सीनियर लिविंग REIT: आपके पोर्टफोलियो के लिए अच्छा है?

क्या सीनियर लिविंग REIT आपके पोर्टफोलियो का हिस्सा होना चाहिए? उस प्रश्न का उत्तर तलाशने से पहले, यह जानना महत्वपूर्ण है कि वास्तव में REIT, या रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट क्या है।

"रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स, या NAREIT के अनुसार, " एक REIT एक कंपनी है जो आय बढ़ाने वाली रियल एस्टेट का मालिक है या वित्त पोषण करता है। " “म्युचुअल फंड के बाद तैयार की गई, आरईआईटी नियमित आय धाराओं, विविधीकरण और दीर्घकालिक पूंजी प्रशंसा के साथ सभी प्रकार के निवेशकों को प्रदान करती है। REIT आमतौर पर शेयरधारकों को लाभांश के रूप में अपनी सभी कर योग्य आय का भुगतान करते हैं। बदले में, शेयरधारक उन लाभांशों पर आयकर का भुगतान करते हैं। ”(अधिक जानकारी के लिए, REITs में निवेश और रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट का विश्लेषण कैसे करें ।)

REIT रियल एस्टेट क्षेत्र के भीतर बहुत विशिष्ट niches में निवेश कर सकते हैं। ऐसा ही एक आला वरिष्ठ आवास है। यह हमें इस सवाल पर वापस लाता है: क्या सीनियर लिविंग आरईआईटी आपके पोर्टफोलियो में एक स्मार्ट जोड़ है?

सीनियर लिविंग आरईआईटी जनसांख्यिकी

इस बात से कोई इंकार नहीं है कि हम में से कई वृद्ध हो रहे हैं। कुछ १०, ००० बेबी बूमर हर दिन ६५ साल के हो रहे हैं। इनमें से कई बूमर्स उम्र के साथ, वे चाहते हैं या अपनी स्थितियों के लिए अधिक उपयुक्त आवास में स्थानांतरित करने की आवश्यकता होगी। इन विकल्पों में से कई वरिष्ठ आवास की छतरी के नीचे आते हैं, जो कि वरिष्ठ-उन्मुख सुविधाओं से लेकर स्वतंत्र रहने के विकल्पों की पेशकश करते हैं, जो कई रूपों में सहायक देखभाल प्रदान करते हैं।

सभी प्रकार की वरिष्ठ-जीवित सुविधाओं की आवश्यकता बढ़ती रहेगी। नरेत अर्थशास्त्रियों द्वारा किए गए एक अध्ययन में कुछ दिलचस्प टिप्पणियों के बारे में बताया गया है:

• वरिष्ठ नागरिक अतीत की तुलना में अधिक आवृत्ति के साथ वरिष्ठ आवास में जा रहे हैं, और उन चालों को अतीत की तुलना में कम उम्र में हो रहा है। इसका एक हिस्सा वरिष्ठ-रहने वाले विकल्पों की एक बड़ी श्रृंखला से प्रेरित है, जिसमें उन लोगों की सहायता भी शामिल है, जिन्हें सहायता प्राप्त जीवन-यापन की तत्काल आवश्यकता नहीं है।
• जबकि पुराने रिटायर लोगों के साथ सीनियर लिविंग अधिक आम है, सबसे तेजी से विकास 70 से 79 आयु वर्ग के लोगों में होता है।
• सीनियर लिविंग के संदर्भ में वेल्थियर सीनियर्स के पास अधिक विकल्प हैं।

ये और अन्य जनसांख्यिकीय रुझान वरिष्ठ आवास आरईआईटी के अनुकूल हैं। सवाल यह है कि क्या ये एक अच्छा निवेश है? अधिकांश निवेश विकल्पों की तरह, इसका उत्तर यह है कि यह निर्भर करता है।

इन कारकों पर विचार करें

सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी में निवेश करना किसी अन्य कंपनी में निवेश करने जैसा है। शुरुआत के लिए, आपको पता होना चाहिए कि कंपनी का प्रबंधन कौन करता है। व्यवसाय / निवेश की रणनीति क्या है? कंपनी का ट्रैक रिकॉर्ड क्या है? दूसरों के शब्दों में, आपके पास कई ऐसे प्रश्न होने चाहिए, जो आप Apple, IBM या किसी अन्य व्यक्तिगत स्टॉक में निवेश करने से पहले पूछेंगे और शोध करेंगे।

