होम एप्रिसल्स: योर कीज़ टू ए सक्सेसफुल रिफाइनेंस

जब आप अपने बंधक को पुनर्वित्त करते हैं, तो सब कुछ मूल्यांकन पर टिका होता है। यदि आपके घर का मूल्य इतना कम है कि आप पानी के नीचे हैं, तो आप पुनर्वित्त नहीं कर सकते। यदि आपका मूल्यांकन मूल्य आपके घर की इक्विटी को 20% से कम पर रखता है, तो आप निजी बंधक बीमा (पीएमआई) के लिए भुगतान कर सकते हैं या कैश-इन पुनर्वित्त करने के लिए मेज पर नकदी ला सकते हैं। क्या अधिक है, आपको न्यूनतम ब्याज दर नहीं मिल सकती है, क्योंकि उधारकर्ता कम इक्विटी वाले उधारकर्ताओं को जोखिम भरा मानते हैं। यदि आप पुनर्वित्त के बारे में सोच रहे हैं, तो आपको प्रक्रिया में मूल्यांकन की आवश्यक भूमिका को समझना चाहिए।

होम मूल्यांकन क्या है?

एक मूल्यांकन एक निर्वासित तीसरे पक्ष द्वारा प्रदान किए गए घर के मूल्य का एक लाइसेंस प्राप्त या प्रमाणित पेशेवर की राय है। मूल्यांकक को आपके घर के मूल्य निर्धारण की सेवा प्रदान करने के लिए भुगतान किया जाता है, लेकिन इस खेल में कोई त्वचा नहीं है जब यह आता है कि क्या आप उस मूल्य के परिणामस्वरूप पुनर्वित्त करने में सक्षम हैं जो वे आते हैं। पुनर्वित्त लेनदेन में, मूल्यांकन यह सुनिश्चित करने के द्वारा बैंक की सुरक्षा करता है कि वह उधारकर्ता को संपत्ति की तुलना में अधिक पैसा उधार नहीं देता है। यदि संपत्ति बाद में किसी भी कारण से फौजदारी में चली जाती है, तो ऋणदाता संपत्ति को फिर से बेचना और अपना पैसा वापस पाने में सक्षम होना चाहता है।

एक मूल्यांकक अपने आयामों को मापने के लिए 30 से 45 मिनट के बीच अपने घर का दौरा करता है, इसकी सुविधाओं की जांच करता है, और बाहरी, गेराज और हर आंतरिक कमरे की तस्वीरें लेते हुए, इसकी समग्र स्थिति का मूल्यांकन करता है। वे फिर आपके जैसे गुणों के रिकॉर्ड की जांच करते हैं - आदर्श रूप से, आपके पड़ोस में संपत्ति जो हाल ही में बेची गई है। घर की यात्रा और इन रिकॉर्ड्स के आधार पर, मूल्यांकक इस बात की पेशेवर राय लेता है कि यदि आप इसे बाजार में रखते हैं तो आपकी संपत्ति कितनी बिकेगी। बैंक इस मूल्य का उपयोग करता है - अपनी आय, संपत्ति और क्रेडिट इतिहास के साथ-साथ यह निर्धारित करने के लिए कि यह आपको कितना उधार देगा।

चाबी छीन लेना

• एक गृहस्वामी जो एक बंधक को पुनर्वित्त करने की योजना बना रहा है, उसे पहले एक मूल्यांकन मिलना चाहिए, जो आमतौर पर एकल परिवार के घर के लिए $ 300 से $ 500 का खर्च होता है।
• मूल्यांकक, एक स्वतंत्र पेशेवर, घर में एक व्यक्ति का पूरी तरह से मूल्यांकन करता है - और घर के मूल्यांकन पर पहुंचने से पहले समान गुणों की जांच करता है।
• घर की पेंट जॉब को तरोताजा करना, अव्यवस्था को दूर करना और छिपी हुई विशेषताओं को इंगित करना एक उच्च मूल्यांकन की बाधाओं को बढ़ाने में मदद कर सकता है।
• यदि मूल्यांकन कम है, तो कैश-इन पुनर्वित्त आपको 80% इक्विटी तक पहुंचने और निजी बंधक बीमा से बचने में मदद कर सकता है। यदि आप पानी के नीचे हैं, तो आपको घरेलू मूल्यों के बढ़ने का इंतजार करना पड़ सकता है।

