कैसे एक बंधक पुनर्वित्त अपने शुद्ध मूल्य को प्रभावित करता है

पुनर्वित्त अक्सर आपके मासिक बंधक भुगतान को कम करने और अन्य चीजों के लिए अधिक धन के साथ छोड़ने के लिए एक शानदार तरीका लगता है। और यह कर सकते हैं। लेकिन जब आप पेशेवरों और विपक्षों का वजन कर रहे हैं, तो यह विचार करना न भूलें कि यह कदम आपके निवल मूल्य को कैसे प्रभावित कर सकता है। कारण: एक बंधक एक मासिक भुगतान से अधिक है। यह एक ऋण साधन है जिसका उपयोग किसी परिसंपत्ति का वित्त करने के लिए किया जाता है। और उस अकाउंटिंग प्रोफेसर शब्दजाल का मतलब है कि बंधक रखना आपके निवल मूल्य को कम करता है।

यहां बताया गया है कि तर्क की यह पंक्ति कैसे काम करती है: एक घरेलू बैलेंस शीट पर एक बंधक एक देयता है। इस प्रकार, यह उस घर के निवल मूल्य को निर्धारित करने के लिए एक घर की संपत्ति से घटाया जाता है। बहुत सारे उपभोक्ता अपने मासिक भुगतान को कम करने के लिए एक बंधक को पुनर्वित्त करने के जाल में पड़ जाते हैं, बिना यह विचार किए कि कैसे पुनर्वित्त उनकी शुद्ध संपत्ति को प्रभावित करता है। क्या आपके घर में पुनर्वित्त देना कभी बंद हो जाता है? या यह एक बड़ी समस्या के लिए केवल एक अल्पकालिक फिक्स है?

पेबैक की अवधि

बंधक पुनर्वित्त के अर्थशास्त्र का निर्धारण करने के लिए सबसे लोकप्रिय विधि में एक साधारण पेबैक अवधि की गणना शामिल है। यह समीकरण मासिक भुगतान बचत की राशि की गणना करके बनाया गया है जिसे एक कम ब्याज दर पर एक नई बंधक में पुनर्वित्त और उस महीने का निर्धारण करके प्राप्त किया जा सकता है जिसमें मासिक भुगतान बचत का संचयी योग पुनर्वित्त की लागत से अधिक है।

मान लीजिए, उदाहरण के लिए, आपके पास $ 200, 000 के लिए 30-वर्षीय बंधक ऋण है। जब आप इसे बाहर निकालते हैं, तो आपको 6.5% निश्चित ब्याज दर मिलती है, और आपके शुरुआती महीने का भुगतान $ 1, 257 है। यदि निश्चित ब्याज दरें अब 5.5% हैं, तो यह आपके मासिक भुगतान को $ 1, 130 तक कम कर सकता है, जिससे मासिक बचत $ 127 हो जाती है, जो सालाना 1, 524 डॉलर है। (अंगूठे का विशिष्ट नियम यह है कि यदि आप अपनी वर्तमान ब्याज दर को 0.75% से 1% या उससे अधिक तक कम कर सकते हैं, तो पुनर्वित्त पर विचार करना समझ में आ सकता है।)

अगला, आपको अपने नए ऋणदाता से संभावित पुनर्वित्त के लिए अपनी कुल समापन लागतों की गणना करने की आवश्यकता होगी। यदि वे लगभग $ 2, 300 पर आते हैं, तो आप जानते हैं कि आपके पेबैक की अवधि घर में 1.5 साल होगी ($ 2, 300 $ 1, 524 से विभाजित 1.5 साल के बराबर)। इस प्रकार, यदि आप दो साल या उससे अधिक समय तक घर में रहने की योजना बनाते हैं, तो पुनर्वित्त का मतलब है, कम से कम साधारण पेबैक अवधि विधि के अनुसार।

