बंधक समापन लागत को समझना
बंधक प्राप्त करना मुफ्त नहीं है। इससे पहले कि आप उन घर की चाबियों को प्राप्त करें, आप ऋण दस्तावेज और कागजी कार्रवाई पर हस्ताक्षर करने के लिए समापन तालिका पर जाएंगे जो कि विक्रेता से होम-ऑफशिप को आपके पास स्थानांतरित करता है। आपके घर की खरीद के दौरान, तीसरे पक्ष, साथ ही आपके ऋणदाता ने भी सेवाएं प्रदान की हैं। रियल एस्टेट लेनदेन और आपके होम लोन को अंतिम रूप देने के लिए इन सेवाओं के लिए क्लोजिंग लागत इन पेशेवरों से शुल्क लेते हैं।
समापन लागत कितनी है?
समापन लागत आमतौर पर घर की खरीद मूल्य के 2% से 5% तक होती है। इस प्रकार, यदि आप $ 200, 000 का घर खरीदते हैं, तो आपकी समापन लागत $ 4, 000 से $ 10, 000 तक हो सकती है। आपके राज्य, ऋण प्रकार और बंधक ऋणदाता के आधार पर समापन शुल्क भिन्न होता है, इसलिए इन फीसों पर पूरा ध्यान देना महत्वपूर्ण है।
एक रियल एस्टेट क्लोजिंग कॉस्ट डेटा फर्म क्लोजिंगकॉर्प के नए सर्वेक्षण के अनुसार, यूएस में होमबॉयर्स, समापन लागत के लिए $ 4, 876 का भुगतान करते हैं। सर्वेक्षण में कोलंबिया के जिला ($ 12, 573), न्यूयॉर्क ($ 9, 341), डेलावेयर ($ 8, 663), मैरीलैंड (7, 211 डॉलर) और वर्मोंट ($ 6, 839) सहित पूर्वोत्तर के हिस्सों में सबसे अधिक औसत समापन लागत पाई गई। सबसे कम औसत समापन लागत वाले राज्यों में मिसौरी (2, 905 डॉलर), इंडियाना ($ 2, 934), दक्षिण डकोटा ($ 2, 996), आयोवा (3, 138 डॉलर) और उत्तरी कैरोलिना (3, 206 डॉलर) शामिल हैं।
आपके ऋणदाता आवेदन प्राप्त करने के बाद तीन कार्य दिवसों के भीतर आपको ऋण अनुमान प्रदान करने के लिए कानून द्वारा एक ऋणदाता की आवश्यकता होती है। यह मुख्य दस्तावेज़ अनुमानित समापन लागत और अन्य ऋण विवरणों की रूपरेखा तैयार करता है। हालांकि ये आंकड़े दिन को बंद करके उतार-चढ़ाव कर सकते हैं, कोई बड़ा आश्चर्य नहीं होना चाहिए। आपके समापन से तीन दिन पहले, एक ऋणदाता को आपको समापन प्रकटीकरण प्रपत्र प्रदान करना होगा। आपको एक कॉलम दिखाई देगा जिसमें अनुमानित अनुमानित समापन लागत और अंतिम समापन लागत दिखाई देगी, साथ ही एक अन्य कॉलम अंतर का संकेत देगा यदि लागत में वृद्धि हुई है। यदि आप नई फीस देखते हैं जो मूल ऋण अनुमान या नोटिस पर नहीं थी कि आपकी समापन लागत काफी अधिक है, तो तुरंत अपने ऋणदाता और / या रियल एस्टेट एजेंट से स्पष्टीकरण मांगें।
क्यों जरूरी हैं क्लोजिंग कॉस्ट्स?
आप पहले से ही डाउन पेमेंट का भुगतान कर रहे हैं, न कि भविष्य के लिए अच्छे विश्वास और बड़े पैमाने पर बंधक भुगतान दिखाने के लिए एक बयाना जमा का उल्लेख करने के लिए। आपको समापन लागत भी क्यों देनी है?