होम मूल्यांकन: एक सफल पुनर्वित्त की कुंजी

आज के होम एप्रीसिएल्स कैसे काम करते हैं

दो प्रकार के पुनर्वित्त लेन-देन के लिए मूल्यांकन की आवश्यकता नहीं होती है - संघीय आवास प्रशासन की सुव्यवस्थित पुनर्वित्त और वयोवृद्ध प्रशासन की ब्याज दर में कमी पुनर्वित्त ऋण। अन्य सभी प्रकार के पुनर्वित्त लेनदेन के लिए मूल्यांकन की आवश्यकता होती है।

संघीय नियम तय करते हैं कि उधारदाताओं और मूल्यांककों को मूल्यांकन प्रक्रिया के दौरान कैसे व्यवहार करना चाहिए। आवास संकट के बाद, सरकार फुलाए हुए घरेलू मूल्यों के आधार पर ऋण देने की संभावना को रोकने के लिए मूल्यांक स्वतंत्रता बढ़ाना चाहती थी। डोड-फ्रैंक एक्ट और ट्रुथ इन लेंडिंग एक्ट को अब "स्वतंत्र रूप से और अनुचित प्रभाव और जबरदस्ती से मुक्त" किए जाने के लिए मूल्यांकन की आवश्यकता है।

क्योंकि संघीय मूल्यांकनकर्ता स्वतंत्रता आवश्यकताओं को एक मूल्यांकनकर्ता और ऋण अधिकारियों के बीच स्वीकार्य बातचीत के एक संकीर्ण दायरे को परिभाषित करता है, उधारदाताओं को डर है कि मूल्यांकन पूरा होने से पहले मूल्यांकनकर्ता की राय को प्रभावित करने का प्रयास करके कानून के उल्लंघन के रूप में मूल्यांककों के साथ किसी भी संपर्क को माना जा सकता है। गंभीर अनुशासनात्मक कार्रवाई की संभावना से बचने के लिए ऋणदाता सावधानी के पक्ष में गलत करते हैं। ऋण अधिकारी और दलाल मूल्यांकनकर्ता का चयन नहीं कर सकते, न ही उधारकर्ता कर सकते हैं। उधारकर्ता भी एक अलग ऋणदाता के लिए किया गया एक मूल्यांकन प्रस्तुत नहीं कर सकते हैं, हालांकि वे "बैंक को बता सकते हैं कि एक और मूल्यांकन मौजूद है, और बैंक दूसरे संस्थान से सीधे मूल्यांकन रिपोर्ट का अनुरोध कर सकता है।"

ऋणदाता अक्सर तीसरे पक्ष के माध्यम से मूल्यांकन का आदेश देगा जिसे एक मूल्यांकन प्रबंधन कंपनी (एएमसी) कहा जाता है। "एएमसी का उपयोग करना एक आवश्यकता नहीं है, लेकिन यह मूल्यांकन स्वतंत्रता के लिए सामान्य दृष्टिकोण है, " जो पार्सन्स, डबलिन, कैलिफोर्निया के पिनेकल कैपिटल मॉर्गेज के वरिष्ठ ऋण सलाहकार, एक क्षेत्रीय बैंकर, और बंधक ब्रोकर कहते हैं।

कई उधारदाताओं-विशेष रूप से छोटे, स्थानीय लोगों- के ऐपरेज़र के एक छोटे पैनल के साथ सीधे रेफरल संबंध हैं और एएमसी का उपयोग नहीं करते हैं। या ऋणदाता के पास इन-हाउस स्वतंत्र मूल्यांकन विभाग हो सकता है। मूल्यांकक को क्षेत्र का स्थानीय ज्ञान होना चाहिए (जिसे बाजार क्षमता कहा जाता है)। प्रशिक्षकों से अपेक्षा की जाती है कि वे एक पेशेवर संगठन, अप्परेशन फ़ाउंडेशन द्वारा जारी किए गए व्यावसायिक मूल्यांकन अभ्यास के समान मानकों का पालन करें, हालाँकि ये मानक कानून नहीं हैं।

होम मूल्यांकन शुल्क

मूल्यांकन शुल्क राज्य द्वारा भिन्न होता है, लेकिन मूल्यांकनकर्ताओं को क्षेत्र के लिए प्रथागत और उचित शुल्क देना चाहिए। एक मानक एकल-परिवार के घर के मूल्यांकन के लिए $ 300 से $ 500 का भुगतान करने की अपेक्षा करें। "अधिक जटिल गुण अधिक महंगे हैं क्योंकि निरीक्षण में अधिक समय लगता है, " एलिनॉट सिटी, एमडी में एक मूल्यांकन प्रबंधन कंपनी डेकोरम वैल्यूएशन सर्विसेज के उपाध्यक्ष एरिन बेंटन कहते हैं।

