ब्याज दरों में वृद्धि जब आप अपने बंधक पुनर्वित्त चाहिए?

ब्याज दर कम होने पर अपने बंधक को पुनर्वित्त करने पर विचार करना बुरा नहीं है। और वे अभी भी, ऐतिहासिक रूप से बोल रहे हैं। हालांकि, ब्याज दरें बढ़ने लगी हैं और ऐसा करने के लिए जारी रखने की भविष्यवाणी की जाती है। पुनर्वित्त के आपके निर्णय को कैसे प्रभावित करना चाहिए?

यह निश्चित रूप से, ब्याज दर पर निर्भर करता है जो आप वर्तमान में अपने बंधक पर भुगतान कर रहे हैं। एक पुराने बंधक अभी भी पेशकश की तुलना में एक उच्च ब्याज दर हो सकता है। और यहां तक ​​कि अपेक्षाकृत कम ब्याज वाली जलवायु में, बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए पेशेवरों और विपक्ष हैं। उदाहरण के लिए आपकी सुधरी हुई क्रेडिट रेटिंग - या आपके बंधक की लंबाई को बदलने का निर्णय - पुनर्वित्त शब्द भी ला सकता है जो आपको लंबे समय में पैसा बचा सकता है। लेकिन शायद आप लंबे समय तक रहने की योजना नहीं बना रहे हैं। कुछ विशेष पुनर्वित्त कार्यक्रम भी हैं जो विशेष रूप से उन लोगों के लिए फायदेमंद हो सकते हैं जो योग्य हैं। यहां निर्णय लेने की प्रक्रिया के माध्यम से काम करना है।

चाबी छीन लेना

• आपकी व्यक्तिगत स्थिति को यह निर्धारित करना चाहिए कि आप अपने बंधक को पुनर्वित्त करते हैं या नहीं - बस यह नहीं कि ब्याज दरें बढ़ रही हैं या गिर रही हैं।
• पुनर्वित्त के लाभों में एक बेहतर ब्याज दर प्राप्त करना, अपनी निवल संपत्ति में वृद्धि करना और अपने अल्पकालिक नकदी प्रवाह को बढ़ावा देना शामिल है।
• नुकसान में समापन लागत पर बहुत अधिक भुगतान शामिल है, एक उच्च ब्याज दर के साथ घुमावदार क्योंकि आप समापन लागत का भुगतान नहीं करना चाहते हैं, कैश-आउट पुनर्वित्त पर इक्विटी खोना और अपने निवल मूल्य को कम करना।
• फैनी मॅई, फ्रेडी मैक, एफएचए और वीए से विशेष कार्यक्रम कुछ घर मालिकों को अधिक किफायती बंधक सुरक्षित करने में मदद कर सकते हैं।

क्या आपको इस पर विचार करना चाहिए?

अतीत में, कम ब्याज दरों ने बाजार में एक पुनर्वित्त उन्माद पैदा किया है। लेकिन किसी भी अर्थव्यवस्था में, यह जानने का एकमात्र तरीका है कि यदि कोई पुनर्वित्त आपके लिए समझ में आता है, तो अपनी अनूठी स्थिति के विवरण पर विचार करें।

आपके पास वर्तमान में कितनी कम दरें हैं?

पुनर्वित्त से पहले आपको ब्याज दरों में कितने प्रतिशत बदलाव के बारे में "नियम" सुनने के बजाय, यह देखना चाहिए कि आप कितने पैसे बचाने के लिए खड़े होंगे। यदि आपके पास $ 100, 000 है तो 1% की दर में कमी बहुत अधिक सार्थक है यदि आपके पास $ 500, 000 का बंधक है।

आप कब तक बंधक रखने की योजना बनाते हैं?

जैसे ही आपने अपना घर खरीदा, आपको अपने पुनर्वित्त पर समापन लागत का भुगतान करना होगा। यदि आप कुछ वर्षों में अपना घर बेचने की योजना बना रहे हैं, तो आप पुनर्वित्त करके मुश्किल से भी (या वास्तव में पीछे आ सकते हैं) तोड़ सकते हैं। कैसे? यदि आपके बंधक के शेष के लिए मासिक बचत पुनर्वित्त से जुड़ी समापन लागतों से अधिक नहीं है, तो आप खो देंगे। यदि आप समापन लागत को अपने मोर्चे पर भुगतान करने के बजाय अपने बंधक में रोल करते हैं, तो आप उन पर ब्याज दे रहे हैं, इसलिए आपको इस खर्च को अपने ब्रेक-ईवन की गणना में शामिल करना होगा।

क्या आप एक छोटी अवधि में पुनर्वित्त कर सकते हैं?

