क्यों हाउसिंग मार्केट बुलबुले पॉप

शेयर बाजार के विपरीत, जहां ज्यादातर लोग जोखिम को समझते हैं और स्वीकार करते हैं कि कीमतें गिर सकती हैं, ज्यादातर लोग जो घर खरीदते हैं वे कभी नहीं सोचते हैं कि उनके घर का मूल्य कभी कम हो जाएगा।

अन्य परिसंपत्ति बाजारों के रूप में बुलबुले के मूल्य निर्धारण से आवास बाजार आमतौर पर प्रभावित नहीं हुआ है। ऐसा इसलिए है क्योंकि घर खरीदने से जुड़ी बड़ी लेन-देन लागत, मालिक की वहन लागत का उल्लेख नहीं करना और घर में सट्टा व्यवहार को बनाए रखना है। हालांकि, आवास बाजार तर्कहीन विपुलता के दौर से गुजरते हैं।

इस लेख में, हम चर्चा करेंगे कि आवास मूल्य बुलबुले का कारण क्या होता है, ट्रिगर जो आवास बुलबुले को फटने का कारण बनता है, और क्यों महत्वपूर्ण आवास निर्णय लेते समय घर खरीदारों को दीर्घकालिक औसत दिखना चाहिए।

चाबी छीन लेना

• आवास बुलबुले अस्थायी घटनाएं हैं जो पिछले वर्षों में हो सकती हैं, और उच्च मांग, कम आपूर्ति और फुलाए हुए मूल्यों की विशेषता है।
• ये बुलबुले विभिन्न प्रकार के कारकों के कारण होते हैं जिनमें आर्थिक समृद्धि, कम ब्याज दर, बेहतर बंधक उत्पाद प्रसाद, और क्रेडिट तक पहुंच आसान है।
• आवास बुलबुले पॉप बनाने वाले बलों में अर्थव्यवस्था में मंदी, ब्याज दरों में वृद्धि, साथ ही मांग में गिरावट भी शामिल है।

एक आवास बुलबुला क्या है?

इससे पहले कि हम आवास के बुलबुले के कारणों में उतरें और क्या उन्हें पॉप बनाता है, एक आवास बुलबुले को समझना महत्वपूर्ण है। वे आम तौर पर आवास की मांग में एक छलांग के साथ शुरू होते हैं, सीमित मात्रा में उपलब्ध होने के बावजूद। जब सट्टेबाज बाजार में प्रवेश करते हैं, तो मांग और बढ़ जाती है, जिससे बुलबुला बड़ा हो जाता है। सीमित आपूर्ति और इतनी अधिक मांग के साथ, कीमतें स्वाभाविक रूप से आसमान छूती हैं।

आवास बुलबुले का रियल एस्टेट उद्योग पर सीधा प्रभाव पड़ता है, लेकिन घर के मालिकों और उनके व्यक्तिगत वित्त पर भी। एक बुलबुले का अर्थव्यवस्था पर प्रभाव पड़ सकता है - ब्याज दरें, उधार देने के मानक और व्यवहार - लोगों को अपने बंधक भुगतानों के साथ रहने के तरीके खोजने के लिए मजबूर कर सकते हैं जब समय कठिन हो जाता है। कुछ लोगों को अपनी जेब में भी गहराई तक खुदाई करनी पड़ सकती है, केवल अपने घरों को रखने के लिए बचत और सेवानिवृत्ति निधि का उपयोग करते हुए।

एक आवास बुलबुला एक सामान्य रूप से अस्थायी घटना है। हालांकि इक्विटी बाजार में बुलबुले अक्सर अधिक होते हैं, अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष (आईएमएफ) के अनुसार, आवास के बुलबुले बहुत लंबे समय तक हो सकते हैं, और कई वर्षों तक रह सकते हैं।