चाबी छीन लेना

• एक साधारण पेबैक अवधि पद्धति का उपयोग अक्सर उस महीने की गणना करने के लिए किया जाता है जब एक गृहस्वामी की संचयी बचत एक पुनर्वित्त की लागत से अधिक होती है।
• पुनर्वित्त की लागत की गणना करने के लिए एक अधिक आर्थिक रूप से ध्वनि तरीका आपके घर के निवल मूल्य पर प्रभाव पर विचार करना है।
• यह पता लगाने के लिए कि एक पुनर्वित्त निर्णय वास्तव में किफायती हो जाता है, एक गृहस्वामी को अपने मौजूदा बंधक के शेष परिशोधन अनुसूची की तुलना नए बंधक के परिशोधन अनुसूची से करनी चाहिए।

पुनर्वित्त आपके घर के नेट वर्थ को प्रभावित करता है

हालाँकि, यह विधि घरेलू बैलेंस शीट और कुल नेट वर्थ समीकरण की अनदेखी करती है। इसके लिए दो प्राथमिक बातें बेहिसाब हैं:

• मौजूदा बंधक बनाम नए बंधक के प्रमुख संतुलन को नजरअंदाज कर दिया जाता है। पुनर्वित्त मुक्त नहीं है। पुनर्वित्त की लागतों को जेब से भुगतान किया जाना चाहिए या, ज्यादातर मामलों में, नए बंधक के मूल शेष में लुढ़का हुआ है। जब एक बंधक संतुलन एक पुनर्वित्त लेनदेन के माध्यम से बढ़ता है, तो घरेलू बैलेंस शीट की देयता बढ़ जाती है, और, अन्य सभी चीजें स्थिर होती हैं, पुनर्वित्त की लागत के बराबर घरेलू निवल मूल्य तुरंत घट जाती है।
• 25 साल के साथ 30 साल के बंधक को पुनर्वित्त करना जब तक कि इसे नए 30 साल के बंधक में भुगतान नहीं किया जाता है इसका मतलब है कि आप नए बंधक के जीवन पर अधिक कुल ब्याज का भुगतान कर सकते हैं, भले ही नए बंधक पर ब्याज दर है दर से कम आप मौजूदा बंधक के शेष 25 वर्षों में भुगतान करेंगे।

पुनर्वित्त की वास्तविक लागतों को देखें

पुनर्वित्त के अर्थशास्त्र को निर्धारित करने के लिए एक और अधिक आर्थिक रूप से ध्वनि तरीका जिसमें घरेलू निवल मूल्य समीकरण में पुनर्वित्त की वास्तविक लागत शामिल है, नए बंधक के परिशोधन अनुसूची के खिलाफ मौजूदा बंधक के शेष परिशोधन अनुसूची की तुलना करना है।

नए बंधक के परिशोधन अनुसूची में मूल शेष में पुनर्वित्त की लागत शामिल होगी। (यदि पुनर्वित्त की लागत जेब से बाहर भुगतान की जाएगी, तो उसी डॉलर की राशि को मौजूदा बंधक के मूल शेष से घटाया जाना चाहिए, इस धारणा के आधार पर कि यदि पुनर्वित्त लेनदेन नहीं होता है, तो आप जो पैसा खर्च करेंगे, वह बाहर हो जाएगा। इसके बजाय मौजूदा ऋण के मूल शेष का भुगतान करने के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है।]

नए बंधक के मूल शेष से दो बंधक के बीच मासिक भुगतान बचत को घटाएं। (ऐसा इसलिए किया जाता है क्योंकि, सिद्धांत रूप में, आप नए बंधक के मूल शेष को कम करने के लिए पुनर्वित्त से उत्पन्न मासिक बचत का उपयोग कर सकते हैं।) वह महीना जिसमें नए बंधक का संशोधित प्रमुख शेष राशि मौजूदा के प्रमुख शेष राशि से कम है। बंधक वह महीना है जिसमें एक वास्तविक आर्थिक पुनर्वित्त पेबैक अवधि, जो कि घरेलू निवल मूल्य के आधार पर होती है, पर पहुँच गई है।