यदि आपके पास अपने बंधक पर 20 वर्ष शेष हैं और आप एक नए 30-वर्ष के बंधक में पुनर्वित्त करते हैं, तो आप कम दर के साथ, लंबे समय तक पैसा नहीं बचा सकते हैं। हालाँकि, यदि आप उस पुनर्वित्त को 15 साल के बंधक में 15 साल के बंधक, कम ब्याज दर और कम अवधि के संयोजन से जोड़ सकते हैं, तो इससे पहले कि आप घर खाली करें, ब्याज की कुल राशि को कम कर देंगे। स्पष्ट।

पेशेवरों

• एक बेहतर ऋण प्राप्त करें

• अपने दीर्घकालिक शुद्ध मूल्य में वृद्धि करें

• अल्पकालिक नकदी प्रवाह बढ़ाएँ

विपक्ष

• समापन लागत पर अधिक भुगतान

• ब्याज पर ओवरएपिंग क्योंकि आप कोई समापन लागत नहीं चाहते हैं

• इक्विटी खोना

• नकारात्मक रूप से आपके दीर्घकालिक निवल मूल्य पर प्रभाव डाल रहा है

व्हाट यू स्टैंड टू गेन

ठीक से किया, एक पुनर्वित्त दोनों तत्काल और स्थायी लाभ हो सकता है। आप इसके लिए सक्षम हो सकते हैं:

एक बेहतर ऋण प्राप्त करें

शायद अब आप एक बेहतर वित्तीय स्थिति में हैं जब आपने अपने मौजूदा बंधक को बाहर निकाल लिया था। पुनर्वित्त एक बेहतर ब्याज दर पाने का अवसर प्रदान कर सकता है या बस एक अच्छा बंधक बना सकता है। किसी भी तरह से, आप अपनी छोटी और लंबी अवधि की वित्तीय सुरक्षा को बढ़ाएंगे और उन बाधाओं को बढ़ाएंगे जो कठिन समय आपको अपने घर को खोने के जोखिम में नहीं डालेंगे।

अपने दीर्घकालिक शुद्ध मूल्य में वृद्धि करें

अपने बंधक को पुनर्वित्त करने से बचत के साथ, आप ब्याज पर कम खर्च करेंगे। वह धन है जिसे आप सेवानिवृत्ति के लिए रख सकते हैं या किसी अन्य दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्य की ओर उपयोग कर सकते हैं।

अल्पकालिक नकदी प्रवाह बढ़ाएँ

यदि आपका पुनर्वित्त आपके मासिक भुगतान को कम करता है, तो आपके पास महीने-दर-महीने आधार पर काम करने के लिए अधिक धन होगा। यह आपके घर पर दिन-प्रतिदिन के वित्तीय दबाव को कम कर सकता है और कहीं और निवेश करने के अवसर पैदा कर सकता है।

पुनर्वित्त का खतरा

एक बंधक को पुनर्वित्त करना आपकी वित्तीय स्थिति में नए तत्वों का परिचय देता है। आपके मूल बंधक से जोखिम अभी भी मौजूद हैं, और कुछ नए सतह पर आते हैं।

समापन लागत पर अधिक भुगतान

बेईमान उधारदाता आपके बंधक की कीमत पर कई अनावश्यक और / या फुलाए गए शुल्क से निपट सकते हैं। क्या अधिक है, वे इनमें से कुछ लागतों का खुलासा नहीं कर सकते हैं, इस उम्मीद में कि आप इस प्रक्रिया को वापस करने में बहुत अधिक निवेश महसूस करेंगे।

