्रकार का दस्तावेज़ आम तौर पर इंटरनेट के माध्यम से जनता के लिए उपलब्ध होता है, या इसे उपयुक्त काउंटी क्लर्क के कार्यालय के भूमि रिकॉर्ड और कार्य विभाजन पर जाकर पुराने तरीके से प्राप्त किया जा सकता है।

कानूनी मुद्दों के अलावा, छोटे निवेशकों को बिजली या दूरसंचार जैसी बुनियादी उपयोगिताओं के लिए भूमि की पहुंच पर विचार करना चाहिए। निवेशकों को भूमि की वार्षिक संपत्ति-कर की बाध्यता की भी समीक्षा करनी चाहिए, अत्याचारों के उल्लंघन की क्षमता का आकलन करना चाहिए और ज़मींदार से भूमि के साथ-साथ निकटतम समुदाय से भूमि की पुनर्विचार का विश्लेषण करना चाहिए। ये सभी मुद्दे महत्वपूर्ण हैं, क्योंकि उपयोगिताओं की कमी से भूमि का उपयोग करने की क्षमता में बहुत बाधा आ सकती है, भूमि की विपत्ति एक भूमि मालिक को संपत्ति का आनंद लेने के अवसरों को प्रभावित कर सकती है, और संपत्ति कर भूमि मालिक के वित्त को प्रभावित कर सकता है। इन मुद्दों को ध्यान में रखते हुए, भावी भूस्वामियों को भूमि खरीदने का निर्णय लेने से पहले एक व्यापक कारण परिश्रम का मूल्यांकन करना चाहिए।

भूमि मूल्यांकन का सामान्य अवलोकन

कच्ची-भूमि की खरीद पर विचार करने वाले निवेशकों को यह महसूस करना होगा कि वे शुद्ध रूप से सट्टा निवेश में संलग्न हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि अविकसित भूमि कोई आय नहीं उत्पन्न करती है, और इसलिए निवेश पर किसी भी वापसी को संभावित पूंजीगत लाभ से प्राप्त करना होगा जो जमीन के बिकने के बाद प्राप्त हो सकता है। इसे ध्यान में रखते हुए, एक कृषि अचल संपत्ति ऋण के लिए ऋण की लागत का उपयोग प्रारंभिक निवेश विश्लेषण करने में मदद करने के लिए किया जा सकता है।

फरवरी 2018 तक, एक 30-वर्षीय पूरी तरह से परिशोधित खेत अचल संपत्ति ऋण के लिए वार्षिक प्रतिशत दर 6% थी। इस दर के आधार पर, भूमि निवेश के माध्यम से खरीदी गई भूमि को हर साल 6% तक बढ़ाने की आवश्यकता होगी ताकि भूमि निवेश भी टूट जाए। यूएस के अधिकांश क्षेत्रों में, ऐसा होने की संभावना नहीं है, विशेष रूप से विस्तारित समय अवधि में। इसलिए, शुद्ध रूप से एक निवेश के दृष्टिकोण से, कच्ची भूमि में निवेश पर एक बहुत ही बदसूरत रिटर्न होता है, खासकर जब कोई उस समय की लंबाई पर विचार करता है जो निवेशकों को निवेश पर रिटर्न बनाने के लिए आम तौर पर खुद की जमीन चाहिए। साथ ही, भविष्य में कृषि-भूमि ऋण के लिए ब्याज दरों में वृद्धि होने की संभावना है, जिसका अर्थ है कि भविष्य की भूमि खरीद के लिए ब्रेक-ईवन दर में भी वृद्धि होगी।

यदि एक खेत अचल संपत्ति ऋण के लिए ऋण की लागत छोटे निवेशकों को एक सट्टा निवेश के रूप में भूमि खरीदने से नहीं रोकती है, और वे सच में विश्वास करते हैं कि वे एक छोटे से कृषि ऑपरेशन की स्थापना कर सकते हैं जो उनकी पूंजी आवश्यकताओं, आय आवश्यकताओं और समय की कमी को पूरा करेगा, कई मूल्यांकन रिपोर्ट आसानी से उपलब्ध हैं। ये रिपोर्ट सार्वजनिक राज्य विश्वविद्यालयों के कृषि विभागों से प्राप्त की जा सकती है ताकि एक छोटे से कृषि व्यवसाय के संचालन की व्यवहार्यता का आकलन किया जा सके। इसलिए, छोटे निवेशक जो लकड़ी के खेत, सब्जी के खेत, दाख की बारी या बाग की स्थापना करना चाहते हैं, उन्हें एक व्यापक और समय पर विश्लेषण प्राप्त करने में सक्षम होना चाहिए जो बताता है कि इस प्रकार के संचालन को कैसे स्थापित किया जाए, वे कितनी मात्रा में काम करेंगे, पूंजी की रूपरेखा आवश्यकता है, निवेश की वापसी प्राप्त करने के लिए आवश्यक समय की लंबाई, और निवेश पर संभावित वापसी जो कि छोटे-कृषि ऑपरेशन समय के साथ प्राप्त करेंगे।

अंत में, और शायद सबसे महत्वपूर्ण बात, निवेशकों को यह समझने की आवश्यकता है कि एक छोटे-कृषि व्यवसाय उद्यम को संचालित करने के लिए भूमि में निवेश करना सबसे कठिन और जोखिम भरा व्यवसाय उद्यम है जिसका पीछा किया जा सकता है। ऐसा इसलिए है, क्योंकि सभी व्यावसायिक प्रयासों में पाए जाने वाले जोखिम के अलावा, खेती का संचालन उन जोखिमों की मेजबानी करता है, जिनसे गैर-कृषि व्यवसायों को निपटना नहीं पड़ता है। उदाहरण विभिन्न प्रकार की फसल की बीमारियों, कीटों के संक्रमण की संभावना, कभी-कभी बदलते मौसम और अस्थिर बाजार की कीमतों का खतरा हैं। इन कारणों से, इस तथ्य के साथ युग्मित किया जाता है कि एक छोटे से कृषि व्यवसाय का संचालन करने से शारीरिक शक्ति, सहनशक्ति, और एक बहुत मजबूत काम नैतिकता प्राप्त होती है, अधिकांश निवेशकों को खेती की सभी मांगों को संभालने की संभावना नहीं होगी। एक स्थायी आधार।

भूमि निवेश की निचली रेखा

कच्ची जमीन खरीदना एक बहुत ही जोखिम भरा निवेश है क्योंकि यह कोई आय नहीं पैदा करेगा और संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ उत्पन्न नहीं कर सकता है। इसके अलावा, जमीन खरीदने के लिए खेत अचल संपत्ति ऋण का उपयोग करना बहुत जोखिम भरा है। इन बिंदुओं को ध्यान में रखते हुए, यह अनुशंसा की जाती है कि अधिकांश छोटे निवेशक अपनी भूमि के लिए तरस रहे हैं या एक छोटे से कृषि व्यवसाय को संचालित कर रहे हैं, जिन्हें ईटीएफ और ईटीएन की विस्तृत विविधता का उपयोग करना चाहिए जो अब छोटे निवेशकों को अवसर उपलब्ध करा रहे हैं जो कभी केवल बचाव के लिए उपलब्ध थे। धन। इन प्रकार के निवेश उत्पादों का उपयोग करके, निवेशकों को समय के साथ निवेश पर उचित रिटर्न उत्पन्न करते हुए भूमि संबंधी मनोरंजक गतिविधियों के लिए अपनी इच्छा को पूरा करने में सक्षम होना चाहिए।