एक अचल संपत्ति लेनदेन कुछ हद तक जटिल प्रक्रिया है जिसमें कई खिलाड़ी शामिल होते हैं और कई चलती भागों में होते हैं। कुछ राज्यों (और कुछ ऋण उत्पादों) को मूल निरीक्षण से परे कुछ निरीक्षणों की आवश्यकता होती है जो आप सीधे अपनी पसंद के घर निरीक्षक को देते हैं। फिर संपत्ति और हस्तांतरण करों, साथ ही साथ बीमा कवरेज और विभिन्न अतिरिक्त शुल्क, नीचे दिए गए हैं।
समापन लागत के साथ फीस के प्रकार
समापन लागत के सभी आपके ऋण अनुमान और समापन प्रकटीकरण पर अंकित किए जाएंगे। यहां वे मानक शुल्क हैं जिन्हें आप देख सकते हैं:
आवेदन शुल्क
- आपके बंधक आवेदन को संसाधित करने के लिए ऋणदाता द्वारा लिया गया शुल्क। बंधक के लिए आवेदन करने से पहले विवरण के लिए ऋणदाता से पूछें।
अटॉर्नी शुल्क
- घर खरीदने के समझौतों और अनुबंधों को तैयार करने और समीक्षा करने के लिए एक अचल संपत्ति वकील द्वारा शुल्क लिया जाता है। सभी राज्यों को एक अचल संपत्ति लेनदेन को संभालने के लिए एक वकील की आवश्यकता नहीं होती है।
समापन शुल्क
- "एस्क्रो शुल्क" के रूप में भी जाना जाता है, यह पार्टी को भुगतान किया जाता है जो समापन को संभालता है: शीर्षक कंपनी, एस्क्रो कंपनी या एक वकील, राज्य के कानून पर निर्भर करता है।
पत्रादि ले जाने का शुल्क
- यदि आप कागज के दस्तावेजों पर हस्ताक्षर कर रहे हैं, तो यह शुल्क उनके परिवहन में तेजी लाने में मदद करता है। यदि समापन डिजिटल रूप से किया जाता है, तो आप इस शुल्क का भुगतान नहीं कर सकते।
क्रेडिट रिपोर्ट शुल्क
- तीन मुख्य रिपोर्टिंग ब्यूरो से आपकी क्रेडिट रिपोर्ट खींचने के लिए एक ऋणदाता से एक शुल्क ($ 15 से $ 30)। कुछ ऋणदाता इस शुल्क को नहीं ले सकते क्योंकि उन्हें रिपोर्टिंग एजेंसियों से छूट मिलती है।
एस्क्रो डिपॉजिट
- कुछ उधारदाताओं को आपको समापन पर दो महीने के संपत्ति कर और बंधक बीमा भुगतान जमा करने की आवश्यकता होती है।
एफएचए बंधक बीमा प्रीमियम
- एफएचए ऋणों को बंद करने पर भुगतान की जाने वाली बेस लोन राशि का 1.75% (या इसे आपके बंधक में रोल किया जा सकता है) के लिए अप-फ्रंट मॉर्गेज इंश्योरेंस प्रीमियम (UPMIP) की आवश्यकता होती है। आपके मासिक मासिक भुगतान का भुगतान भी किया जाता है जो आपके ऋण की अवधि और आधार राशि के आधार पर 0.45% से 0.85% तक हो सकता है।
बाढ़ निर्धारण और निगरानी शुल्क
- एक प्रमाणित बाढ़ निरीक्षक से शुल्क लिया जाता है ताकि यह निर्धारित किया जा सके कि संपत्ति बाढ़ क्षेत्र में है, जिसे बाढ़ बीमा की आवश्यकता है (आपके घर के मालिक के बीमा से अलग)। शुल्क के भाग में संपत्ति की बाढ़ की स्थिति में परिवर्तन की निगरानी के लिए चल रहे अवलोकन शामिल हैं।
गृहस्वामी संघ स्थानांतरण शुल्क
- यदि आप एक योजनाबद्ध विकास में एक सम्मिलित, टाउनहाउस या संपत्ति खरीदते हैं, तो आपको उस समुदाय के घर के मालिकों के साथ जुड़ना होगा। यह स्थानांतरण शुल्क है जो दस्तावेजों जैसे स्विचिंग स्वामित्व की लागतों को कवर करता है। चाहे विक्रेता या खरीदार शुल्क का भुगतान करता है या अनुबंध में नहीं हो सकता है; आपको पहले से जांच कर लेनी चाहिए। विक्रेता को HOA की बकाया राशि और HOA के वित्तीय विवरणों, सूचनाओं और मिनटों की एक प्रति दिखाते हुए प्रलेखन प्रदान करना चाहिए। इन दस्तावेजों को देखने के साथ-साथ उपनियमों, वाचाओं, शर्तों, और प्रतिबंधों (या CC और Rs) और HOA के नियमों को देखने से पहले आप संपत्ति खरीदने के लिए यह सुनिश्चित करने के लिए कहें कि यह अच्छी वित्तीय स्थिति में है और यह एक ऐसी जगह है जहाँ आप रहना चाहते हैं।