आपको शुल्क का भुगतान मूल्यांकन के समय करना चाहिए, समापन के समय नहीं, क्योंकि आपका ऋण बंद हो गया है या नहीं, इस पर भी मूल्यांकनकर्ता ने काम किया है। जबकि शुल्क सार्थक लग सकता है यदि यह आपको इच्छित पुनर्वित्त प्राप्त करने में सक्षम बनाता है, तो यह पैसे की बर्बादी की तरह लग सकता है यदि कम मूल्यांकन का मतलब है कि आप पुनर्वित्त नहीं कर सकते।

चूंकि ऋणदाता असाइनमेंट के समय एक मूल्यांक के साथ एक घर के मूल्य या प्रत्याशित "लक्ष्य मूल्य" पर चर्चा नहीं कर सकते हैं, घर के मालिकों को एक मूल्यांकक के बॉलपार्क का अनुमान नहीं मिल सकता है कि क्या उनके घर का भुगतान करने से पहले उन्हें पुनर्वित्त के लिए पर्याप्त रूप से मूल्यांकन करने की संभावना है सेवा के लिए, जैसा कि वे नए नियमों से पहले कर सकते थे। सबसे अच्छा आप Zillow और Redfin जैसी वेबसाइटों पर हाल ही में तुलनीय बिक्री के लिए खोज कर सकते हैं, लेकिन उनके रिकॉर्ड अधूरे हो सकते हैं।

एक अन्य विकल्प रियल एस्टेट एजेंट से तुलनात्मक बाजार विश्लेषण करने के लिए कहना है और आपको कई लिस्टिंग सेवा से हाल ही में तुलनीय बिक्री के प्रिंटआउट प्रदान करना है, आरई / मैक्स ग्रेटर अटलांटा के साथ एक एजेंट ब्रूस इलियन कहते हैं। अच्छी तरह से पूछें, क्योंकि एजेंट आपको एक एहसान कर रहा होगा - एक घर की बिक्री के विपरीत, वह आपके पुनर्वित्त से कोई कमीशन नहीं कमाएगा।

एक उच्च अंत मूल्यांकन के लिए मदद

मूल्यांकक आपके घर को जो मूल्य देता है, वह काफी हद तक तुलनीय गुणों की बिक्री की कीमतों पर निर्भर करता है, लेकिन यदि आपको लगता है कि आप अपने संभावित मूल्यांकन मूल्य के उच्च अंत में अपने घर में आने में मदद करने के लिए कुछ नहीं कर सकते, तो आप गलत हैं।

Ailion कहते हैं, अपने घर का मूल्यांकन करना पहली डेट पर जाने के समान है। जबकि आपको इस बात का कोई अंदाजा नहीं है कि आपका साथी आपको पसंद करेगा या उसका मूल्यांकन कैसे करेगा, अच्छी तरह से तैयार होने से आपके आकर्षक होने की संभावना में काफी सुधार होता है। "तो यह मूल्यांकन के साथ है, " वे कहते हैं। “आपकी संपत्ति साफ-सुथरी, साफ-सुथरी और निरीक्षण में आसान होनी चाहिए। किसी भी पालतू जानवर को शामिल किया जाना चाहिए और नकाब को सूंघना चाहिए। आप नहीं चाहते कि मूल्यांकनकर्ता को बाहर निकलने के लिए दौड़ाया जाए। "

मार्सडहैड में वैक्सीन एंड एसोसिएट्स के अध्यक्ष, प्रमाणित आवासीय मूल्यांकक राल्फ जे। वेकरी ने बताया कि नौकरी के लिए उनके दृष्टिकोण का वर्णन है: “आम तौर पर, यह मायने नहीं रखता है कि आपका लॉन पिघला नहीं है या आपके घर में गड़बड़ है। हालांकि, यह महसूस करना महत्वपूर्ण है कि एक गंदा या अनियंत्रित घर सामान्य से परे पहनने और आंसू की अपनी उपस्थिति को बढ़ा सकता है, और यह स्थिति वास्तव में मूल्य को प्रभावित कर सकती है। "

वेकरी के अनुसार, मूल्यांकक को निम्नलिखित बातों की परवाह है:

• बाहरी और आंतरिक स्थिति
• कुल कमरे की गिनती
• कार्यात्मकता, आंतरिक कमरे के डिजाइन और लेआउट और कार्यात्मक अप्रचलन सहित
• पिछले 15 वर्षों में रसोई और स्नानघर, खिड़कियां, छत और घर के सिस्टम (हीटिंग, इलेक्ट्रिकल और प्लंबिंग) में सुधार जो घर को आज के मानकों से अधिक अद्यतित, कार्यात्मक और जीवंत बनाते हैं।
• घर के सिस्टम की स्थिति और उम्र
• बाहरी सुविधाएं, जैसे गैरेज, डेक और पोर्च
• स्थान
• अनुपचारित विशेषताएं, जैसे कि एक बाहरी उपस्थिति जो शेष पड़ोस के साथ असंगत है

पार्सन्स कहते हैं कि सुविधाओं को इंगित करना एक अच्छा विचार है जो तुरंत स्पष्ट नहीं हो सकता है जो संभावित रूप से मूल्यांकनकर्ता की राय में जोड़ सकता है, पार्सन्स कहते हैं।

मूल्यांक से पहले आता है

एक मूल्यांकक की यात्रा के लिए अपने घर को तैयार करना, हालांकि, संभावित खरीदार के लिए इसे तैयार करने से अलग है। "जब आप एक संभावित खरीदार के लिए अपना घर खोल रहे हैं, तो आप भावनात्मक प्रतिक्रियाओं को गति देना चाहते हैं, " पार्सन्स कहते हैं। “एक विक्रेता के रूप में, आप चाहते हैं कि खरीदार यह कल्पना करने में सक्षम हो कि वे कितने खुश और आरामदायक होंगे। इस तरह के कोई व्यक्तिपरक विचार एक मूल्यांकन पर लागू नहीं होते हैं। ”

वेकरी कहती है कि एक गृहस्वामी बदलाव नहीं करेगा, जैसे कि कठोर लकड़ी के फर्श को प्रकट करने के लिए पुराने कालीन को चीरना, एक मूल्यांकन के लिए, जैसा कि वह एक विक्रेता के लिए हो सकता है। लेकिन घर के पेंट को ताज़ा करना, दोनों के अंदर और बाहर, मदद कर सकता है, क्योंकि तहखाने सहित घर के सभी क्षेत्रों तक पूर्ण पहुंच और देखने की अनुमति देने के लिए दूर अव्यवस्था को साफ कर सकता है। अंत में, इलियन कहते हैं, "यदि कर रिकॉर्ड गलत हैं, तो इसे इंगित करें।"

अन्यथा, वेकरी कहती है, समस्याओं की खोज करना और जहां वारंट किया गया है, सवाल पूछना प्रशिक्षक की जिम्मेदारी है।

यदि आप एक अच्छे मूल्यांकन को सुरक्षित करते हैं

बधाई! आपने अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए एक बड़ा कदम पूरा कर लिया है। अब यह आपके ऋण अधिकारी के साथ कदमों की अगली श्रृंखला से गुजरने का समय है। यदि आपने एक अनुकूल मूल्यांकन प्राप्त किया है, तो अपने मूल्य के घर के लिए पुनर्वित्त बंधक पर ब्याज दरों पर शोध करने के लिए उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो के बंधक कैलकुलेटर जैसे उपकरण का उपयोग करें। जब आप अपने ऋणदाता के साथ मिलते हैं तो इन आंकड़ों से लैस होने से आपको कुछ सौदेबाजी की शक्ति मिल सकती है।

यदि आप कम मूल्यांकन की अपील करना चाहते हैं, तो आपके पास अपने मामले का समर्थन करने के लिए मजबूत डेटा की पेशकश करने पर सफल होने का एक बेहतर मौका होगा।

एक दूसरी राय हो रही है

कभी-कभी मूल्यांकक का मूल्य न केवल उतना कम होता है जितना आप इसे पसंद करते हैं, लेकिन जितना आप सोचते हैं कि आपके घर का मूल्य कम है। "एक मूल्यांकन केवल एक व्यक्ति की राय है, " इलियन कहते हैं। "जबकि यह एक प्रशिक्षित और शिक्षित राय है, सभी व्यवसायों के साथ, अच्छे और बुरे चिकित्सक हैं।"

प्रक्रिया को नियंत्रित करने वाले सख्त संघीय नियमों को देखते हुए, क्या कुछ ऐसा है जो आप कम मूल्यांकन के बारे में कर सकते हैं? "अगर गृहस्वामी को मूल्यांकन का मूल्य पसंद नहीं है, तो वे ऋणदाता या एएमसी को अपील का एक पत्र लिख सकते हैं, लेकिन एक मूल्यांकक की अपनी राय बदलने की संभावना बहुत पतली होती है जब तक कि गृहस्वामी के पास इस बात का भारी सबूत न हो कि मूल्य क्या है?" बंद, ”बेंटन कहते हैं।