आम तौर पर एक अस्थायी घटना, एक आवास बुलबुला कई वर्षों तक रह सकता है।

हाउसिंग मार्केट बबल कॉज

एक मुक्त बाजार में किसी भी अच्छी या सेवा की कीमत की तरह आवास की कीमत, आपूर्ति और मांग से प्रेरित है। जब मांग बढ़ती है और / या आपूर्ति कम हो जाती है, तो कीमतें बढ़ जाती हैं। आवास की आपूर्ति कम हो जाने वाली प्राकृतिक आपदा की अनुपस्थिति में, कीमतें बढ़ती हैं, क्योंकि मांग की प्रवृत्ति वर्तमान आपूर्ति के रुझान को बढ़ाती है। बस के रूप में महत्वपूर्ण है कि आवास की आपूर्ति मांग में वृद्धि के लिए प्रतिक्रिया करने के लिए धीमा है क्योंकि यह एक घर बनाने के लिए एक लंबा समय लगता है, और उच्च विकसित क्षेत्रों में बस बनाने के लिए कोई और भूमि नहीं है। इसलिए, अगर मांग में अचानक या लंबे समय तक वृद्धि होती है, तो कीमतें बढ़ना निश्चित हैं।

एक बार जब आप स्थापित कर लेते हैं कि आवास की कीमतों में ऊपर-औसत वृद्धि मुख्य रूप से मांग में वृद्धि से प्रेरित है, तो आप पूछ सकते हैं कि मांग में वृद्धि के कारण क्या हैं। कई संभावनाएं हैं:

• सामान्य आर्थिक गतिविधि और समृद्धि में वृद्धि जो उपभोक्ताओं की जेब में अधिक डिस्पोजेबल आय डालती है और घर के स्वामित्व को प्रोत्साहित करती है।
• आबादी में वृद्धि या आवास बाजार में प्रवेश करने वाले आबादी के जनसांख्यिकीय खंड।
• ब्याज दरों का एक सामान्य, सामान्य स्तर, विशेष रूप से अल्पकालिक ब्याज दर, जो घरों को अधिक किफायती बनाता है।
• कम प्रारंभिक मासिक भुगतान वाले अभिनव बंधक उत्पाद जो घरों को अधिक किफायती बनाते हैं। (बंधक के बारे में अधिक जानने के लिए, हमारे बंधक मूल बातें ट्यूटोरियल देखें।)
• ऋण के लिए आसान पहुंच - हामीदारी मानकों का कम होना - जिससे बाजार में अधिक खरीदार आते हैं।
• निवेशकों द्वारा मांग के रूप में उच्च उपज वाले संरचित बंधक बांड, जो उधारकर्ताओं को अधिक बंधक ऋण उपलब्ध कराते हैं।
• बंधक उधारदाताओं और बंधक बांड निवेशकों द्वारा जोखिम की संभावित गलतफहमी जो उधारकर्ताओं को ऋण की उपलब्धता का विस्तार करती है।
• एक बंधक दलाल और एक उधारकर्ता के बीच अल्पकालिक संबंध जिसके तहत उधारकर्ताओं को कभी-कभी अत्यधिक जोखिम लेने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है।
• बंधक उधारकर्ताओं द्वारा वित्तीय साक्षरता और अत्यधिक जोखिम लेने की कमी।
• घर खरीदारों और संपत्ति निवेशकों द्वारा अटकलें और जोखिम भरा व्यवहार अवास्तविक और निरंतर घर की कीमत प्रशंसा अनुमानों द्वारा ईंधन।

ये सभी चर एक आवास बाजार बुलबुले का कारण बन सकते हैं। वे एक-दूसरे का भरण-पोषण करते हैं। प्रत्येक की एक विस्तृत चर्चा इस लेख के दायरे से बाहर है। हम बस इस ओर इशारा करते हैं कि सामान्य तौर पर, सभी बुलबुले की तरह, गतिविधि और कीमतों में एक उतार-चढ़ाव सभी बाजार सहभागियों-खरीदारों, उधारकर्ताओं, उधारदाताओं, बिल्डरों और निवेशकों द्वारा अत्यधिक जोखिम लेने और सट्टा व्यवहार से पहले होता है।

फोर्सेस द बस्ट द बबल

जब पूरे आवास प्रणाली में अत्यधिक जोखिम लेने का खतरा पैदा हो जाता है तो बुलबुला फट जाता है। यह तब होता है जब आवास की आपूर्ति अभी भी बढ़ रही है। दूसरे शब्दों में, आपूर्ति बढ़ने पर मांग घट जाती है, जिसके परिणामस्वरूप कीमतों में गिरावट आती है।