घर के मालिक का बीमा
- एक ऋणदाता को आम तौर पर समापन पर पहले वर्ष के बीमा प्रीमियम के पूर्व भुगतान की आवश्यकता होती है।
ऋणदाता का शीर्षक बीमा
- शीर्षक कंपनी को एक अप-फ्रंट, एक बार शुल्क का भुगतान किया जाता है, जो एक ऋणदाता की रक्षा करता है यदि कोई स्वामित्व विवाद या ग्रहणाधिकार उत्पन्न होता है, जो शीर्षक खोज में नहीं मिला।
लीड-आधारित पेंट निरीक्षण
- एक प्रमाणित निरीक्षक को भुगतान किया गया शुल्क यह निर्धारित करने के लिए कि संपत्ति में खतरनाक, सीसा-आधारित पेंट है।
अंक
- अंक (या "छूट बिंदु") आपके ऋण पर ब्याज दर को कम करने और इस तरह आपके मासिक भुगतान को कम करने के लिए ऋणदाता को एक वैकल्पिक, अप-फ्रंट भुगतान का संदर्भ देते हैं। एक बिंदु ऋण राशि का 1% के बराबर है। कम दर वाले वातावरण में, यह आपको ज्यादा पैसा नहीं बचा सकता है।
मालिक का शीर्षक बीमा
- यह पॉलिसी उस स्थिति में आपकी रक्षा करती है जब कोई आपके घर के स्वामित्व को चुनौती देता है। यह आमतौर पर वैकल्पिक है लेकिन कानूनी विशेषज्ञों द्वारा अत्यधिक अनुशंसित है।
उत्पत्ति शुल्क
- यह शुल्क आपके शुल्क को संसाधित करने के लिए ऋणदाता की प्रशासनिक लागतों को कवर करता है और आमतौर पर ऋण राशि का 1% होता है। कुछ उधारदाता उत्पत्ति शुल्क नहीं लेते हैं, लेकिन आमतौर पर, लागत को कवर करने के लिए एक उच्च ब्याज दर लेते हैं।
कीट निरीक्षण
- एक शुल्क जो दीमक, सूखी सड़ांध या अन्य कीट-संबंधी क्षति के लिए एक पेशेवर कीट निरीक्षण की लागत को कवर करता है। कुछ राज्यों और कुछ सरकारी बीमाकृत ऋणों के निरीक्षण की आवश्यकता होती है।
प्रीपेड दैनिक ब्याज शुल्क
- आपके बंधक पर किसी भी ब्याज को कवर करने के लिए भुगतान जो आपके पहले बंधक भुगतान की तारीख तक बंद होने की तारीख से प्राप्त होगा।
निजी बंधक बीमा (PMI)
- यदि आपका डाउन पेमेंट 20% से कम है, तो आपके ऋणदाता को PMI की आवश्यकता हो सकती है। समापन पर आपको पहले महीने का पीएमआई भुगतान करना पड़ सकता है।
संपत्ति मूल्यांकन शुल्क
- आपके ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात को निर्धारित करने के लिए उपयोग किए जाने वाले घर के उचित बाजार मूल्य का आकलन करने के लिए एक पेशेवर संपत्ति मूल्यांकन कंपनी को आवश्यक शुल्क का भुगतान किया जाता है।
संपत्ति कर
- समापन पर, किसी भी संपत्ति कर का भुगतान करने की अपेक्षा करें जो घर की खरीद के 60 दिनों के भीतर हो।
दर लॉक शुल्क
- एक सीमित अवधि के लिए एक निश्चित ब्याज दर की गारंटी देने के लिए ऋणदाता द्वारा लिया गया शुल्क, आमतौर पर उस समय से जब तक आप समापन तक एक उपदेश प्राप्त करते हैं।
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रिकॉर्डिंग शुल्क
- सार्वजनिक भूमि रिकॉर्ड की रिकॉर्डिंग के लिए आपके स्थानीय रिकॉर्डिंग कार्यालय, आमतौर पर शहर या काउंटी द्वारा शुल्क लिया जाता है।
सर्वे शुल्क
