किराए पर-ही-होम: प्रक्रिया कैसे काम करती है

यदि आप अधिकांश घर खरीदारों की तरह हैं, तो आपको एक नए घर की खरीद के लिए एक बंधक की आवश्यकता होगी। अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपके पास डाउन पेमेंट के लिए एक अच्छा क्रेडिट स्कोर और नकद होना चाहिए। इनके बिना, गृहस्वामी के लिए पारंपरिक मार्ग एक विकल्प नहीं हो सकता है।

एक विकल्प है, हालांकि: एक किराया-से-खुद का समझौता, जिसमें आप एक निश्चित समय के लिए एक घर किराए पर लेते हैं, पट्टे की अवधि समाप्त होने से पहले इसे खरीदने के विकल्प के साथ। रेंट-टू-ही एग्रीमेंट्स में दो भाग होते हैं: एक स्टैंडर्ड लीज एग्रीमेंट और खरीदने का विकल्प। यहां यह देखने का एक तरीका है कि किराए पर लेने की प्रक्रिया के लिए क्या देखना है और कैसे काम करना है। यह किराए पर लेने की तुलना में अधिक जटिल है, और आपको अपने हितों की रक्षा के लिए अतिरिक्त सावधानी बरतने की आवश्यकता होगी। ऐसा करने से आपको यह पता लगाने में मदद मिलेगी कि यदि आप घर खरीदना चाहते हैं तो सौदा एक अच्छा विकल्प है या नहीं।

चाबी छीन लेना

• रेंट-टू-ओन एग्रीमेंट एक ऐसा सौदा होता है, जिसमें आप किसी विशिष्ट अवधि के लिए प्रॉपर्टी को किराए पर देने के लिए प्रतिबद्ध होते हैं, इससे पहले कि लीज खत्म हो जाए, उसे खरीदने का विकल्प हो।
• रेंट-टू-ही समझौतों में एक मानक लीज़ समझौता और बाद में संपत्ति खरीदने का एक विकल्प भी शामिल है।
• यह समझें कि लीज-ऑप्शन कॉन्ट्रैक्ट्स आपको लीज समाप्त होने पर घर खरीदने का अधिकार देते हैं, जबकि लीज-परचेज कॉन्ट्रैक्ट्स को आपको इसे खरीदने की आवश्यकता होती है।
• आप पूरे पट्टे का किराया देते हैं, और कुछ मामलों में, भुगतान का एक प्रतिशत खरीद मूल्य पर लागू होता है।
• कुछ किराए-से-खुद के अनुबंध के साथ, आपको संपत्ति को बनाए रखना होगा और मरम्मत के लिए भुगतान करना होगा।

किराए पर-ही-होम: प्रक्रिया कैसे काम करती है

नॉनट्रेन्डेबल अपफ्रंट फीस

रेंट-टू-ही समझौते में, आप (खरीदार के रूप में) विक्रेता को एक बार भुगतान करते हैं, आमतौर पर अकाट्य, अग्रिम शुल्क जिसे विकल्प शुल्क, विकल्प धन, या विकल्प विचार कहा जाता है। यह शुल्क वह है जो आपको भविष्य में कुछ तारीख तक घर खरीदने का विकल्प देता है। विकल्प शुल्क अक्सर परक्राम्य है, क्योंकि कोई मानक दर नहीं है। फिर भी, शुल्क आमतौर पर खरीद मूल्य के 2.5% से 7% के बीच होता है।

लीज-ऑप्शन बनाम लीज-परचेज

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि विभिन्न प्रकार के किराए-से-खुद के अनुबंध हैं, जिनमें से कुछ अन्य की तुलना में अधिक उपभोक्ता के अनुकूल और लचीले हैं। लीज-ऑप्शन कॉन्ट्रैक्ट आपको अधिकार देता है, लेकिन दायित्व नहीं, जब पट्टा समाप्त हो जाए तो घर खरीदने के लिए। यदि आप पट्टे के अंत में संपत्ति नहीं खरीदने का फैसला करते हैं, तो विकल्प बस समाप्त हो जाता है, और आप बिना किसी भुगतान के किराया या खरीद जारी रखने के लिए दूर चल सकते हैं।

