न्यूयॉर्क शहर में रहना: को-ऑप्स बनाम कोंडोस

कॉन्डोस और सह-ऑप्स समानताएं साझा करते हैं, लेकिन उनमें अद्वितीय विशेषताएं भी हैं जो निवासियों के लिए विभिन्न प्रकार के विकल्प प्रदान करती हैं। कई मायनों में, न्यूयॉर्क शहर अचल संपत्ति बाजार संयुक्त राज्य अमेरिका में किसी भी अन्य के विपरीत है। सबसे बड़े अंतरों में से एक यह है कि एनवाईसी में बिक्री के लिए अपार्टमेंट या तो कंडोस या सह-ऑप हैं। ज्यादातर जगहों पर, कंडोस नियम हैं, लेकिन बिग ऐप्पल में नहीं। हालांकि NYC में को-ऑप्स आउटबोन कंडोस - लगभग 75%, ज्यादातर अनुमानों के अनुसार- किसी भी समय सक्रिय बाजार में अधिक कंडोस होते हैं।

आइए एक सह-ऑप और कॉन्डो के बीच अंतर की एक संक्षिप्त परीक्षा के साथ शुरू करें। जब आप एक कोंडोमिनियम खरीदते हैं, तो आपका अपार्टमेंट, साथ ही साथ सामान्य क्षेत्रों का एक प्रतिशत, आपसे संबंधित होता है। जब आप एक को-ऑप खरीदते हैं, तो आप वास्तव में अपना अपार्टमेंट नहीं खरीदते हैं ; इसके बजाय, आप एक निगम में शेयर खरीद रहे हैं जो आपकी इमारत है। आपके हिस्से का आकार आपके अपार्टमेंट के आकार पर निर्भर करता है; शेयर खरीदने से आप सह-ऑप बिल्डिंग में एक इकाई पर कब्जा कर सकते हैं। एक कोंडो के लिए समापन पर, आपको एक विलेख दिया जाएगा; सह-ऑप के लिए समापन पर, आपको एक मालिकाना पट्टा मिलेगा।

अधिकांश भाग के लिए, दोनों कंडोस और सह-ऑप्स में एक डोरमैन और स्टाफ पर एक अधीक्षक हैं; कुछ एक कंसीयज जोड़ देंगे जो बाकी दो को नहीं करेंगे। सुविधाएं कम-कुंजी (शायद तहखाने में सिर्फ एक भंडारण कक्ष) हो सकती हैं या सभी में शामिल हो सकती हैं, जैसे कि एक भू-भाग वाली छत, एक बिलियर्ड्स कमरा, एक पियानो कक्ष, एक स्क्रीनिंग रूम, एक बच्चों का खेल का कमरा और एक जिम।

चाबी छीन लेना

• जब आप एक कोंडोमिनियम खरीदते हैं, तो आपका अपार्टमेंट, साथ ही साथ सामान्य क्षेत्रों का एक प्रतिशत, आपसे संबंधित होता है।
• जब आप एक कॉप खरीदते हैं, तो आप वास्तव में अपना अपार्टमेंट नहीं खरीदते हैं ; इसके बजाय, आप एक निगम में शेयर खरीद रहे हैं जो आपकी इमारत है।
• कॉन्डो की कीमतें सह-ऑप्स की तुलना में अधिक हैं, लेकिन सह-ऑप्स को एक बड़ी डाउनपेमेंट, उच्च मासिक शुल्क और एक लंबी अनुमोदन प्रक्रिया की आवश्यकता होती है।
• कोंडो अपार्टमेंट के सुसाइड करने की अनुमति देते हैं, जबकि सह-ऑप्स नहीं करते हैं, जो खरीदारों को अधिक स्थिर, कम क्षणिक समुदाय प्रदान करते हैं।