ब्याज पर ओवरएपिंग क्योंकि आप कोई समापन लागत नहीं चाहते हैं

एक पुनर्वित्त आमतौर पर बंद करने के लिए किसी भी नकदी की आवश्यकता नहीं होती है। इसके लिए एक तरह से ऋणदाता आपको उच्च ब्याज दर देते हैं। मान लें कि आपके पास दो विकल्प हैं: शून्य समापन लागत के साथ $ 200, 000 पुनर्वित्त और 30 वर्षों के लिए 5% निश्चित ब्याज दर, या समापन लागत में $ 6, 000 के साथ $ 200, 000 पुनर्वित्त और 30 वर्षों के लिए 4.75% निश्चित ब्याज दर। यह मानते हुए कि आप अपने पूरे कार्यकाल के लिए ऋण को A, परिदृश्य A में रखते हैं, आप कुल $ 386, 511 का भुगतान करेंगे। परिदृश्य B में, आप $ 381, 586 का भुगतान करेंगे। "नो क्लोज़िंग कॉस्ट" होने से आपको $ 4, 925 की लागत आती है। क्या आप बैंक को देने के बजाय लगभग $ 5, 000 के साथ कुछ और सोच सकते हैं?

इक्विटी खोना

बंधक का वह हिस्सा जिसे आपने चुकाया है, घर में आपकी इक्विटी, घर का एकमात्र हिस्सा है जो वास्तव में आपका है। यह राशि प्रत्येक मासिक बंधक भुगतान के साथ बहुत कम हो जाती है, जब तक कि एक दिन, आप पूरे घर के मालिक नहीं होते हैं और यदि आप इसे बेचना चाहते हैं तो आप आय के हर पैसे का दावा कर सकते हैं। लेकिन अगर आप एक कैश-आउट पुनर्वित्त करते हैं - नए ऋण में समापन लागत या अपने ऋण के कार्यकाल का विस्तार करते हैं - तो आप अपने घर के प्रतिशत पर दूर चिप करते हैं जो आप वास्तव में खुद के हैं। यहां तक ​​कि अगर आप जीवन भर उसी घर में रहते हैं, तो अगर आप खराब पुनर्वित्त निर्णय लेते हैं, तो आप उस पर 50 साल तक बंधक भुगतान कर सकते हैं। आप इस तरह से बहुत सारा पैसा बर्बाद कर सकते हैं, अपने घर के मालिक होने का जिक्र नहीं करते।

नकारात्मक रूप से आपके दीर्घकालिक निवल मूल्य पर प्रभाव डाल रहा है

पुनर्वित्त आपके मासिक भुगतान को कम कर सकता है, लेकिन यदि आप अपने बंधक में वर्षों को जोड़ रहे हैं तो अक्सर ऋण को अधिक महंगा बना देगा। यदि आपको अपने घर को खोने से बचने के लिए पुनर्वित्त की आवश्यकता है, तो लंबे समय से अधिक भुगतान करना इसके लायक हो सकता है। लेकिन अगर आपका प्राथमिक लक्ष्य पैसे बचाना है, तो महसूस करें कि एक छोटा मासिक भुगतान जरूरी नहीं कि दीर्घकालिक बचत में बदल जाए।

पुनर्वित्त विकल्प

कुछ विशेष पुनर्वित्त कार्यक्रम हैं जो विशेष रूप से योग्य उधारकर्ताओं के लिए फायदेमंद हो सकते हैं।

उच्च LTV पुनर्वित्त विकल्प (फैनी मॅई) और फ्रेडी मैक बढ़ी राहत पुनर्वित्त।

फैनी मॅई और फ्रेडी मैक के इन नए कार्यक्रमों को बदलने के लिए डिज़ाइन किया गया है होम अफोर्डेबल रिफाइनेंस प्रोग्राम (HARP), जो 31 दिसंबर, 2018 को समाप्त हो गया था। HARP को उन घर मालिकों की मदद के लिए स्थापित किया गया था, जो अन्य पुनर्वित्त विकल्पों का लाभ नहीं उठा पा रहे थे क्योंकि उनके घर का मूल्य कम हो गया था। इसका लक्ष्य लोगों को अपने घरों को खोने से रोकने में मदद करने के लिए ऋण की दीर्घकालिक सामर्थ्य में सुधार करना था। नए कार्यक्रमों के लिए, केवल फैनी मॅई (हाई LTV रिफाइनेंस ऑप्शन) या फ्रेडी मैक (FMERR) द्वारा बंधक बनाए गए हैं, जिन्हें एक पुनर्वित्त के साथ सुधार किया जा सकता है और जो 1 अक्टूबर, 2017 को या उसके बाद उत्पन्न हुए हैं, पात्र हैं। इसके अलावा, उधारकर्ताओं को अपने भुगतान पर वर्तमान होना चाहिए।