पट्टे-खरीद अनुबंध के लिए बाहर देखो। इनके साथ, आपको लीज के अंत में घर खरीदने के लिए कानूनी रूप से बाध्य किया जा सकता है, चाहे आप खर्च कर सकें या नहीं। दायित्व के बिना खरीदने का विकल्प होने के लिए, यह एक पट्टा-विकल्प अनुबंध होना चाहिए। क्योंकि कानूनी रूप से निर्णय लेने के लिए चुनौतीपूर्ण हो सकता है, किसी भी चीज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले योग्य अचल संपत्ति के वकील के साथ अनुबंध की समीक्षा करना हमेशा एक अच्छा विचार है, इसलिए आप अपने अधिकारों को जानते हैं और वास्तव में आप क्या कर रहे हैं।

क्रय मूल्य पर सहमति

घर से खरीद मूल्य कब और कैसे निर्धारित किया जाता है, इसके लिए किराए-से-खुद समझौतों को निर्दिष्ट करना चाहिए। कुछ मामलों में, आप और विक्रेता खरीद मूल्य पर सहमत होंगे जब अनुबंध पर हस्ताक्षर किए जाते हैं, अक्सर वर्तमान बाजार मूल्य की तुलना में अधिक कीमत पर। अन्य स्थितियों में, मूल्य तब निर्धारित किया जाता है जब संपत्ति की वर्तमान बाजार मूल्य के आधार पर पट्टे की अवधि समाप्त हो जाती है। कई खरीदार खरीदारी मूल्य को "लॉक" करना पसंद करते हैं, खासकर उन बाजारों में जहां घर की कीमतें ट्रेंड में हैं।

प्रधान को किराया देना

आप लीज अवधि के दौरान किराए का भुगतान करेंगे। सवाल यह है कि क्या प्रत्येक भुगतान का एक हिस्सा अंतिम खरीद मूल्य पर लागू होता है। एक उदाहरण के रूप में, यदि आप प्रत्येक वर्ष तीन महीने के लिए किराए में $ 1, 200 का भुगतान करते हैं, और इसका 25% खरीद की ओर जाता है, तो आप $ 10, 800 का किराया क्रेडिट ($ 1, 200 x 0.25 = $ 300; $ 300 x 36 महीने = 10, 800) कमाएँगे। आमतौर पर, क्षेत्र आपके द्वारा प्राप्त किए जाने वाले किराए के क्रेडिट के लिए क्षेत्र के लिए जाने की दर से थोड़ा अधिक है। लेकिन सुनिश्चित करें कि आप जानते हैं कि आपको उस प्रीमियम का भुगतान करने के लिए क्या मिल रहा है।

कुछ अनुबंधों में, आपके द्वारा भुगतान किए जाने वाले सभी या कुछ विकल्प धन को समापन पर अंतिम खरीद मूल्य पर लागू किया जा सकता है।

रेंट-टू-ओन होम मेंटेनेंस

अनुबंध की शर्तों के आधार पर, आप संपत्ति को बनाए रखने और मरम्मत के लिए भुगतान करने के लिए जिम्मेदार हो सकते हैं। आमतौर पर, यह मकान मालिक की जिम्मेदारी है, इसलिए अपने अनुबंध के ठीक प्रिंट को ध्यान से पढ़ें। क्योंकि विक्रेता अंततः किसी भी होमबॉयर एसोसिएशन की फीस, करों और बीमा के लिए जिम्मेदार हैं (यह अभी भी उनका घर है, आखिरकार), वे आम तौर पर अपनी लागतों को कवर करने के लिए चुनते हैं। किसी भी तरह से, आपको व्यक्तिगत संपत्ति के नुकसान को कवर करने और घर में रहने के दौरान किसी के घायल होने या किसी को गलती से चोट लगने पर देयता कवरेज प्रदान करने के लिए एक किराए की बीमा पॉलिसी की आवश्यकता होगी।