कॉन्डो

नए पड़ोस, एक बार आउटलेर माना जाता था, लेकिन अब कूल्हे माना जाता है, जहां आप कॉन्डोस पाएंगे। न्यूयॉर्क रियल एस्टेट ब्रोकरेज, सिटी हैबिटेट्स के अध्यक्ष गैरी मालिन के अनुसार, "यदि आसमान में कांच के घर में रहना आपकी शैली अधिक है, तो आप संभवतः बहुत अधिक कॉन्डोज देख रहे होंगे। कॉन्डो इमारतें आम नहीं हुईं। न्यूयॉर्क शहर में 1970 के दशक तक, इसलिए वे अक्सर सह-ऑप्स की तुलना में अधिक आधुनिक होते हैं। "चूंकि मैनहट्टन में नए कॉन्डो भवनों के लिए उपलब्ध भूमि सीमित है, " वे कहते हैं, "नवीनतम कोंडोमिनियम के अप-एंड-में पाए जाने की संभावना है। सुदूर पूर्व और पश्चिम साइड्स पर आने वाले और फ्रिंज पड़ोस। क्वींस और ब्रुकलिन में, हमने पूर्व औद्योगिक क्षेत्रों में लॉन्ग आइलैंड सिटी और विलियम्सबर्ग के साथ-साथ डाउनटाउन ब्रुकलिन में वाटरफ्रंट के साथ कई नए निर्माण किए गए कॉन्डो देखे हैं। "

नीचे भुगतान और कीमत

लागत अक्सर अचल संपत्ति खरीदने के लिए निर्णय प्रक्रिया को चला सकती है, और कंडोस आकर्षक भुगतान की पेशकश करता है, जिसके तहत आमतौर पर, खरीद मूल्य का केवल 10% आवश्यक होता है। हालांकि, कोंडोस ​​में को-ऑप्स की तुलना में अधिक कीमत है।

बंद करने की लागत

एक कोंडो पर बंद होने की लागत एक को-ऑप की तुलना में अधिक होती है। जानकारी के लिए, हमने न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट अटॉर्नी एडम स्टोन से दोनों की तुलना करने के लिए कहा। यहाँ वह क्या आया है: $ 800, 000 बंधक के साथ $ 1 मिलियन कांडो के लिए, समापन लागत होगी: क्रेता के लिए शीर्षक बीमा, $ 4, 500; ऋणदाता के लिए शीर्षक बीमा, $ 1, 000; शीर्षक खोज, $ 700, रिकॉर्डिंग शुल्क, $ 700, न्यूयॉर्क राज्य हवेली कर, $ 10, 000, NYS बंधक रिकॉर्डिंग कर, $ 157070। भव्य कुल: $ 32, 270 (ऋणदाता की फीस के बिना, जो ऋणदाता द्वारा भिन्न होता है)।

और किसी के लिए यह सोचकर कि हवेली टैक्स क्या है, स्टोन बताते हैं: “न्यूयॉर्क राज्य में बिक्री मूल्य का 0.4% ट्रांसफर टैक्स है, जो किसी भी आवासीय संपत्ति के विक्रेता से लिया जाता है। इसमें 1% खरीदार का ट्रांसफर टैक्स भी है, जिसे 'हवेली टैक्स' भी कहा जाता है क्योंकि यह केवल आवासीय संपत्तियों पर लागू होता है, जिसकी कीमत $ 1 मिलियन या उससे अधिक होती है। "

मासिक शुल्क

कॉन्डो मालिकों के पास "सामान्य शुल्क" नामक एक मासिक बिल है, जो भवन के रखरखाव के लिए उपयोग किया जाता है - सामान्य क्षेत्र, भूनिर्माण, कर्मचारियों का भुगतान और अक्सर उपयोगिताओं में से कुछ।

कोंडो के मालिक हर महीने दो चेक लिखते हैं (एक इमारत के निर्माण के लिए, और एक संपत्ति कर के लिए) लेकिन अक्सर कोंडो के मालिक का संयुक्त कुल सह-ऑप मालिक के रखरखाव बिल से कम होता है।

बोर्ड

को-ऑप बोर्ड की तुलना में कॉन्डो बोर्ड की मांग कम होती है। सह-ऑप्स में एक साक्षात्कार सहित एक अधिक लंबी अनुमोदन प्रक्रिया है। निदेशक मंडल यह तय करता है कि भावी खरीदार सह-ऑप खरीद सकता है या नहीं।

वार्नर एम। लुईस के अनुसार हेलस्टेड प्रॉपर्टी में हरकोव लुईस टीम, "कॉन्डो के साथ, एक इमारत खरीदार पर पैकेज का अनुरोध कर सकती है, " लुईस कहते हैं, "लेकिन कोई साक्षात्कार नहीं है, और इमारत में केवल पहले इनकार का अधिकार है (यानी, या तो वे) इसे अनुमोदित करना होगा, या कोंडो को इसे स्वयं खरीदना होगा) जिसका अर्थ है, जब आपके पास एक अनुबंधित अनुबंध है, जब तक कि खरीदार (या वित्तपोषण) को कुछ नहीं होता है, तब तक सौदा उतना ही अच्छा होता है। "