पूरे सिस्टम में जोखिम की यह व्यापकता घर के मालिकों, बंधक उधारदाताओं, बंधक निवेशकों और संपत्ति निवेशकों को हुए नुकसान से उत्पन्न होती है। उन नुकसानों को कई चीजों से ट्रिगर किया जा सकता है, जिनमें शामिल हैं:

• ब्याज दरों में वृद्धि जो घर खरीदारों को कुछ खरीदारों के लिए पहुंच से बाहर रखती है और कुछ उदाहरणों में, घर को वर्तमान में अप्रभावी का मालिक बनाती है। यह अक्सर डिफ़ॉल्ट और फौजदारी की ओर जाता है, जो अंततः बाजार में उपलब्ध वर्तमान आपूर्ति में जोड़ता है।
• सामान्य आर्थिक गतिविधि में गिरावट जो कि कम डिस्पोजेबल आय, नौकरी की हानि और / या कम उपलब्ध नौकरियों की ओर ले जाती है, जो आवास की मांग को कम करती है।
• मांग समाप्त हो गई है, आपूर्ति और मांग को संतुलन में लाने और घर की कीमत प्रशंसा की तेज गति को धीमा कर रही है कि कुछ घरवाले, विशेष रूप से सट्टेबाजों ने अपनी खरीद को सस्ती या लाभदायक बनाने के लिए गिनती की है। जब तेजी से मूल्य प्रशंसा रुक जाती है, तो जो लोग अपने घरों को खरीदने के लिए इसे गिनते हैं, वे अपने घरों को खो सकते हैं, बाजार में अधिक आपूर्ति ला सकते हैं।

लब्बोलुआब यह है कि जब माउंट माउंट होता है, तो क्रेडिट मानकों को कड़ा किया जाता है, आसान बंधक उधार अब उपलब्ध नहीं है, मांग घट जाती है, आपूर्ति बढ़ जाती है, सट्टेबाज बाजार छोड़ देते हैं, और कीमतें गिर जाती हैं।

हाउसिंग मार्केट क्रैश

2000 के दशक के मध्य में, अमेरिकी अर्थव्यवस्था ने एक आवास बुलबुले का अनुभव किया जिसका ग्रेट मंदी से सीधा संबंध था। डॉटकॉम बबल के बाद, अचल संपत्ति में मूल्यों को खत्म करना शुरू हो गया, सट्टा खरीदारों, निवेशकों और अन्य उपभोक्ताओं के बीच घर के कामकाज में वृद्धि हुई। कम ब्याज दर, आराम से उधार देने के मानक-जिनमें निम्न डाउन पेमेंट आवश्यकताएं शामिल हैं- उन लोगों को अनुमति देता है जो सामान्य रूप से कभी भी घर खरीदने के लिए घर खरीदने में सक्षम नहीं होते हैं। इससे घर की कीमतें और भी ज्यादा बढ़ गईं।

लेकिन कई सट्टा निवेशकों ने खरीदना बंद कर दिया क्योंकि जोखिम बहुत अधिक हो रहा था, जिससे अन्य खरीदार बाजार से बाहर हो गए। इसके कारण, कीमतों में गिरावट आई। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को भारी मात्रा में बेच दिया गया, जबकि बंधक चूक और फोरक्लोजर अभूतपूर्व स्तर तक बढ़ गए।

प्रत्यावर्तन मतलब

बहुत बार, घर के मालिक हाल ही में मूल्य प्रदर्शन की मूल्य निर्धारण की दीर्घकालिक दरों और औसत प्रत्यावर्तन की क्षमता पर विचार किए बिना भविष्य में जारी रखने की हानिकारक त्रुटि करते हैं। भौतिकी के नियम कहते हैं कि जब कोई भी वस्तु- जिसका घनत्व वायु से अधिक होता है - ऊपर की ओर प्रवाहित होती है, तो यह अंततः पृथ्वी पर लौट आती है क्योंकि गुरुत्वाकर्षण बल इस पर कार्य करते हैं। वित्त के नियमों का कहना है कि बाजार जो तेजी से मूल्य प्रशंसा या मूल्यह्रास की अवधि से गुजरते हैं, समय के साथ, एक मूल्य बिंदु पर वापस लौटते हैं जो उन्हें उस पंक्ति में डालते हैं जहां उनकी दीर्घकालिक औसत दर प्रशंसा इंगित करती है कि उन्हें होना चाहिए। इसे माध्य प्रत्यावर्तन के रूप में जाना जाता है।