- प्रॉपर्टी लाइनों की जांच के लिए एक सर्वेक्षण कंपनी द्वारा लगाया गया शुल्क और संपत्ति की सीमाओं की पुष्टि करने के लिए साझा बाड़।
कर निगरानी और कर स्थिति अनुसंधान शुल्क
- आपके संपत्ति कर भुगतानों पर नज़र रखने और अपने संपत्ति कर भुगतानों जैसे देर या विफल भुगतानों के साथ किसी भी मुद्दे के अपने ऋणदाता को सूचित करने के लिए एक तृतीय-पक्ष शुल्क।
शीर्षक खोज शुल्क
- शीर्षक कंपनी द्वारा किसी भी स्वामित्व विसंगतियों के लिए सार्वजनिक संपत्ति रिकॉर्ड का विश्लेषण करने के लिए शुल्क। शीर्षक कंपनी विलेख रिकॉर्ड खोजती है और यह सुनिश्चित करती है कि संपत्ति पर कोई बकाया स्वामित्व विवाद या झूठ मौजूद नहीं है।
ट्रांसफर टैक्स
- विक्रेता से खरीदार को शीर्षक हस्तांतरित करने के लिए एक कर लगाया जाता है।
हामीदारी शुल्क
- आपके ऋण को कम करने के लिए ऋणदाता द्वारा लिया गया शुल्क। अंडरराइटिंग आपकी वित्तीय जानकारी, आय, रोजगार और अंतिम ऋण स्वीकृति के लिए क्रेडिट की पुष्टि करने की शोध प्रक्रिया है।
वीए फंडिंग शुल्क
- यदि आप वीए उधारकर्ता हैं, तो यह शुल्क, ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में लिया जाता है, अमेरिकी करदाताओं के लिए ऋण कार्यक्रम की लागत को ऑफसेट करने में मदद करता है। फंडिंग शुल्क की राशि आपके सैन्य सेवा वर्गीकरण और ऋण राशि पर निर्भर करती है; शुल्क का भुगतान आपके बंधक में बंद होने या लुढ़कने पर किया जा सकता है। कुछ सैन्य सदस्यों को शुल्क का भुगतान करने से छूट दी गई है।
एक और बड़ा शुल्क: रियल एस्टेट कमीशन। खरीदार इस शुल्क का भुगतान नहीं करते हैं, हालांकि; विक्रेता करते हैं। आमतौर पर, कमीशन शुल्क घर की खरीद मूल्य का 5% से 6% है, और यह विक्रेता के एजेंट और खरीदार के एजेंट के बीच समान रूप से विभाजित होता है।
बंद करने की लागत को कैसे कम करें
ऐसा महसूस हो सकता है कि आप इन सभी शुल्क को डाउन पेमेंट, मूविंग खर्च, और अपने नए घर की मरम्मत पर खर्च नहीं कर सकते। हालांकि, इन फीसों पर बातचीत करने के तरीके हैं।
- आसपास की दुकान। यह उधारदाताओं और तीसरे पक्ष की सेवाओं पर लागू होता है, जैसे कि गृहस्वामी की बीमा नीतियां और शीर्षक कंपनियां। कई होमबॉयर्स को एहसास नहीं होता है कि वे लागत को बंद करने पर महत्वपूर्ण पैसा बचा सकते हैं यदि वे ऋणदाता से ऋणदाता की फीस की तुलना करते हैं। इसके अलावा, आपको शीर्षक कंपनी, कीट निरीक्षक या गृहस्वामी के बीमा एजेंट का उपयोग करने की ज़रूरत नहीं है जो आपके ऋणदाता को पता चलता है। कुछ होमवर्क करें, और आप उन फीसों पर कुछ गंभीर नकदी बचा सकते हैं।
- महीने के अंत में शेड्यूल क्लोजिंग। महीने के अंत में या उसके निकट समापन तिथि प्रीपेड दैनिक ब्याज शुल्क में कटौती करने में मदद करती है। एक ऋणदाता आपके लिए इस परिदृश्य को चला सकता है कि आप कितना बचा सकते हैं।
- विक्रेता से मदद की अपील करें। आप खरीद मूल्य को कम करने के लिए या अपने समापन लागत के एक हिस्से (या यदि आप वास्तव में भाग्यशाली हैं) को कवर करने के लिए एक विक्रेता प्राप्त करने में सक्षम हो सकते हैं। यह अधिक संभावना है यदि विक्रेता प्रेरित है और घर कुछ ऑफ़र के साथ लंबे समय से बाजार पर है। कई हॉट हाउसिंग मार्केट्स में, हालाँकि, परिस्थितियाँ विक्रेताओं के पक्ष में होती हैं, ताकि आपको विक्रेता की सहायता माँगने पर पुशबैक या फ्लैट-आउट "नहीं" मिल सके। यह पूछने के लिए चोट नहीं करता है।