नियम

कॉन्डो में कम नियम होते हैं, जिसमें खरीद के लिए विदेशी निधियों के उपयोग पर प्रतिबंध भी शामिल है। कॉन्डोस अंतरराष्ट्रीय निवेशकों को अपने रिक्त स्थान खरीदने और किराए पर लेने की अनुमति देता है; आम तौर पर कुछ कैविटीज़ के साथ, लेकिन कोई भी ऐसा नहीं है जो अतिसक्रिय हो। कॉन्डो भी अपार्टमेंट को sublet या किसी अन्य पार्टी को पट्टे पर देने की अनुमति देता है। हालांकि, कुछ कॉन्डो एसोसिएशन दूसरों की तुलना में अधिक नियम लागू कर सकते हैं। नतीजतन, यह महत्वपूर्ण है कि भावी खरीदार यह निर्धारित करने के लिए अपने शोध करते हैं कि क्या है और क्या अनुमति नहीं है।

खरीदार की पसंद

सिटी हैबिटेट्स के अध्यक्ष गैरी मालिन के अनुसार, "यदि आप अपने स्वयं के ढोलकिया को पीटना चाहते हैं - और आप लचीलेपन को महत्व देते हैं - तो आपके लिए एक कोंडो बुद्धिमान विकल्प हो सकता है। हालाँकि, यह समझें कि यह स्वतंत्रता एक मूल्य पर आती है। समतुल्य सह-ऑप्स की तुलना में कॉन्डोस लगभग हमेशा अधिक महंगा होता है। इसके अलावा, यदि नियमित आधार पर लिफ्ट में नए चेहरे देखना आपके लिए एक मुद्दा है - तो कहीं और देखें। कोंडो इमारतों में किराए पर लेने वाले आम हो सकते हैं। मालिक अक्सर एक कोंडो की अधिक उदार नीतियों का लाभ उठाते हैं। "

सह ऑप्स

आम तौर पर, पुराने, स्थापित आवासीय क्षेत्रों में सह-ऑप्स का प्रसार होता है। जैसा कि गैरी मालिन बताते हैं: "यदि आप ऐतिहासिक गुणों को पसंद करते हैं, तो आप एक सह-ऑप में समाप्त होने की संभावना रखते हैं, क्योंकि लगभग सभी prewar इमारतों को इस तरह से व्यवस्थित किया जाता है। इसके अलावा, क्योंकि सह-ऑप इमारतें कॉन्डो विकास से अधिक पुरानी हैं, वे अक्सर अधिक केंद्रीय स्थानों में स्थित होती हैं। उदाहरण के लिए, अपर ईस्ट साइड (किसी भी उपाय द्वारा एक प्रमुख स्थान) पर पार्क एवेन्यू को लाइन करने वाली लगभग सभी आवासीय इमारतें सह-ऑप हैं। "

डाउनपेमेंट और मूल्य

एक कॉन्डो के साथ, निर्णय नीचे आ सकता है कि आप कितना भुगतान कर सकते हैं और डाउन पेमेंट के लिए बचत कर सकते हैं। हालांकि यह एक कॉन्डो के खरीद मूल्य का केवल 10% नीचे रखना संभव है, लेकिन सह-ऑप को खरीद मूल्य के 20% से 50% के पड़ोस में बहुत अधिक भुगतान की आवश्यकता हो सकती है। अच्छी खबर यह है कि सह-ऑप का क्रय मूल्य कॉन्डोस से छोटा होता है। हालांकि, कीमतें शामिल पड़ोस के आधार पर भिन्न हो सकती हैं।

बंद करने की लागत

न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट अटॉर्नी एडम स्टोन के अनुसार, एक को-ऑप में कम समापन लागत है। एक कॉन्डो के लिए ऊपर दिए गए उदाहरण में, जिसकी लागत $ 32, 000 थी, एक सह-ऑप में सिर्फ $ 10, 000 का हवेली टैक्स है। पर्याप्त अंतर इस तथ्य के कारण है कि कोंडो वास्तविक संपत्ति है, जबकि सह-ऑप शेयर व्यक्तिगत संपत्ति हैं। "यह केवल कुछ शब्दार्थ हो सकता है, लेकिन समापन लागत की गणना करते समय नहीं।"