सुनिश्चित करें कि रखरखाव और मरम्मत की आवश्यकताएं स्पष्ट रूप से अनुबंध में बताई गई हैं (अपने वकील से अपनी जिम्मेदारियों को समझाने के लिए कहें)। संपत्ति को बनाए रखना, जैसे, लॉन घास काटना, पत्तियों को रगड़ना, और गटर को साफ करना, आदि, एक क्षतिग्रस्त छत को बदलने या कोड तक इलेक्ट्रिक लाने से बहुत अलग है। चाहे आप सब कुछ के लिए ज़िम्मेदार होंगे या सिर्फ लॉन घास काटने के लिए, घर का निरीक्षण किया है, मूल्यांकन का आदेश दिया है, और यह सुनिश्चित करें कि कुछ भी हस्ताक्षर करने से पहले संपत्ति कर अप टू डेट हैं।

संपत्ति खरीदना

जब अनुबंध समाप्त होता है तो आंशिक रूप से इस बात पर निर्भर करता है कि आपने किस प्रकार के समझौते पर हस्ताक्षर किए हैं। यदि आपके पास एक पट्टा-विकल्प अनुबंध है और संपत्ति खरीदना चाहते हैं, तो आपको विक्रेता को पूर्ण भुगतान करने के लिए संभवतः बंधक (या अन्य वित्तपोषण) प्राप्त करना होगा।

इसके विपरीत, यदि आप घर खरीदने का फैसला नहीं करते हैं या पट्टे की अवधि के अंत तक वित्तपोषण को सुरक्षित करने में असमर्थ हैं, तो विकल्प समाप्त हो जाता है और आप घर से बाहर चले जाते हैं, जैसे कि आप किसी अन्य संपत्ति को किराए पर ले रहे थे। आपको उस बिंदु तक भुगतान किए गए किसी भी धन की संभावना होगी, जिसमें विकल्प धन और अर्जित किसी भी किराए पर क्रेडिट शामिल है, लेकिन आप को किराए पर रखने या घर खरीदने के लिए किसी भी दायित्व के तहत नहीं होगा।

यदि आपके पास पट्टा-खरीद अनुबंध है, तो लीज की समय सीमा समाप्त होने पर आप संपत्ति खरीदने के लिए कानूनी रूप से बाध्य हो सकते हैं। यह कई कारणों से समस्याग्रस्त हो सकता है, खासकर यदि आप एक बंधक को सुरक्षित करने में सक्षम नहीं हैं। लीज-विकल्प अनुबंध लगभग हमेशा पट्टे-खरीद अनुबंधों के लिए बेहतर होते हैं क्योंकि वे अधिक लचीलेपन की पेशकश करते हैं और अगर आप पट्टे की अवधि समाप्त होने पर घर खरीदने के लिए तैयार नहीं होते हैं या मुकदमा करने में असमर्थ होते हैं तो आप मुकदमा नहीं करते हैं।

यदि आप एकमुश्त घर खरीदना चाहते हैं तो इस प्रक्रिया को उसी तरह से समझें: अपना उचित परिश्रम करें, क्षेत्र पर शोध करें, आसपास के अन्य घरों के साथ कीमतों की तुलना करें, अनुबंध पर शोध करें और विक्रेता के इतिहास पर शोध करें।

आइडियल रेंट-टू-ओन कैंडिडेट

यदि आप एक महत्वाकांक्षी गृहस्वामी हैं, तो किराए पर-से-अपना अनुबंध एक उत्कृष्ट विकल्प हो सकता है, लेकिन आर्थिक रूप से बोलने के लिए तैयार नहीं हैं। इन समझौतों से आपको अपने वित्त को प्राप्त करने, अपने क्रेडिट स्कोर में सुधार करने, और डाउन पेमेंट के लिए पैसे बचाने का मौका मिलता है, जबकि आप जिस घर में रहना चाहते हैं, वहां "लॉकिंग" करें। यदि विकल्प पैसे और / या किराए का प्रतिशत खरीद मूल्य की ओर जाता है, जो वे अक्सर करते हैं, तो आपको कुछ इक्विटी बनाने के लिए भी मिलता है।