आपकी अपील केवल तभी सफल होगी जब आप दिखाएंगे कि मूल्यांकक ने एक महत्वपूर्ण त्रुटि की, जैसे कि वर्ग फुटेज या कक्ष गणना को गलत तरीके से सूचीबद्ध करना; पूल या स्पा जैसे महत्वपूर्ण एमेनिटी की अवहेलना करना; पार्सन्स कहते हैं कि तुलनात्मक बिक्री की अवहेलना करना, जो "चेरी पिकिंग" को कम मूल्य की तुलना में कम मूल्य का संकेत देता है, एक उच्च मूल्य का समर्थन कर सकता है।

हो सकता है कि आप एक मामला भी बना सकते हैं, इलियन कहते हैं, यह बताते हुए कि इस्तेमाल की जाने वाली तुलनाएं एक अवर स्कूल जिले या एक अवर उपखंड में होती हैं, जिसमें स्विमिंग पूल और टेनिस कोर्ट के साथ घर के मालिक का संबंध नहीं था, कि सभी तुलनाएँ व्यथित थीं या अचल संपत्ति स्वामित्व वाली बिक्री, या कि उनके पास मूल्य को प्रभावित करने वाले अन्य नकारात्मक बाहरी तत्व हैं, जैसे कि एक व्यस्त सड़क पर होना। “समझाइए कि वे अलग क्यों हैं और आपके बराबर नहीं हैं। आपको यह साबित करना होगा कि चयनित की गई तुलनाओं में कुछ गड़बड़ है।

आपके विकल्प जब मूल्यांकन कम है

यदि आप एक कम मूल्यांकन को सफलतापूर्वक चुनौती नहीं दे सकते हैं, तो आप यह कैसे सुनिश्चित करेंगे कि पुनर्वित्त कैसे गुजरता है? यदि मूल्यांकन आपको 80% से कम इक्विटी में रखता है, तो आप आवश्यक 80% ऋण-से-मूल्य अनुपात को पूरा नहीं करेंगे और पीएमआई का भुगतान करने की आवश्यकता होगी जब तक कि आप कैश-इन पुनर्वित्त करने का विकल्प नहीं चुनते हैं।

यदि मूल्यांकन आपको 80% से कम इक्विटी में रखता है, तो आप उस जादुई 80% ऋण-से-मूल्य अनुपात को प्राप्त करने के लिए समापन पर पर्याप्त धनराशि जोड़कर, एक कैश-इन पुनर्वित्त कर सकते हैं और पीएमआई से बच सकते हैं।

आप अभी के लिए पीएमआई का भुगतान करने का विकल्प भी चुन सकते हैं। यदि घर का मान बढ़ता रहता है, तो आप अपने बंधक सर्वर के लिए तुलनीय बिक्री प्रदान कर सकते हैं और इसे पीएमआई को हटाने के लिए कह सकते हैं, भले ही आपने अभी तक अपने मूलधन का अधिक भुगतान न किया हो। यदि मूल्यांकन से पता चलता है कि आप पानी के नीचे हैं, हालांकि, आप सभी कर सकते हैं बाजार में सुधार के लिए प्रतीक्षा करें, जब तक कि आप किसी प्रोग्राम के लिए अर्हता प्राप्त नहीं करते हैं जैसे कि फैनी मॅई या एफएमईआरआर (फ्रेडी मैक एन्हांस्ड रिलीफ रिफाइनेंस) से उच्च एलटीवी पुनर्वित्त विकल्प। HARP (होम अफोर्डेबल रिफाइनेंस प्रोग्राम), जिसने घर के मालिकों को सरकारी सहायता की पेशकश की थी, जो पानी के नीचे थे, 2018 के अंत में समाप्त हो गए थे।

होम एप्रिसिएल्स: द बॉटम लाइन

यह समझना कि मूल्यांकन प्रक्रिया कैसे काम करती है, आपको अपनी संपत्ति के उच्चतम संभव मूल्य को असाइन करने के लिए एक मूल्यांक प्राप्त करने का सबसे अच्छा मौका मिलेगा। मूल्यांकन हमेशा उन मूल्यों में नहीं आते हैं जिनके लिए उधारकर्ता आशा करते हैं, और वे विषय और गलतियों के लिए एक मानवीय प्रक्रिया हैं। आप एक कम मूल्यांकन की अपील कर सकते हैं, लेकिन आप केवल आपको वापस करने के लिए मजबूत डेटा के साथ सफल होंगे।