गृहस्वामी जिनके घर पानी के नीचे हैं और जिनके ऋण जून 2009 और सितंबर 2017 के अंत के बीच उत्पन्न हुए हैं, वे फैनी मॅई और फ्रेडी मैक से HARP प्रतिस्थापन कार्यक्रमों में से एक के लिए पात्र नहीं हैं।

एफएचए स्ट्रीमलाइन।

एक एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त घर के मालिकों के लिए डिज़ाइन किया गया है जिनके पास पहले से ही एफएचए बंधक है। इसका लक्ष्य बेहतर शर्तों के साथ एक नया एफएचए बंधक प्रदान करना है जो घर के मालिक के मासिक भुगतान को कम करेगा। इस प्रक्रिया को त्वरित और आसान माना जाता है, जिसके लिए आपकी वित्तीय स्थिति का कोई नया दस्तावेज और कोई नई आय योग्यता की आवश्यकता नहीं होती है। इस प्रकार के पुनर्वित्त को एक घरेलू मूल्यांकन, दीमक निरीक्षण, या क्रेडिट रिपोर्ट की आवश्यकता नहीं होती है। कुछ घर मालिकों के लिए एक संभावित दोष यह है कि एक एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त नकदी को बाहर निकालने की अनुमति नहीं देता है।

वीए स्ट्रीमलाइन।

यह कार्यक्रम, जिसे ब्याज दर में कमी पुनर्वित्त ऋण (IRRRL) के रूप में भी जाना जाता है, एक एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त के समान है। आपके पास पहले से ही वीए ऋण होना चाहिए, और पुनर्वित्त को कम ब्याज दर में परिणाम देना चाहिए जब तक कि आप समायोज्य दर बंधक (एआरएम) से एक निश्चित दर बंधक से पुनर्वित्त नहीं कर रहे हैं। ऋणदाता को एक मूल्यांकन और क्रेडिट रिपोर्ट की आवश्यकता हो सकती है, हालांकि VA को इनकी आवश्यकता नहीं है। ध्यान दें कि VA और उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो ने हाल ही में एक चेतावनी आदेश जारी किया था कि सेवा सदस्यों और दिग्गजों को इन ऋणों के बारे में भ्रामक जानकारी के साथ कई अनचाहे प्रस्ताव मिल रहे हैं। VA IRRRL के किसी भी प्रस्ताव पर अभिनय करने से पहले VA के साथ जांचें।

वीए स्ट्रीमलाइन और एफएचए स्ट्रीमलाइन दोनों के साथ, सामने वाले को बंद करने की लागत का कुछ भुगतान करना संभव है। हालांकि, इन लागतों को या तो बंधक में रोल किया जाएगा या आप समापन लागत का भुगतान नहीं करने के बदले में उच्च ब्याज दर का भुगतान करेंगे। इसलिए जब तक आप किसी भी नकदी को सामने नहीं रखेंगे, तब भी आप लंबे समय तक पुनर्वित्त का भुगतान करेंगे।

तल - रेखा

किसी भी अच्छे पुनर्वित्त को अपने मासिक आवास भुगतान को कम करके और / या अपने बंधक की अवधि को कम करके उधारकर्ताओं को लाभान्वित करना चाहिए। दुर्भाग्य से, किसी भी प्रमुख वित्तीय लेनदेन के रूप में, जटिलताएं हैं जो अवांछित खरीदार की यात्रा कर सकती हैं और परिणामस्वरूप खराब सौदा हो सकता है। प्रक्रिया के बारे में जानने से आपको ऋणदाता और पुनर्वित्त कार्यक्रम खोजने में मदद मिलेगी जो आपकी स्थिति के लिए सर्वोत्तम मूल्य प्रदान करते हैं।