हालांकि किराए-से-खुद के समझौतों को पारंपरिक रूप से उन लोगों की ओर किया गया है जो ऋण देने के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते हैं, ऐसे उम्मीदवारों का एक दूसरा समूह है जो किराए पर-ही-उद्योग द्वारा बड़े पैमाने पर अनदेखी की गई हैं: वे लोग जो बंधक नहीं बना सकते हैं pricey, गैर-अनुरूपण ऋण बाजार। “उच्च लागत वाले शहरी अचल संपत्ति बाजारों में, जहां जंबो (गैर-संचालक) ऋण मानक हैं, वित्तीय रूप से व्यवहार्य, ऋण-योग्य लोगों के लिए एक बेहतर समाधान की एक बड़ी मांग है जो अभी तक बंधक नहीं प्राप्त कर सकते हैं या नहीं चाहते हैं।, “Marborie Scholtz, Verbhouse के संस्थापक और मुख्य कार्यकारी अधिकारी, सैन फ्रांसिस्को-आधारित एक स्टार्ट-अप का कहना है जो किराए पर-ही-बाज़ार को पुनर्परिभाषित कर रहा है।

"घर की कीमतों में वृद्धि के रूप में और अधिक से अधिक शहरों में ऋण सीमा के अनुरूप है और जंबो ऋण में धकेल दिया जाता है, समस्या उपभोक्ताओं से गृह वित्त उद्योग में बदल जाती है, " शोल्टज़ कहते हैं। सख्त स्वचालित अंडरराइटिंग दिशानिर्देशों और 20% से 40% डाउन-पेमेंट आवश्यकताओं के साथ, यहां तक ​​कि आर्थिक रूप से सक्षम लोगों को इन बाजारों में वित्तपोषण प्राप्त करने में परेशानी हो सकती है।

"कुछ भी असामान्य-आय में, उदाहरण के लिए- अच्छी आय कमाने वालों को एक 'बाहरी' स्थिति में बदल देता है क्योंकि अंडरराइटर उन्हें एक बॉक्स में बड़े करीने से फिट नहीं कर सकते हैं, " शोल्ट्ज़ कहते हैं। इसमें ऐसे लोग शामिल हैं, जिनके पास निर्विवाद आय है, वे स्वयं-नियोजित या अनुबंध कर्मचारी हैं, या उनके पास यूएस क्रेडिट (जैसे, विदेशी नागरिक) हैं- और जिनके पास बस 20% से 40% डाउन पेमेंट बैंकों की कमी है, उन्हें गैर-वित्तीय ऋणों की आवश्यकता होती है।

उच्च लागत वाले बाजार स्पष्ट स्थान नहीं हैं जो आपको किराए-से-खुद की संपत्ति मिलेंगी, जो कि वर्बहाउस को असामान्य बनाती है। लेकिन सभी संभावित किराए-से-घर के खरीदारों को अपने उपभोक्ता-केंद्रित सुविधाओं को किराए-से-स्वयं अनुबंध में लिखने की कोशिश करने से लाभ होगा: विकल्प शुल्क और प्रत्येक किराए के भुगतान का एक हिस्सा खरीद मूल्य-डॉलर के नीचे खरीदता है। किराया और खरीद मूल्य पांच साल तक के लिए बंद हो जाते हैं, और प्रतिभागी इक्विटी का निर्माण कर सकते हैं और बाजार की प्रशंसा पर कब्जा कर सकते हैं, भले ही वे खरीदने का फैसला न करें। स्कोल्त्ज़ के अनुसार, प्रतिभागी उचित बाजार मूल्य पर "कैश आउट" कर सकते हैं: वर्बहाउस घर बेचता है और प्रतिभागी बाजार की प्रशंसा के साथ-साथ किसी भी इक्विटी को किराए पर "खरीद-डाउन" भुगतान के माध्यम से जमा करता है।