सीनियर लिविंग आरईआईटी बड़े पैमाने पर हेल्थकेयर आरईआईटी सेक्टर में हैं। स्वास्थ्य सेवा और विशेष रूप से वरिष्ठ जीवित REITs का प्रतिशत REIT से REIT तक अलग-अलग होगा।

उपरोक्त प्रश्नों से परे, आपको पहले यह पता लगाना चाहिए कि आरईआईटी अपना पैसा कैसे बनाता है। इस व्यापक श्रेणी के भीतर, आरईआईटी हैं जो वरिष्ठ-उन्मुख अपार्टमेंट और समुदायों, सहायक रहने की सुविधाओं और संबंधित संपत्तियों, जैसे चिकित्सा भवनों में निवेश करते हैं।

बड़े हेल्थकेयर REIT Ventas (VTR) ने सीनियर हाउसिंग पर बड़ा दांव लगाया है। आरईआईटी पर मॉर्निंगस्टार की हालिया टिप्पणियां वरिष्ठ आवास के भविष्य के बारे में कुछ चिंताओं को प्रतिध्वनित करती हैं: “वेन्टास के वरिष्ठ आवास परिचालन परिसंपत्तियों में शुरू में मजबूत वृद्धि ने नई प्रतिस्पर्धी आपूर्ति के स्तर को धीमा कर दिया है और अनिश्चितता बढ़ती है। यदि आपूर्ति / माँग गतिशील कमजोर हो तो प्रदर्शन का परीक्षण जारी रखा जा सकता है। ”

कई रुझान जैसे हम व्यापार की दुनिया में देखते हैं जब कंपनियां लाभ की संभावनाएं तलाशती हैं, तो वे एक व्यवसाय खंड में कूद जाते हैं। वरिष्ठ आवास कोई अपवाद नहीं है। जबकि जनसांख्यिकी सभी प्रकार की वरिष्ठ-जीवित सुविधाओं के अनुकूल है, एक ओवरुप्पली उनकी लाभप्रदता में कटौती कर सकती है और इस प्रकार इन संपत्तियों में निवेश करने वाली आरईआईटी की लाभप्रदता और नकदी प्रवाह।

लाभांश और आय

अधिकांश आरईआईटी की विशेषताओं में से एक यह है कि वे महत्वपूर्ण लाभांश आय को फेंक देते हैं। Vanguard REIT ETF (VNQ), उदाहरण के लिए - MSCI US REIT इंडेक्स पर नज़र रखने वाले एक इंडेक्स फंड में प्रति मॉर्निंगस्टार की 3.72% उपज है। मॉर्निंगस्टार के आंकड़ों के अनुसार, कुछ प्रमुख हेल्थकेयर आरईआईटी, महत्वपूर्ण वरिष्ठ आवास होल्डिंग्स के साथ, आज के कम ब्याज दर वाले वातावरण में बहुत ठोस पैदावार लेते हैं:

• HCP, Inc. (HCP) - 7.76%
• सीनियर हाउसिंग प्रॉपर्टीज ट्रस्ट (एसएनएच) - 8.15%
• वेंटास (VTR) - 4.60%

तल - रेखा

जनसांख्यिकी रुझान निश्चित रूप से इस क्षेत्र में महत्वपूर्ण होल्डिंग्स के साथ वरिष्ठ आवास आरईआईटी और हेल्थकेयर आरईआईटी का पक्ष लेते हैं। उनमें निवेश करने से पहले, यह कई बिंदुओं पर विचार करने के लिए भुगतान करता है।

सबसे पहले, जबकि इनमें से कई आरईआईटी की लाभांश आय आज की कम ब्याज दर के माहौल में बहुत लुभावना है जब इन आरईआईटी में से कुछ पर पैदावार अधिक होती है, तो आपको यह पूछने की आवश्यकता है कि क्या वे टिकाऊ हैं और इन पैदावार की पेशकश के लिए अतिरिक्त जोखिम क्या हैं? । दूसरा, उच्च ब्याज दरें सभी आरईआईटी के दुश्मन हैं, और निवेशकों को खुद से यह पूछने की आवश्यकता है कि ब्याज दर में वृद्धि किसी भी आरईआईटी को प्रभावित करेगी, जिस पर वे विचार कर रहे हैं। अंत में, जबकि जनसांख्यिकीय रुझान अनुकूल हैं, संभावित मांग के संबंध में वरिष्ठ आवास की आपूर्ति के शीर्ष पर बने रहना महत्वपूर्ण है।