- ऋण अनुमान और समापन प्रकटीकरण रूपों की तुलना करें। जब आप अपना प्रारंभिक ऋण अनुमान प्राप्त करते हैं, तो एक बढ़िया दांत वाले कंघी से इसकी समीक्षा करें। यदि आप इस बारे में अनिश्चित हैं कि शुल्क क्या है या शुल्क क्यों लिया जा रहा है, तो ऋणदाता से स्पष्ट करें। एक ऋणदाता जो एक शुल्क की व्याख्या नहीं कर सकता है या जब एक लाल झंडा होना चाहिए तो वापस धक्का देता है। इसी तरह, यदि आप नई फीस नोटिस करते हैं या कुछ समापन फीस में ध्यान देने योग्य वृद्धि देखते हैं, तो अपने ऋणदाता से विवरण के माध्यम से चलने के लिए कहें। पूर्व-अनुमोदन से समापन तक उतार-चढ़ाव की लागत को बंद करने के लिए यह असामान्य नहीं है, लेकिन बड़े कूद या आश्चर्यजनक परिवर्धन आपकी बंद करने की क्षमता को प्रभावित कर सकते हैं।
- ऋण-विशिष्ट शुल्क पर बातचीत करें। यदि आपको संदेह है कि एक ऋणदाता अनावश्यक शुल्क में जोड़ रहा है, जिसे आपके ऋण पर "जंक फीस" के रूप में जाना जाता है, तो बोलें। यदि आप दोहराव की सूचना देते हैं तो ऋणदाता को फीस हटाने या कम करने के लिए कहें। तुलनात्मक खरीदारी समापन लागतों को कम करने में आपकी सहयोगी हो सकती है, साथ ही प्रतिस्पर्धी शर्तों और दरों का पता लगाने में भी। निम्नलिखित क्षेत्रों में विशेष रूप से अत्यधिक प्रसंस्करण और प्रलेखन शुल्क से सावधान रहें:
- आवेदन शुल्क
- हामीदारी शुल्क
- दर ताला शुल्क
- ऋण प्रसंस्करण शुल्क
- दलाल छूट
- अपने बंधक में रोल समापन लागत (एक अंतिम उपाय के रूप में)। कुछ उदाहरणों में, ऋणदाता आपकी समापन लागतों का भुगतान करने या उन्हें आपके ऋण में रोल करने की पेशकश करेंगे। लेकिन आप हुक बंद नहीं कर रहे हैं; ऋणदाता आपकी समापन फीस को अवशोषित करने के लिए खुद को भुगतान करने के लिए उच्च ब्याज दरों का शुल्क लेते हैं, जिसका अर्थ है कि आप अंततः अपने ऋण पर ब्याज का भुगतान करते हैं - और समापन लागत पर।
तल - रेखा
जब आप घर खरीदते हैं तो समापन लागत अपरिहार्य होती है। यदि आप अपने खरीदारी के बारे में सक्रिय कदम उठाते हैं और अपने समापन अनुमान के साथ अपने ऋण अनुमान का बारीकी से विश्लेषण करते हैं, तो आप उन फीसों पर बड़ी रकम बचा सकते हैं। जैसा कि आप एक डाउन पेमेंट के लिए बचत करना शुरू करते हैं, समापन लागत के लिए पर्याप्त धनराशि भी अलग रख दें। याद रखें कि देश के कुछ क्षेत्रों में अन्य की तुलना में उच्च समापन लागत है। इन सबसे ऊपर, अपने स्वयं के सबसे अच्छे वकील बनें। जैसा कि आप चारों ओर खरीदारी करते हैं, उधारदाताओं से कहें कि वे जो शुल्क लेते हैं उसकी रूपरेखा तैयार करें और जब भी संभव हो नीचे बातचीत करने का प्रयास करें।
(यह भी देखें: अंतिम बंधक गाइड, मैं एक बंधक के लिए पूर्व-स्वीकृत कैसे हो सकता हूं ?, सर्वश्रेष्ठ बंधक कैसे चुनूं, 11 गलतियाँ पहली बार होमबॉयर्स को बचना चाहिए, मुझे कितना पैसा नीचे रखना चाहिए ?, क्या बंधक है? बीमा और मेरे विकल्प क्या हैं ?, सर्वश्रेष्ठ बंधक दर कैसे प्राप्त करें, और बंधक उधारदाताओं के मुख्य प्रकार क्या हैं? )