इससे पहले कि आप अनुबंध पर हस्ताक्षर करें

भले ही आप खरीदने से पहले किराए पर लें, लेकिन समान परिश्रम के साथ व्यायाम करना एक अच्छा विचार है, जैसे कि आप घर से एकमुश्त खरीद रहे हों। यदि आप किराए पर-खुद की संपत्ति पर विचार कर रहे हैं, तो सुनिश्चित करें:

• सही शब्द चुनें। लीज-परचेज एग्रीमेंट के बजाय लीज-ऑप्शन समझौता दर्ज करें।
• मदद लें। अनुबंध की व्याख्या करने और अपने अधिकारों और दायित्वों को समझने में मदद करने के लिए एक योग्य अचल संपत्ति वकील को किराए पर लें। आप हस्ताक्षर करने से पहले कुछ बिंदुओं पर बातचीत कर सकते हैं या सौदे से बच सकते हैं यदि यह आपके लिए अनुकूल नहीं है।
• अनुबंध पर शोध करें। सुनिश्चित करें कि आप समझते हैं:
• समय सीमा (क्या होने के कारण है)
• विकल्प शुल्क और किराया भुगतान - और प्रत्येक खरीद मूल्य की ओर कितना लागू होता है
• खरीद मूल्य कैसे निर्धारित किया जाता है
• खरीदने के लिए अपने विकल्प का उपयोग कैसे करें (उदाहरण के लिए, विक्रेता को आपको खरीदने के अपने इरादे के बारे में अग्रिम सूचना देने की आवश्यकता हो सकती है)
• क्या पालतू जानवरों की अनुमति है
• जो रखरखाव के लिए जिम्मेदार है, गृहस्वामी एसोसिएशन बकाया, संपत्ति कर, और इसी तरह।
• घर का अनुसंधान। एक स्वतंत्र मूल्यांकन का आदेश दें, एक संपत्ति निरीक्षण प्राप्त करें, सुनिश्चित करें कि संपत्ति कर अप टू डेट हैं, और यह सुनिश्चित करें कि संपत्ति पर कोई देयता नहीं है।
• विक्रेता पर शोध करें। वित्तीय परेशानी के संकेत देखने के लिए विक्रेता की क्रेडिट रिपोर्ट की जाँच करें और शीर्षक रिपोर्ट प्राप्त करें यह देखने के लिए कि विक्रेता ने कितनी देर तक संपत्ति का स्वामित्व किया है - जितनी देर तक वे इसके मालिक हैं और उतना ही अधिक इक्विटी, बेहतर है।
• दोहरी जाँच। संपत्ति खरीदने के लिए आप किन परिस्थितियों में अपना विकल्प खो देंगे? कुछ अनुबंधों के तहत, आप यह अधिकार खो देते हैं यदि आप सिर्फ एक किराए के भुगतान में देरी करते हैं या यदि आप विक्रेता को खरीदने के अपने इरादे को लिखित रूप में सूचित करने में विफल रहते हैं।

तल - रेखा

एक किराए-से-खुद का अनुबंध घर खरीदारों को तुरंत घर में स्थानांतरित करने की अनुमति देता है, कई वर्षों के लिए अपने क्रेडिट स्कोर में सुधार करने और / या गिरवी रखने की कोशिश करने से पहले डाउन पेमेंट के लिए बचत करने पर काम करता है। निश्चित रूप से, कुछ नियमों और शर्तों को किराए-से-खुद समझौते के अनुसार पूरा किया जाना चाहिए। यहां तक ​​कि अगर एक रियल एस्टेट एजेंट प्रक्रिया के साथ सहायता करता है, तो एक योग्य रियल एस्टेट अटॉर्नी से परामर्श करना आवश्यक है जो कुछ भी साइन करने से पहले अनुबंध और आपके अधिकारों को स्पष्ट कर सकता है।