वैसे, अधिकांश बंधक-संबंधित वेबसाइटों पर परिशोधन कैलकुलेटर पाया जा सकता है। आप परिणामों को एक स्प्रेडशीट प्रोग्राम में कॉपी और पेस्ट कर सकते हैं, फिर नए बंधक के मूल शेष से मासिक भुगतान के अंतर को घटाकर अतिरिक्त गणना कर सकते हैं।

उपर्युक्त गणनाओं का उपयोग करते हुए, पुनर्भुगतान तक 7%, 25 वर्ष की शेष ब्याज दर के साथ मौजूदा बंधक का पुनर्वित्त विश्लेषण, और 6.25% की एक निश्चित ब्याज दर के साथ नए 30-वर्षीय बंधक में $ 200, 000 का एक प्रमुख शेष। और $ 3, 000 की पुनर्वित्त लागत (जिसे नए बंधक के मूल शेष में शामिल किया जाएगा) निम्नलिखित परिणाम देता है:

यदि उपरोक्त उदाहरण में पुनर्वित्त के अर्थशास्त्र को निर्धारित करने के लिए एक सरल पेबैक अवधि विश्लेषण का उपयोग किया जाता है, तो संचयी मासिक भुगतान बचत $ 19 से शुरू होने वाले पुनर्वित्त की लागत 3, 000 डॉलर से अधिक है। दूसरे शब्दों में, सरल पेबैक अवधि विधि बताती है कि यदि गृहस्वामी को उम्मीद है कि 19 या उससे अधिक महीनों के लिए नया बंधक होगा, पुनर्वित्त का मतलब है।

हालाँकि, यदि निवल मूल्य दृष्टिकोण का उपयोग किया जाता है, तो पुनर्वित्त निर्णय 29 महीने तक किफायती नहीं होगा, जब नए बंधक का प्रमुख शेष ऋण संचयी मासिक भुगतान बचत मौजूदा बंधक के मूल शेष से कम है। निवल मूल्य दृष्टिकोण हमें बताता है कि पुनर्वित्त के किफायती होने से पहले साधारण पेबैक अवधि के दृष्टिकोण से 10 महीने अधिक समय लगता है।

यदि आप अपने घर के मूल्य को खोने के बाद पुनर्वित्त करते हैं और आपको निजी बंधक बीमा करना पड़ता है, तो आपके निवल मूल्य पर नकारात्मक प्रभाव और भी अधिक हो सकता है।

अन्य कारक

ध्यान रखें कि पीरियड्स के दौरान जब होम वैल्यू में गिरावट आती है, तो कई घरों को पहले की तुलना में बहुत कम के लिए मूल्यांकित किया जाता है। इससे आपको अपने घर में नए इक्विटी पर 20% डाउन पेमेंट को पूरा करने के लिए पर्याप्त इक्विटी नहीं मिल सकती है और आपको अपेक्षा से अधिक नकदी जमा के साथ आने की आवश्यकता होती है। इससे आपको निजी बंधक बीमा कराने की भी आवश्यकता हो सकती है, जो अंततः आपके मासिक भुगतान को बढ़ाएगा। इन उदाहरणों में, ब्याज दरों में गिरावट के साथ भी, आपकी वास्तविक बचत बहुत अधिक नहीं हो सकती है।

तल - रेखा

अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के वास्तविक अर्थशास्त्र की गणना करके, आप सही तरीके से निर्धारित कर सकते हैं कि आपको किस वास्तविक भुगतान अवधि के साथ संघर्ष करना है। नंबर क्रंच करना थोड़ा काम का लगता है, लेकिन कोई भी इसे कर सकता है।

खासकर यदि आप अगले कुछ वर्षों में आगे बढ़ने की योजना बना रहे हैं, तो अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के वास्तविक अर्थशास्त्र की गणना करने के लिए कुछ मिनटों का समय लेने से आपको अपने नेटवर्थ को हजारों डॉलर के नुकसान से बचाने में बहुत मदद मिल सकती है। और अगर ऐसा लगता है कि पुनर्वित्त आपके लिए भुगतान करेगा, तो आपको बिल्कुल स्पष्ट समझ होगी जब आप इस कदम से लाभान्वित होने लगेंगे।