मासिक शुल्क

को-ऑप के मालिक महीने में एक बार "रखरखाव" शुल्क नामक एक चेक लिखते हैं। कंडोस के समान, मासिक शुल्क इमारत को ठीक से चलाने के लिए आवश्यक संपत्ति और कर्मचारियों के बुनियादी रखरखाव के लिए जाता है। को-ऑप शुल्क का शुल्क कोंडो फीस से अधिक है क्योंकि शुल्क में अक्सर भवन के लिए कम से कम हिस्सा शामिल होता है। यद्यपि मासिक शुल्क भवन के आकार के आधार पर भिन्न हो सकते हैं।

हालांकि, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि रखरखाव और सामान्य शुल्क पत्थर में निर्धारित नहीं हैं। कोई भी बड़ा खर्च - एक नई छत, एक नई लॉबी, अधिक कर्मचारी सदस्य - एक मूल्यांकन को गति प्रदान कर सकते हैं: कुछ ऐसा जो बोर्ड के सदस्य तय करते हैं, और कुछ ऐसा जो शायद ही कभी उलटा हो।

बोर्ड

जैसा कि पहले कहा गया है, अधिकांश सह-ऑप बोर्डों में एक कठोर और अक्सर लंबी आवेदन प्रक्रिया होती है जिसके लिए खरीदार को वित्तीय जानकारी सौंपने, रोजगार सत्यापन और संभवतः एक व्यक्तिगत पृष्ठभूमि की जांच करने की आवश्यकता होती है।

वार्नर एम। लुईस हेलस्टेड प्रॉपर्टी में हरकोव लुईस टीम ने इसे गाया है: "एक सह-ऑप में, न केवल आपके पास अपार्टमेंट खरीदने के लिए पैसा होना चाहिए (या ऐसा करने के लिए वित्तपोषण), आपको बोर्ड द्वारा अनुमोदित भी किया जाना है। एक आवेदन जमा करने के बाद, जो आमतौर पर बहुत विस्तृत और समय लेने वाला होता है। फिर, बिना किसी कारण के, किसी खरीदार को उनके साक्षात्कार के बाद, या इससे पहले भी, सिर्फ उनके पैकेज में कुछ होने के कारण खारिज किया जा सकता है। मेरे पास सौदे हैं और उन सौदों को देखा है जहां अस्वीकार के लिए शून्य कविता या कारण है। ”

नियम

सह-ऑप बोर्डों में कॉन्डोस की तुलना में अधिक नियम होते हैं और जब आप अपने ट्रॉम्बोन का अभ्यास कर सकते हैं तब आप इसे अपने दरवाजे पर छुट्टी की सजावट रख सकते हैं, और क्या आपका पालतू आपके साथ चल सकता है या नहीं। अधिकांश नियम सद्भाव को बढ़ावा देने, शांत रहने और सहकारी जीवन की नागरिकता के लिए हैं।

लेकिन नियम जो कुछ घरेलू खरीदारों को हतोत्साहित करते हैं, और बस सभी अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के बारे में, सबलेटिंग पर सह-ऑप प्रतिबंध हैं - सह-ऑप्स के लिए दुर्लभ है कि वे किसी भी विस्तारित अवधि के लिए शेयरधारकों को अपने अपार्टमेंट को किराए पर देने की अनुमति दें, यदि सभी। सह-ऑप्स का एक और नियम जो अंतरराष्ट्रीय स्तर पर खरीद को असंभव बनाता है, वह यह है कि वे किसी को भी स्वीकार करने की संभावना नहीं रखते हैं, जिनके फंड अमेरिका से बाहर हैं

लुईस के अनुसार, “सह-ऑप्स निवासियों के एक स्थिर, लंबे समय तक चलने वाले समूह की स्थापना के बारे में हैं। कॉन्डो उस बारे में चिंतित नहीं हैं। "

खरीदार की पसंद

गैरी मालिन के अनुसार, "सह-ऑप्स उन लोगों के लिए एक स्मार्ट विकल्प हैं जो स्थिरता को महत्व देते हैं और एक इमारत में जड़ें लगाना चाहते हैं। बस अपने आप से पूछें, 'लंबी दौड़ के लिए इसमें क्या है?' सह-ऑप्स कॉन्डोस की तुलना में बहुत कम क्षणिक हैं, इसलिए वे रहने के लिए एक शानदार जगह हैं यदि आप अपने पड़ोसियों को जानना चाहते हैं। बस विश्लेषण करने, तैयार होने और ठगने के लिए तैयार रहें, लेकिन यह समझें कि यह प्रक्रिया वही है जो इस प्रक्रिया को बनाए रखती है। स्थिर और उल्लेखनीय रूप से सुरक्षित निवेश का सह-चुनाव करें। ”