हाउसिंग मार्केट में कीमतें औसत प्रत्यावर्तन के इस कानून का पालन करती हैं। तेजी से मूल्य प्रशंसा की अवधि के बाद, या, कुछ मामलों में, मूल्यह्रास, वे वापस लौटते हैं जहां सराहना की उनकी दीर्घकालिक औसत दरें बताती हैं कि उन्हें होना चाहिए। घर की कीमत का मतलब उलट या तो तेजी से या क्रमिक हो सकता है। घर की कीमतें तेजी से एक ऐसे बिंदु पर जा सकती हैं जो उन्हें दीर्घकालिक औसत के अनुरूप बनाता है, या वे तब तक स्थिर रह सकते हैं जब तक दीर्घकालिक औसत उनके साथ पकड़ नहीं लेता।

ऊपर दिखाए गए सैद्धांतिक मूल्य को 1985 की पहली तिमाही से आवास मूल्य सूचकांक में 1998 की चौथी तिमाही से औसत तिमाही प्रतिशत वृद्धि की गणना करके प्राप्त किया गया है - अनुमानित बिंदु जिस पर घर की कीमतें दीर्घकालिक प्रवृत्ति से तेजी से ऊपर उठने लगीं । गणना की गई औसत त्रैमासिक प्रतिशत वृद्धि को तब ग्राफ में दिखाए गए प्रारंभिक मूल्य और सैद्धांतिक आवास मूल्य सूचकांक मूल्य प्राप्त करने के लिए प्रत्येक बाद के मूल्य पर लागू किया गया था।

मूल्य प्रशंसा अनुमान

अगले कई वर्षों में बहुत से घर खरीदार हाल के मूल्य प्रदर्शन का उपयोग बेंचमार्क के रूप में करते हैं। अपने अवास्तविक अनुमानों के आधार पर, वे अत्यधिक जोखिम उठाते हैं। यह अत्यधिक जोखिम लेने वाला आमतौर पर एक बंधक की पसंद के साथ जुड़ा होता है, और घर की उपभोक्ता खरीद का आकार या लागत। कई बंधक उत्पाद हैं जो उपभोक्ताओं के लिए बड़े पैमाने पर विपणन किए जाते हैं और अपेक्षाकृत अल्पकालिक ऋण के लिए डिज़ाइन किए जाते हैं। उधारकर्ता इन बंधक को इस उम्मीद के आधार पर चुनते हैं कि वे कुछ वर्षों के भीतर उस बंधक से पुनर्वित्त करेंगे, और इक्विटी के कारण वे उस बिंदु पर अपने घरों में ऐसा कर पाएंगे।

हाल के घर की कीमत का प्रदर्शन आम तौर पर भविष्य के घर की कीमत के प्रदर्शन का अच्छा पूर्वानुमान नहीं है। घर खरीदारों को घर की कीमत की सराहना की लंबी अवधि के लिए देखना चाहिए और महत्वपूर्ण वित्तपोषण निर्णय लेते समय मतलब उलट के वित्तीय सिद्धांत पर विचार करना चाहिए। सट्टेबाजों को भी ऐसा ही करना चाहिए।

जबकि जोखिम लेना स्वाभाविक रूप से बुरा नहीं है और वास्तव में, जोखिम लेना कभी-कभी आवश्यक और उचित होता है, एक अच्छा जोखिम-आधारित निर्णय लेने की कुंजी वित्तीय रूप से ध्वनि अनुमान लगाकर जोखिमों को समझना और मापना है। यह विशेष रूप से सबसे बड़े और सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय निर्णय पर लागू होता है, जो ज्यादातर लोग घर की खरीद और वित्तपोषण करते हैं।

तल - रेखा

वित्त का एक सरल और महत्वपूर्ण सिद्धांत उलट मतलब है। जबकि आवास बाजार बुलबुले के अधीन नहीं हैं, जबकि कुछ बाजार में आवास बुलबुले मौजूद हैं। दीर्घावधि औसत एक अच्छा संकेत प्रदान करता है कि आवास की कीमतें आखिरकार तेजी से सराहना की अवधि के दौरान समाप्त हो जाएंगी, जिसके बाद स्थिर या गिरती कीमतें होंगी। औसत मूल्य प्रशंसा के नीचे की अवधि के लिए भी यही सच है।